中国基金报 莫飞

　　一石激起千层浪。深圳楼市“7.15新政”重磅落地后，炒房团很快出现一波明显降温。

　　据悉，当天政策公布后，不少楼盘挂牌价出现了明显的调整，遭遇打击最快的当属领涨深圳楼市一网红盘。有中介在微信群透露称：“之前该楼盘业主底气十足要价1150万；新政一出，挂盘价直接跌到900万”。一口气，直接砍掉了250万！

　　从二手房中介平台上不难看到，此前被炒房资金热捧的深圳南山、宝安等区域多个小区均出现集体降价潮，降价幅度从20万到400万不等。

　　不过，有业内人士指出，由于受益此前几轮涨价行情，不少楼盘价格回调后仍高于市场平均价。“新政主要为了摁住深圳楼市的疯涨。”同时，也有网友讨论称，新政“一刀切”，部分可能误伤刚需盘，建议后续出台相关细则，给政策打上补丁。

　　深圳楼市出台“最严限购令”

　　限制房票、限制假离婚买房

　　号称“最严深圳楼市调控政策”重磅落地，“7.15新政”成为这两天各大微信群讨论最火热的话题之一。

　　7月15日上午，深圳市住房和建设局发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，调整商品住房限购年限。

　　上述通知，围绕买房资格、增值税免征门槛、贷款年限等各方面均有明确规定，也被业内称为最严限购令。

　　其中，政策明确提及的内容主要包括以下几点：

　　1，提高深圳购房门槛。从原先的深户或连续缴纳社保满五年，提高到在本市落户满3年且连续缴纳36个月个税或社保才能购买商品住房。

　　2，提高贷款买房首付成数。购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通住房的贷款首付款比例不低于50%，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于60%。

　　3、限制假离婚买房。离婚未满3年买房，按婚内住房套数计算。

　　4、“豪宅税”免征条件增添实际成交总价低于750（含本数）万元的限价要求。

　　5、二手房增值税免征门槛2年变5年。

　　同时，围绕近期热点楼盘炒作销售的情况，深圳住建局也表示，房地产开发企业应当按照优先满足无房居民家庭购房需求的原则，并根据在本市缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素制定楼盘销售方案，严控认购人数，合理确定房源和认购人数比例。同时，楼盘销售方案报所在区住房建设部门备案。

　　据市场分析指出，此次政策调控落地后，购房门槛明显拔高，房票瞬间少了。打击炒房客意图明显，既堵住了外地客落户炒房之路，也堵住了假离婚买房的方式。

　　10年10倍网红盘直降250万

　　多区域二手房挂牌集体降价

　　楼市新政一出，业主炒房团情绪也迅速降温，更有网红盘出现了一夜猛跌的情况。

　　据深圳乐居报道，有中介在微信群透露称，深圳前海一网红盘诺德假日花园“已经变天了！”，楼盘挂盘价出现了快速的下调，调整幅度惊人。

　　“前一天，业主连面都不见，开价1150万。今天早上消息一出，直接跌到了900万！”换句话说，短短一天，该业主主动降价了250万。

　　数据显示，从2007年开盘至今，诺德假日花园频频沾上优质学区房、大前海等热炒概念，开盘价1.2万元左右到如今最高12万元，10年时间里，价格整整涨了10倍。

　　由于价格猛涨，诺德假日花园楼盘一直受资金追捧热炒，甚至有不少外地客落户炒作，这也导致业主心态膨胀，但楼市新政后，网红盘挂盘价直线跳水，这也意味着楼市调控政策效应明显。

　　除了网红盘之外，大户型楼盘的降价幅度也非常迅速。有中介发出消息称，有楼盘二手房业主火速降价105万，并称交易考虑时间只有一天。据悉，新政后，该业主担心卖房压力，可能考虑暂时先不卖。

　　南山、宝安等多个区域热门小区的大户型二手房房源均出现了降价的情况。据诸葛找房网数据显示，不少总价较高的大户型出现了集体降价，最大降幅高达400万。

　　有中介称，由于增值税要求改变，很多房源挂牌价不得不考虑买家的购房成本，这也造成了部分挂牌价跳水的情况。

　　据宝安某中介透露称：由于新政落地，很多业主主动降价，在豪宅线上徘徊的都开始出现了明显松动，宝安就有一业主愿意直接降价70万，快速卖掉房源。“很多业主急于将自己手上的房子出手。在他们看来，税费也是影响房价的主要因素，政策一出许多房子的税费突然暴增，的确会影响交易，估计下半年交易量会出现明显的降温。”

　　业内普遍认为，由于新增750“豪宅线”，税费增加、首付成本太高，相比过去，这类房源的流动性将会大大降低，议价空间也会大大增加。

　　刚需盘被误伤？

　　网友建议：给政策打补丁

　　值得注意的是，尽管新政发布后，炒房情绪被迅速降温，但也有不少人热议，部分新政条款内容可能存在误伤刚需的情况。

　　根据新政内容，豪宅线调整至750万，并且首付比例调整至6-8成，直接提高购房门槛；并且还要承担一笔额外的“豪宅税”。同时，首付成数也发生调整，改善型刚需购房成本大大提高。

