在深圳40年的惊世巨变过程中，总有一些人、一些企业冲锋在前、留名于后，默默为深圳的建设添砖加瓦，给深圳披上辉煌的外衣。1999年诞生于深圳的佳兆业，就是深圳辉煌巨变的见证者、参与者。

　　得益于深圳的高速发展，以及城市更新事业的推动，佳兆业乘风破浪，大踏步前进。20年间，佳兆业已从最初的地产开发商成长为一艘拥有6个上市平台、20多家集团及专业公司的大型企业航母。

　　“是时代成就了佳兆业。”佳兆业董事会主席郭英成说。

　　40年，历史长河里的沧海一粟。

　　在深圳的这场惊世巨变中，总有一些人、一些企业冲锋在前、留名于后，默默为深圳的建设添砖加瓦，给深圳披上辉煌的外衣。1999年诞生于深圳的佳兆业，就是深圳辉煌巨变的见证者、参与者。

　　相比于“旧改之王”“湾区旧改龙头”等称号，佳兆业更愿意称自己为“深圳城市建设者”“城市运营商”。土地资源稀缺的深圳，城市更新是一条必选之路。自诞生之日起，佳兆业就将方向牢牢拴在深圳的城市更新事业上。

　　一座座烂尾楼、一个个旧片区，原本是深圳的城市“伤疤”“疮痍”，但在佳兆业的旧城改造之下，容光焕发，甚至成为新的城市地标。

　　深圳是全国最先迈入城市更新常态化和制度化阶段的城市。得益于深圳的高速发展，以及城市更新事业的推动，佳兆业也乘风破浪，大踏步前进。20年间，佳兆业已从最初的地产开发商成长为一艘拥有6个上市平台、20多家集团及专业公司的大型企业航母。

　　“是时代成就了佳兆业。”佳兆业董事会主席郭英成说。

　　助力特区蝶变

　　从位于深圳坂田的华为总部出发，向东北方向行驶约3公里，数栋风格一致、高耸挺拔的现代商业建筑进入视野，四周工业化特色的厂房，让这些现代化风格的建筑更为夺目。这里便是佳兆业城市广场。

　　10多年前，这片区域原本和四周一样，到处是厂房，只是更为低矮老旧，其间甚至还有不少荒草，肆意生长。

　　如果不是一场金融风暴，这里是宝吉工艺品厂的所在地。1998年，它曾是全球生产仿真圣诞树的企业，生产的圣诞树销往全球六大洲，被誉为“圣诞树大王”。

　　“圣诞树大王”的倒下，这片土地也迫切需要一次重生。其后，佳兆业收购了项目，拉开“妙手回春”的序幕。

　　收购之后，佳兆业从建筑设计、项目业态等多方面对宝吉厂地块进行改造，宝吉厂区摇身一变，成为了集办公、酒店、商业和居住等于一体的全业态大型综合体，补上了原有的公共设施配套不足等短板。

　　诸如宝吉厂“涅槃重生”的案例，在深圳还有很多。上世纪90年代末，由于历史原因，深圳有部分旧工业区、老旧片区的改造变成了烂尾项目，犹如一道道“伤口”，切在这座城市的新肌肤上。

　　深圳布吉，是一条位置偏僻、交通不畅的街道。很多深圳人调侃：来布吉，是因为堵车而“来不及”。

　　位于布吉的龙泉别墅项目，就是因为位置偏远、人烟稀少，很快就陷入烂尾的泥沼。1999年，郭英成刚创办佳兆业，就将该项目作为佳兆业的“开山第一炮”，接手改造。

　　在那个争抢城市中心地段资源的时代，佳兆业反其道而行之，一开始并不为人看好，甚至还有嘲讽之声。

　　接手龙泉别墅项目后，佳兆业力邀香港城投公司担纲设计，为项目重新规划了开放式主题公园、大型商业、社区和周边配套等，并更命名为“桂芳园”，取“桂馥芬芳、美好家园”之意。

　　一年后，桂芳园一期入市。不出所料，市场反应热烈，大受欢迎。此后，佳兆业一鼓作气开发了八期，桂芳园由此成为布吉第一个大型社区。

　　桂芳园改造的成功，不仅让布吉旧貌换新颜，进入深圳宜居片区的队列，也让佳兆业一战成名。

　　城市更新先锋

　　尝到甜头之后，佳兆业更是坚定了走城市更新的主航道。

　　2003年，佳兆业击败中信深圳等知名公司，拿下了“子悦台”项目——深圳的标志性烂尾楼项目，也创下了广东省当年拍卖标的中最大的烂尾楼项目纪录。

　　熟悉深圳的人都知道，子悦台项目原名深圳民航大厦，占地逾1万平方米，总建筑面积8.8万平方米，原计划1999年竣工并投入使用，其后因为资金问题项目全面停工而烂尾。

　　在佳兆业的筹划之下，克服原先项目结构设计缺陷、项目成本高昂、公共形象欠佳等因素，一举让这个著名烂尾楼涅槃重生，现在，该项目命名为深圳佳兆业中心，成为佳兆业首个住宅兼商业综合开发项目。

