“北水南下”为港股市场增添动力，其中，物业板块备受资本市场关注，港股上市物业管理公司股价迎来普涨局面。

    记者根据Wind数据统计发现，截至1月21日，按后复权计算，44家港股上市物业管理公司中有31家年内股价涨幅为正，占比超过七成。其中恒大物业以72.71%的年内涨幅居首，融创服务控股和合景悠活则分别以41.90%和36.51%的年内涨幅位居其次，永升生活服务、中海物业、世茂服务年内涨幅也超过30%。

    对此，物业行业资深专家、看懂研究院研究员金永宏在接受记者采访时表示：“一方面，去年12月底，物业股已经出现了翘尾现象，延续到了今年；在另一方面，十部门的发文为物业行业带来了政策性利好。另外，疫情期间物业股较好的抗风险抗周期能力，也构成了资本市场选择的因素。”

    在港上市物管公司股价普涨

    根据Wind数据，截至1月21日，44只港股上市物业股中，18只股价年内涨幅超过10%，占比超过四成。44只物业股年内股价涨幅的算术平均值为10.17%，超过同期恒生指数涨幅。

    物业股迎来春天，部分原因在于政策利好。

    此前的1月5日，住建部、中央政法委、中央文明办、国家发改委等十部门发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，从健全业主委员会治理结构、提升物业管理服务水平、推动发展生活服务业等方面，对住宅物业管理水平和效能提出要求。

    “过去物业行业国家层面的政策，基本由住建部等主管部门单独出台，十部门联合发文这样的现象还是头一回，对物业行业的支持力度空前，政策利好是毋庸置疑的。”金永宏认为。

    除此之外，部分物业股因为业绩和并购预期而受到市场青睐。例如，恒大物业1月7日发布正面盈利预告，预计公司2020年录得股东应分配利润约26亿元人民币，为2019年的2.8倍左右。除此以外，据公开报道，恒大物业在今年立下“军令状”，下达每月新增拓展在管面积3000万平方米、每季度净利润较去年全年净利润的1/4增长50%以上的两大考核目标。

    再如，合景悠活在1月18日公告称拟以现金代价13.16亿元收购雪松智联科技集团有限公司80%股权，后者2020年末在管面积合计超过8600万平方米，在管项目合计超过1000个。

    值得注意的是，涨幅排名靠前的部分物业管理公司上市时间较短。年内股价涨幅最大的恒大物业于2020年12月2日上市，融创服务控股和合景优活则分别于2020年11月19日和10月30日上市。

    “去年年底至今，几个头部物业企业如恒大物业、华润万象生活、融创服务控股、金科服务等的上市带来了整个资本市场的关注，产生了虹吸效应并波及了整个盘面。”金永宏告诉记者，“不过在此过程中分化难以避免，越大型优质的物业公司受益越明显，中小物业公司或是经营面不理想的公司被识别出来，有逐步被边缘化的趋势。”

    Wind数据显示，截至1月21日，2019年营收超10亿元的24家港股上市物业管理企业中，有多达20家企业在2021年内实现股价上涨，占比83.33%；相比之下，另外20家规模较小的港股上市物业管理企业中，11家企业在2021年内实现股价上涨，占比仅55%。

    部分物业公司市值超地产母公司

    随着股价的上涨，部分港股上市物业管理公司的市值创出了历史新高。

    1月20日，碧桂园服务市值一度突破2000亿港元，成为首家总市值突破2000亿港元的物业企业，市值创历史新高的同时逼近分拆上市前母公司碧桂园当前的市值。

    不仅仅是碧桂园服务。截至1月21日，金科服务市值约为503.35亿港元，超过开发商母公司金科股份的市值；雅生活服务市值约为470亿港元，超过同期雅居乐集团的市值。

    对此，中国企业资本联盟副理事长、IPG中国区首席经济学家柏文喜在接受记者采访时表示：“物业公司本身具有轻资产、高ROE、现金流稳定以及抗周期性强的特点，且具备较大的增值服务想象力和行业整合空间，一般还背靠体量较大的开发商母公司，因此市场对于物业股给出了远超开发商母公司的估值，导致部分物业公司的市值逼近甚至超过了开发商母公司。”

    财报显示，碧桂园服务、金科服务、雅生活服务2019年的ROE分别达到43.77%、91.83%、21.20%，远超碧桂园、金科股份和雅居乐集团同期的ROE。

    “物业上市公司市值超过地产母公司市值是估值差异带来的结果。物业行业是一个存量市场，随着优质公司滚雪球效应的积累，未来将会有更多的物业上市公司市值超过地产母公司。”金永宏认为，“不过，虽然地产行业的估值较低，但是地产公司调配资源的能力和影响力及对国民经济的影响，无疑还超过物业公司。”

    记者根据Wind数据统计发现，截至1月21日，44家港股上市物业管理公司的市盈率（TTM）中值为28.84倍，大大超过港股上市地产发展商的市盈率（TTM）中值4.83倍。截至1月21日，有三家港股上市物业管理公司市盈率（TTM）超过100倍，分别是华润万象生活（179.02倍）、融创服务控股（151.91倍）和永升生活服务（114.99倍）。