　　比如，以总价1000万的房源来看，目前首付为300万，而新政后有贷款记录的，购买非普通住宅首付要600万，而二套房的首付要800万。

　　在微博等社交平台，也有网友挂出了类似的误伤案例。

　　有网友表示，目前深圳房价总体处于高位，改善家庭现在随便置换一套大户型总价都会超过750万，这将对改善型需求会有所冲击。

　　与此同时，此次新政规定的入户条件门槛提高，也出现了打击部分刚需的情况。美联物业全国研究中心指出，从目前政策的字眼来看，很可能会误伤部分已经在深圳工作多年、而刚刚落户深圳的购房群体。

　　比如有网友问：“深户家庭，社保满5年，落户不满3年”，但根据政策要求，这类条件实际上仍然不能马上购房。

　　有网友调侃建议：“户口迁出深圳可能可以。”

　　此外，新规中没有规定“离婚套数倒追”是否溯及过往离婚，有律师指出，如果有存在真实离婚将两套房屋全部给予前配偶的情况，若溯及过往，则会存在“误伤”。

　　从目前讨论情况来看，网友围绕新规集中讨论了有关最高社保时长、退休老人、深二代等购房资格问题，有市场人士建议：“政策有误伤，细节执行上也存在争议，建议后续出台相关细则，给政策打好补丁。”

　　深圳二手房涨幅惊人

　　业主联手涨价或成历史

　　实际上，深圳这次最严限购令火速出台，核心也是为了打击楼市过度炒作的情况，涨幅过快的深圳二手房楼价，也将有可能迎来一波迅速的降温。

　　7月16日，国家统计局发布了《2020年6月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数》，数据显示6月份70个大中城市房地产市场运行总体平稳，价格微涨。

　　从二手住宅销售价格上看，6月份环比上涨1.0%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，深圳仍为4个一线城市中涨幅最高的城市，二手房价格上涨1.9%。另据数据显示，深圳二手住房上周成交面积环比大增25%至24.7万平方米，同比增77%，单月涨幅惊人。

　　今年4月以来，深圳市房地产市场交易较活跃，二手房价格上涨过快，部分热点片区热点楼盘出现新房抢购、二手房挂牌价虚高等现象，引起广泛。不少刚需购房者反应，深圳楼市给人的普遍印象是“房子不愁卖，业主动不动就涨”。

　　上述中介也指出，从端午节过后，二手房成交火爆，成交速度有加快，不过签单却在下降“。主要是业主反价增多，大部分涨价5-10%。不过，并不是所有买家都买单，造成了买卖双方对成交价格僵持不下。”

　　而从去年11月份开始，深圳楼市这波涨价就已经开始启动。据悉，深圳部分业主集体控盘、坐庄抬价，造成部分楼盘房价大涨，一夜跳涨30万、半月暴涨300万的情况频频出现。对此，深圳市住建局此前也发布通告，表示将严厉打击捏造虚假事实、散布虚假言论、哄抬房价、恶意炒作等行为。

　　如今，深圳出台最严楼市调控政策无疑也将打击部分楼盘过度炒作、二手房价格虚高的情况，更有人指出“业主抱团涨价联盟”可能也会就此瓦解。

　　新政落实“房住不炒”

　　专家：官方意在平稳房价

　　对于此次深圳楼市的影响，不少专家也明确指出：新政旨在平稳楼市，尤其是二手房市场的价格；表明了“房住不炒”的监管意图，打击了一大波炒房客，对楼市健康运行有积极意义。

　　易居克而瑞深圳区域总经理陈洪海表示，这次深圳新政调控主要效果或在于对于二手房市场（尤其是豪宅市场）的严控。“史上最严新政，首先就是对于购房资格和购房门槛的提升。其次，是对于豪宅市场的管控。再者，严控二手房市场。”

　　中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁指出，“这个政策是过去六年来力度最大。在接下来七、八月成交的量价数据上就会呈现出来，都会下降。上半年出现这样异动有2015年的感觉，引发了上层的，这个时候出政策是及时的。”

　　宋丁表示，官方希望楼市活跃来支撑经济的发展，但是房价跳得太猛不得不出来压制，预计下半年楼市将进入到相对平稳的格局里。

　　平安证券研究指出，上半年楼市热度较高的杭州、东莞等近期先后加大调控力度，此次深圳升级调控措施，旨在更好地落实“房住不炒”及“三稳”定位，符合预期。购房门槛及交易成本的大幅抬升短期或将对市场需求形成较大冲击，预计市场成交热度有望逐步回落，

　　不过也有人指出，此次新政并未触及深圳楼市根本问题。陈洪海表示，此次新政并未解决深圳市场的根本直接误伤刚性需求深圳最大痛点，即教育等城市资源极度稀缺，土地稀缺、供应矛盾均未触及。

　　克而瑞研究表示，短期内，受限于调控政策进一步升级，预计下半年深圳房地产市场或将明显降温，成交大概率将有所下滑，但并不会显著失速。长期来看，深圳人口虹吸效应显著，高素质人才大量涌入，且普遍有着较强购买力，房地产市场仍有强劲需求支撑。

　　平安证券研究也表示，本次深圳新政依旧从需求端出发，中长期来看行政调控无法扭转深圳整体供不应求的格局，未来仍需供给端的政策走向。

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