　　子悦台的涅槃颇具意义。通过改造子悦台项目，使其以崭新的形象呈现在深圳人面前，佳兆业再次证明自己在城市更新领域的实力。

　　对深圳城市建设而言，重生后的子悦台彻底改变了原有地块的形象，提高了周边区域的吸引力。由此，佳兆业也形成了“以旧改项目补充土地储备”的特色模式，将城市更新作为自身的重要战略性业务进军全国市场，成为城市更新的先行者。

　　对于城市更新这一方向的选择，早期佳兆业内部也有反对的声音。佳兆业相关负责人表示，主要因为城市更新项目开发周期长、资金需求量大，既考验企业的耐力，也考验企业的运营能力。而郭英成一旦做出决定，就绝不动摇，毅然向前。

　　后来，郭英成在2009年年报中提到了这份坚持：“2004年，我们预见随着珠三角迅猛发展，受制土地资源的稀缺性，珠三角必然会学习香港经验，通过旧城改造来实现城市再造及增加土地供应。”

　　时间是最好的证明。2009年，深圳出台《深圳市城市更新办法》，在全国率先提出城市更新概念，确立了“政府引导，市场运作”的城市更新机制，并且将旧住宅区、旧商业区、旧工业区、城中村和旧屋村全纳入改造范围，旨在突破土地瓶颈，提高土地利用率。

　　而在此时，佳兆业早已将大量旧改项目收入囊中。据公司2009年年报，截至当年末，佳兆业在珠三角范围内已订有合约安排的旧改项目占地约420万平方米。

　　同年，佳兆业在港股上市，融资额超过30亿港元，获得市场的认可。时代机遇叠加资本支持，佳兆业按下了发展的“加速键”。

　　截至2019年末，佳兆业的业务已拓展至全国47个城市。地产业务年合约销售额从60亿元增长到881亿元；土地储备从1260万平方米扩充至2680万平方米；资产总额从180亿元增长到逾2700亿元。在佳兆业拥有的近2700万平方米土地储备中，深圳占比近33%。

　　截至目前，佳兆业共计拥有城市更新项目147个，占地面积近4000万平方米，对应货值约2.5万亿元。

　　更为重要的是，凭借多年沉淀与积累，佳兆业的城市更新业务已形成一套包括规划设计、商务谈判、合作模式、拆迁回迁、开发建设和运营服务等方面的成熟运作模式。同时，佳兆业旗下拥有近600名精通规划设计、法律法规和商业谈判等专业的旧改人才。

　　把握“双区”机遇

　　一年前，深圳又一次站在时代的路口，迎来了建设中国特色社会主义先行示范区的全新历史使命。

　　“我们运气真的不错。”2019年8月末的半年报业绩会上，郭英成在谈到佳兆业面临的发展机遇时，主动接过话题笑着说。这里的“运气”与佳兆业的多元化业务布局有关。

　　翻开佳兆业现在的业务版图，综合开发、城市更新、健康医疗、文化体育、物业管理、科技产业、深足俱乐部等20多个领域，多点开花；佳兆业集团控股、佳兆业美好、佳兆业健康在港股上市，佳云科技、双林生物携手A股上市，南太地产选择登陆美股，6个上市平台各放异彩。

　　在郭英成看来，多元化布局能让佳兆业匹配深圳建设中国特色社会主义先行示范区的需求，也将让佳兆业在“双区”建设过程中获得前所未有的机遇。

　　如果说，多元化布局是佳兆业对“第二增长曲线”的探索，那么，转型“城市综合运营商”则是基于对城市建设趋势的判断。

　　目前，多数城市更新项目已经不仅仅是对建筑物等硬件设施及外观进行改造升级，而是要延伸到对城市空间进行相关的配套和运营。在此背景下，更需要企业立足于不同城市的发展阶段及公众需求，提升对城市更新项目的综合运营能力。

　　“城市更新的本质是要给城市重新赋予生命力，让城市源源不断地吸引人口和资本。这背后的重要动力则是产业的发展与创新。”佳兆业集团副总裁刘策表示，佳兆业的多元化将和公司的城市更新业务有机协同，不断满足城市居民的美好生活消费需求。

　　如今，佳兆业的地产、城市更新、产业“三驾马车”驱动架构已经成型。刘策告诉记者，地产的核心是规模和品牌，城市更新和城市运营则不断提升公司的价值，而产业的持续投入，最终会让佳兆业成为一家赢得公众尊重的企业。

　　深圳特区建立40年来，城区功能快速迭代，受限于土地资源紧张，城市建设需求无法充分满足，城市更新的紧迫性和计划性明显高于其他城市。得益于此，佳兆业从旧改起步，在城市更新的快车道上一路飞驰，逐渐成长为具有示范意义的城市综合运营服务商。

　　见证巨变，铸就辉煌，佳兆业在深圳的辉煌巨变中也实现了自己的蝶变。“敢闯敢拼”的深圳精神，给予了佳兆业成长的基因；“先行示范”的深圳探索，也将给予佳兆业更大的机遇，为深圳的再次前行添砖铺路。