头顶融资“紧箍咒”，脚踩增持“风火轮”，地产行业怎么了？产业资本轮番上阵，真金白银不含糊

　　企业头顶融资的“紧箍咒”，投资者却脚踩增持的“风火轮“，房地产行业注定要成为市场关注的焦点。

　　最近两个月，房地产金融受到全方位监管，楼市资金的“水龙头”被进一步拧紧，这也让很多投资者对房地产行业的未来高喊看空。不过，不少的产业资本、金融资本却依然对地产行业的投资价值和发展前景继续信心满满，并且公开对相关标的做出了增持的举动。

　　统计数据显示，仅9月以来，A股公司就有金融街（000402）、卧龙地产（600173）、香江控股（600162）、滨江集团（002244）、广宇集团（002133）等5家地产类上市公司发布了实控人或其他资本增持的公告，涉及的资金规模并非小数目，比如金融街、香江控股的增持涉资分别达到了7.59亿元、5.95亿元。

　　而H股公司中，富力地产（02777）获摩根大通增持，涉资2081.67万港元；龙湖集团（00960）被大股东吴亚军家族信托（Charm Talent International Limited）增持540.64万港元。

　　一边是唱空的“友情“，一边是唱多的”爱情“，这是否让你唱起了“左右为难“？

　　融资难，地产行业难免被唱衰

　　房地产行业一直是最受投资者关注的行业之一。就目前来看，房地产企业融资难已是少有争议的事实。

　　5月17日，银保监会印发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（即“23号文”），23号文针对房企的一些“曲线”融资方式作出了指示，禁止信托公司向“四证”不全的开发商直接提供融资；或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资；禁止直接或变相为房地产企业缴交土地岀让价款提供融资等。

　　最近，这种限制房企融资的趋势又出现了进一步强化，比如较多信托公司在窗口指导的要求下，房地产信托业务规模不能新增，信托公司投向房地产领域的资金规模和比例在7月份后都出现了明显的下滑。另外，监管层还对房地产开发贷款也进行了限制，规定余额不能超过3月底的规模。

　　由此可见，房企近来面临的融资环境可谓严峻。对此，融创中国董事长孙宏斌曾在8月底的公司业绩发布会上用“史无前例”一词来形容严峻之程度。而联讯证券首席经济学家李奇霖则干脆表示“房企融资的凛冬已至“。

　　房地产行业向来就是资金密集行业，在融资端口被极度收紧后，行业后续的投资力度大概率出现加速下行是完全可以预料的，而且这种趋势将会持续一定的时间，最终传导给大部分房企的将会是致命的结果。

　　由于利空非常，房地产行业也立即出现了投资者“用脚投票“的现象。整个8月，A股房地产板块指数大跌6.08%，跌幅远超大盘，上证指数当月跌幅为1.58%。

　　不过，一味唱空是否可取呢？多方资金已酝酿抄底，并付诸行动。

　　慧眼识珠，金融产业资本轮番上阵

　　在行业利空来袭时，总是有一些善于发现机会和敢于挖掘价值的资金存在，这就是市场的最大魅力之一。

　　从公开的信息来看，不少的产业资本、金融资本依然对房地产行业表示看好，并用增持行动表达了看法。

　　9月5日，广宇集团发布公告表示，该公司实际控制人王轶磊的一致行动人单玲玲于9月4日增持公司股份1385700股，占该公司总股本的0.18%，增持金额为460.75万元。单玲玲表示，自2019年9月4日至2020年3月3日，计划合计增持金额不低于1000万元（含此次的460.75万元），此次增持是基于对该公司未来持续稳定发展的信心、对该公司价值和管理团队的认可、对该公司股票价值的认真分析与合理判断而作出的决定。

　　9月9日，金融街发布公告称，该公司股东长城人寿保险股份有限公司于9月6日在二级市场以大宗交易方式受让了四家公司所持有的金融街股份，转让数量总计89026229股，占金融街总股本的2.9785%，转让价格为8.53元/股，涉资约7.59亿元。

　　9月11，香江控股发布公告称，金鹰基金、金元顺安拟分别将其持有的1.18亿股、1.18亿股转让至该公司控股股东南方香江的股票账户，每股转让价格为2.52元，南方香江此次合计受让的股份总数为2.36亿股，占该公司总股本的6.955%，股份转让价款合计5.95亿元。

　　同一日，滨江集团发布公告表示，实际控制人、董事长戚金兴于9月10日、11日通过二级市场合计增持了该公司股票258.48万股，占该公司总股本的0.08%。戚金兴不排除进一步增持公司股票的可能。

　　9月16日，卧龙地产集团股份有限公司发布关于股东权益变动的提示性公告称，浙江龙盛在2019年8月19日至2019年9月16日间通过上海证券交易所系统以集中竞价方式增持股份35055989股，占该公司总股本的5.00%。

　　在此之前，中国平安刚完成买入中国金茂15.2%股份，位居该公司第二大股东。泰康人寿则再次增持保利地产0.97%股权，将持股比例上升至6.27%。

　　金融资本、产业资本轮番增持地产股，表明房地产资产不仅契合资本配置的需要，并且依然具备一定的投资价值。

　　长线有机会，地产股投资逻辑值得关注

　　地产股的投资机会和投资价值又体现在哪里呢？

　　首先，从估值方面看，2012年至今，房地产板块估值的峰值和底部相对稳定，截至9月18日，地产板块动态PE为7.3倍，比2018年10月18日的底部估值水平（6.9倍动态PE）高6%，已处在近几年的次低位，一些优势地产股显然已经具备长期配置价值。

　　其次，股息国债利差或持续走高，又使得地产股的长线投资价值更加凸显，这也是保险资金钟情地产股的原因之一。继2018年7-8月、10月以及2019年初后，地产板块的股息率再次与10年期国债收益率基本持平，达到3.1%。华创证券预计，在目前全球流动性宽松以及我国经济下行压力极大的背景下，后续10年期国债收益率继续下行趋势，而房地产板块业绩确定性更强之下股息率将大概率继续走高。

　　尤其值得提及的是，主流房企的分红比例并不小，数据显示2015-2018年10家主流房企的平均分红比例为37%，这样的分红情况对于保险资金和产业资本等长线资金显然具有不可忽视的吸引力。

　　最后，针对因政策收紧而导致行业普遍融资困难的问题，分析人士则建议投资者理性分析和区别对待。总体而言，优质房企依然是银行的主要客户，而对非标融资较为依赖的中小房企显然对开发贷收紧等政策逼迫更有压力，因此，所谓“房企融资难“具有一定的结构性。从这个角度看，那些具有信用优势、周转速度和产品影响力的优质房企依然不愁没钱赚，而对应的公司股票则值得投资者保持关注。

　　从另一侧面看，政策端和融资端的边际收紧，表明房地产行业必将迎来新一轮洗牌，其结果将加速地产公司集中度提升，行业若出现优胜劣汰、强者恒强的局面，对地产板块估值的提升未尝也不是一种刺激。