负债高企和融资贵成为中小房企发展痛点 资本寒冬期房企或迎大洗牌

房地产行业正处于快速洗牌期，当大型企业在各大热点城市竞争胶着的时候，部分中小企业已在逐步“出局”。

根据人民法院公告网披露的信息显示，截至8月9日，全国有288家房地产商公布了破产文书，已破产或进入破产程序。申请破产的地产商主要来自江苏、沈阳、湖南、湖北、安徽等三四线城市，也有少数来自广东和上海。

“公司破产主要是因为资金方面出了问题，融资成本越来越高，结果资不抵债。”一位来自总部在江苏常州的地产商负责人在接受《中国经营报》记者采访时表示。

作为资金密集行业，国内大部分房地产公司是通过资金杠杆驱动，融资收紧信号愈发强烈之后，负债高企和融资贵逐渐成为中小房企发展的痛点。

中国财政科学研究院应用经济学博士后盘和林表示，不论从宏观行业政策、融资环境还是行业内饱和程度看，中小房企“批量破产”都是意料之中的事。房地产行业洗牌拉开了新序幕，未来一段时间，洗牌仍将是“进行时”。

中小房企生存艰难

记者从人民法院公告网了解到，自2017年12月至今，有将近300家房地产企业公布了破产文书，大多数属于地方中小企业。

注册于2011年的无锡嘉熙房地产开发有限公司是众多破产清算中的一个。工商登记信息显示，无锡嘉熙房地产开发有限公司主要经营范围包括房地产开发和自由房屋租赁，注册资本3000万元。其中，常州嘉信融达投资合伙企业（有限合伙）持股99.67%。

无锡市新吴区人民法院公告显示，根据高胜武、余长兰的申请，于2018年6月25日裁定受理债务人无锡嘉熙房地产开发有限公司破产清算一案，该院定于2019年8月15日召开破产清算案件第一次债权人会议。

常州嘉信融达投资合伙企业（有限合伙）相关负责人介绍，无锡嘉熙房地产开发有限公司自2015年拿地开发房地产项目，目前仍有项目在陆续开发。“申请破产清算的原因主要是资金方面出现问题，所以不能保证项目不会烂尾。”该负责人说。

上海中原地产市场卢文曦表示，小型房企在之前市场宽松的条件下还有生存机会，近年来，楼市接连遭遇“紧箍咒”，市场环境发生变化，几乎没有喘气的机会。他认为，市场逐渐洗牌过程中，一些不能适应发展环境，满足不了市场需求的企业必然会被正常淘汰。

由于头部房企的业务规模逐渐下沉，以前只到三四线城市拓展的品牌企业，现在甚至将项目拓展到县级城市。如此一来，给地方小规模房企的生存带来直接挑战，在产品质量和溢价能力方面差距较大的情况下，业务受到冲击，失败之后难逃被兼并的结果。

上述常州嘉信融达投资合伙企业（有限合伙）相关负责人告诉记者，公司旗下的地产项目公司之所以破产清算还与融资有一定的关系。“银行对于我们此类房地产二级资质的开发企业，不可能放贷下来。因此，公司的资金主要来自多个合伙人。”其透露。

事实上，自去年下半年起，房地产企业融资环境较为宽松，呈现出放松的趋势。但到了今年5月，融资环境明显缩紧。

据同策研究院的统计数据，2019年5月，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计367.99亿元，环比下跌52.07%。融资监管收紧，房企境内外融资难度进一步增加。

上海一家实业投资公司在江苏省宿迁市投资开发房地产项目，目前还有房源对外销售中。对于近300家房地产公司破产的消息，该公司负责人告诉记者，中小房地产公司确实生存艰难，由于项目规模较小，很难获得银行贷款，现在他的公司只是勉强通过现有资金进行周转，下一步打算去河南省商丘市的下辖县拿地开发。“拿不到融资，公司的战略方向只能谨慎再谨慎些。”其表示。

行业洗牌期难逃融资魔咒

受宏观政策和行业调整的影响，从2018年下半年开始，房地产行业分化就一直在持续，并且竞争不断加剧。

盘和林分析指出，房地产企业“批量跳车”原因主要是国家宏观政策收紧，很多企业无“便车”可搭，失去生存的最后支撑。事实上类似于汽车行业的“车补”，实质是降低了行业门槛，借着“棚改”的东风，大批三四线城市的房产企业便成长起来，但本身属于粗放的运营模式，对于品牌房企而言其实并没有太大的竞争力，于是在棚改货币化政策改革和房地产政策收紧后出现倒台的局面。

对于当前房地产企业融资难的问题，华金期货组合投资部总经理李天逸认为，由于国内房价上涨无力，即使没有出现下降态势，但银行放贷的意愿在逐渐降低。除了规模小的原因，银行向中小房企“惜贷”的原因还包括，项目不像以前涨幅、增值减小、企业的还贷能力降低。

在李天逸看来，破产的房地产公司在经营方面也有一定的问题。一些转型较早的房地产公司在周期之前，转型金融或者其他行业，逃过周期带来的冲击波。而一些冲击承受能力小的企业，未来或许还会有更多宣告破产，行业会逐步向大型房地产公司汇聚，集中度不断增高。

过去三年，国内市场占有率位居前三的龙头房企分别是恒大、万科和碧桂园，三家公司的新房销售收入平均占营业收入的97%。截至 2018 年末，恒大、碧桂园、万科总资产达到 1.88 万亿元、1.63 万亿元、1.53 万亿元；营业收入均超 2000 亿元，恒大、碧桂园、万科分别为 4678亿元、3811亿元、2973 亿元。

卢文曦表示，部分中小房地产企业破产清算对于整个房地产行业并非没有益处，中小房企对于产品的精细程度参差不一，粗放程度较高，品控标准不一样，相对于品牌房企来说，产品的质量不够高。随着房地产市场的集中度越来越明显，产品质量或将进一步提高。

生存空间逐步被压缩，中小房企如何突破发展困局？其认为，要么采取抱团策略，发展区域市场开发细分领域的产品；要么争取与品牌房企合作开发，赢得企业生存机会。