房贷利率“换锚”今日落地 两点购房贷款建议仅供参考

　　全国范围内的房贷利率“换锚”正式落地。今日（8日），央行房贷利率新政实行，新发放的商业性个人住房贷款利率将参照贷款市场报价利率（LPR）进行定价。 有专家分析，这总体来看仍然是一个中性的政策，政策的目的是平稳房地产预期，避免房地产利率跟随LPR明显下调，是避免刺激房地产而非打压房地产。

　　融360大数据研究院公布的数据显示，8月份，监测的35个城市中，17城首套房贷利率水平有所上涨，16城维持7月水平。一线城市中，广州平均环比上涨4个基点，其他城市维持不变；二线城市中，苏州、无锡、沈阳、长沙4城均连涨三月，沈阳涨幅达23个基点；仅武汉、东莞和长春3城首套房贷利率水平有所下调。

　　监测的35个城市共533家银行分（支）行中，除了停贷银行外，共有19家银行首套房利率水平仍在当前基准利率上执行优惠政策，且都位于上海地区；116家银行的二套房贷款利率水平低于5.45%，主要分布在上海、厦门、天津、深圳、广州等19个城市。

　　太平洋（601099，诊股）证券表示，房贷新政落地后，这些银行都必须上调自己的房贷利率水平，进而可能会带来部分城市房贷利率平均水平的进一步上涨。从目前数据看，上海的首套房贷款利率，厦门、天津的二套房平均利率都面临上涨压力。

　　国盛证券称，原先首套利率有折扣的城市，如上海、厦门等，和原先首套房贷利率上浮的城市，如北京等，短期将受到不同的影响。未来，不乏会出现加点下限为零的城市，亦会出现房价上涨过快加点数较高的城市，实际按揭利率变化将因城而异。

　　中国人民大学重阳金融研究院副院长董希淼指出，新政规定了房贷利率全国统一的最低要求，按照“因城施策”原则，预计多数地区个人住房贷款的实际利率将会有所上升。

　　【购房者“画像”】

　　目前，我国每个月有几十万笔新增住房贷款，存量则高达6000多万笔。可以说，房贷利率新政关系到千家万户。据北京链家一位工作人员介绍，9月底时她有一两位客户走加急通道办理了房贷，按照旧的利率定价办法签订了合同。但是其他的客户依然比较平静，虽然内心有纠结，但是买房的节奏并没有受到影响。

　　房贷利率新政对房价影响几何？ 房贷利率新政的推出，对于当前的房价影响大吗？

　　有专家认为影响不大。因为相对于其他房地产价格影响因素（如限购政策和首付比例等因素），利率变动对于房价的影响相对有限。以一个购房案例进行解释：

　　假设总房款为300万元，三成首付90万元，需向银行贷款210万元，根据不同的房贷利率，按20年期限，以等额本息形式，每个月需要还款的金额如下图所示：

　　可以发现，随着房贷利率的上浮，购房者的月供金额确实有所增加，就如一个中小波动，房贷利率由5.9%上升60个基点，到6.5%，每月的月供增加730元，一个较大的波动，房贷利率从5.9%上升到7.9%（上升200个基点，在当前适度宽松的货币政策的环境下，可能性不大，在此引用更多的是压力测试），每月的月供增加2500元。

　　下图是首付增加对于购房者的影响：

　　同样是300万元的房子，按照首付60%计算（接近北京、上海等一线城市的二套房首付比例），需要180万元首付款，相比原来（三成首付），多缴纳90万元现金。

　　由以上案例可见，相比利率波动使得每月增加上千元月供，首付比例波动则需要购房者短时间内筹集和缴纳大笔购房首付款，对于购房者的购买力和需求影响更大。实务中，各地确实也是通过提高二套房首付比例来抑制投机炒房，调控房价的。

　　具体请看部分一二线城市的二套房首付比例：

　　另外，大部分一二线城市，还对购房资格进行了限制，只有具有本地户口、工作居住证或者在本地缴纳多年社保/税收的前提下，才有资格购房，如此进一步限制了购买力和需求。

　　综上所述，相比首付比例和各地的限购政策，此次利率新政对于房价影响有限。

　　【购房贷款的两点建议】

　　（1）留足余量，量力而行。

　　购房者在测算月供和贷款规模时，应该结合自己的收入水平，留足余量，量力而行。如每月到手收入为20000的购房者，建议考虑将月供额度设置为10000元，按等额本息（利率5.9%）、20年贷款期限计算，可贷额度在150万左右。如此配置，一方面，保证了每月有10000元的消费/生活开支或者储蓄，不会影响到生活质量，另一方面，即使房贷利率出现向上波动，每月多支出上千元房贷月供，也是可以接受的。反之，如果余量不足，虽然可贷金额有所提高，但是受到利率风险的影响也相应增大了，严重的可能会影响生活质量。

　　（2）选择公积金贷款/混合贷。

　　目前房贷利率新政仅限于商业贷款，公积金贷款仍沿用老办法，不仅利率更低，而且利率波动小，利率风险更低。故同等条件下，如果条件允许，建议选择公积金贷款，如果公积金贷款额度不够，也可以考虑公积金+商贷混合模式。（根据公开资料综合整理）