“房住不炒”以来，北京的政策力度最大，一系列举措360度全面围堵过滤了大批炒房客，成果也已经反应在了房价上。

　　现在北京房产市场的购房者，大多是出于刚需和改善的需求， 买到手的房产能在保值的基础上稍微做到增值，大家就非常开心了。

　　上周的一则新闻估计让不少购房者心头一颤： 北京二手房价格环比涨幅居70城之首。

　　报道中说，5月一线城市房价普遍上涨，其中北京二手房环比领涨70城，涨幅为1.8%。观望北京房价的购房者表示： 害怕，又要开涨

　　1.

　　5月北京的成交量确实挺红火，2月到4月的购房需求集中爆发，楼市迎来了被疫情推迟的小阳春。朋友的一个不大的小区，整个5月以每天一套的速度成交，整个北京的网签数也整体上涨。

　　数据来源：北京市住房和城乡建设委员会

　　6月目前为止的的网签数据也很可以（19日和20日的数据可能是受到北京市疫情的影响）。

　　数据来源：北京市住房和城乡建设委员会

　　从历史数据上看，北京 一个月内日成交3次以上超过800套，基本可以断定为楼市回暖，如果日成交超过1000套，就是比较明显的回暖标志了。

　　5月以来的成交量确实证明北京楼市已经复苏，很多人据此推断：买的人多了房价自然上涨。

　　这种推断并非没有依据，根据过去15年的历史经验， 每当北京的网签量连续3个月以上超过1万5千套，房价就会开始浪。

　　不过回到今年的数据，虽然成交量火爆的5月总体成交价上涨，但问了一圈身边的中介和正在看房的朋友，他们的感觉都是： 北京的房价没怎么涨。

　　看看大家的讨论和成交的数据， 洋房姐姐确定5月北京二手房价上涨的原因，应该是4月30日西城“多校划片”政策的横空出世。

　　在政策的刺激下，5月前半个月西城学区房市场极度火爆，大批家长拼命赶在731之前落户西城，抓住与名校一对一捆绑的最后机会。根据网上对中介人员的采访，优质的片区一天成交十几套房子是常态。

　　家长急着买房，老破小的业主趁着最后的机会给房子抬价，北京5月的平均房价就这样被拉涨了。

　　数据来源：时炜观察

　　调个链家后台的网签价格数据，除了政策刺激下成交量猛涨的西城，和学区房价一直坚挺的海淀，北京其他区域的房价并没有显著上涨，甚至顺义和通州的均价还是下跌的。

　　2.

　　看来北京房价还处于平稳区间，有购房意向的同志们还能安心挑选一段时日，因为从目前的数据看，6月的市场依旧偏向买方。

　　5月最火爆的西城学区房，6月价格也出现了疲态。

　　要想在731之前完成签约、缴税、过户、落户的整个流程，这几天就是西城老破小的deadline了。

　　业主心里都明白， 没了与重点学校的捆绑，老破小真的就只是老破小了，没电梯没物业的小开间儿能卖出小20万每平的日子一去不返。

　　5月前半个月每天成交十几套的西城德胜片区，6月前半个月成交了二十多套。5月时想再慎一慎的业主坐不住了，西城的一些片区业主已经愿意 让价2%-3%以求出手。

　　我爱我家（000560）的系统上，一套5月报价740万的西城一居室，在6月中旬价格变成了680万， 降幅高达8%，可以预料，如果能够成交，最终价格一定会更低。

　　待学区房和疫情需求堆积产生的交易平复，北京的楼市和房价也会适当降温。其实这几天就能感到些苗头了，有个同事跟我说：“前天金茂府竟然主动给我打电话了，问我之前那套房还要不要，之前他们可是拽的很！”

　　3.

　　过去的二三十年，买房是最大的致富神话。洋房姐姐要提醒大家，房价几年翻番的概率已经很小，未来房价就是一个“稳”，不会再出现急涨急跌的情况了。

　　已经上车的调整心态，虽然收益不如从前， 但核心城市核心地段的房产依旧是最优质的资产之一，用来自住保值增值，如果出租还能获得额外的稳定现金流。

　　还没上车的也不用总为“房价是不是又要暴涨”而担惊受怕，目前来看，今年的北京不太考验购房者的“踩点儿”水平，对刚需购房者比较友好。

　　最近北京 新房和二手房价格倒挂也引起了广泛讨论，几十年房产致富的心理惯性短期不可能扭转，有的人又把目光投向了限竞房。但要想在新房和二手房价格倒挂上赚钱，最核心的问题就是资金的时间成本。

　　房子盖好要等2年，收房后1-2年才能拿到房本儿，限竞房5年内还不许买卖；按照每年4%的理财收益计算，新房和二手房的差价至少要达到40%，才能有盈利空间。

　　在“房住不炒”的时代，刚需安心挑房，有闲钱又有房票的可以考虑把一部分资产配置成房产，保值增值抗通胀。

　　少看一惊一乍的媒体，心累。