7月21日晚，媒体消息称，融创中国拟分拆物业管理业务赴港上市，预计募集资金10亿美元。

消息称，融创中国目前已在与财务顾问就融创服务上市事宜进行洽谈，可能在今年进行IPO。

据不完全统计，今年上半年已有20家涉房企业赴港递交招股书，其中12家地产相关企业,包括金辉、祥生、上坤、领地、实地、三巽、大唐地产、鹏润、绿城管理、雅城等。累计募资约百亿。

从上市表现来看，今年以来涨幅前三的物管公司分别为永升生活服务、时代邻里和滨江服务，股价均翻番。

从募集资金用途来看，多家物业管理公司上市募集资金用于“技术研发”。

但即便如此，服务高度同质化仍是物业管理行业的普遍现象。其业绩增长多倚赖于关联开发商交付面积的增加。

“融创服务将在今年安排上市”

四年前，融创中国董事长孙宏斌曾明确提到，不会谋求物业管理公司分拆上市，因为开物业公司就像办公共服务类机构，如果用分拆上市将其变成赚钱的工具，做法并不可取。

而在今年5月28日融创中国的股东周年大会上，融创中国行政总裁汪孟德表示，融创服务将在今年安排上市。

“现在在积极准备，融创物业的规模、这两年提升的能力和水平都做得非常扎实，像高端住宅、G20会展、医院、园区、办公楼、文旅商场，融创物业都有很多布局。”汪孟德认为，物业板块市场非常不错，现在市场也都非常认可物业公司的价值。

截至目前，融创服务涵盖融创服务集团、融创房屋保养维修公司两大业务板块。目前，融创服务集团已进入110个城市，461个项目。

2019年2月4日，融创中国注册了惠熙（香港）投资有限公司，同年3月28日又注册了天津融嘉物业服务有限公司，2019年11月，融创服务将注册资本从1亿增加到了3亿。

目前，融创服务由天津融嘉100%持股，而惠熙香港则100%持股天津融嘉。

2019年9月23日，融创中国曾公告，曹鸿玲不再担任首席财务官一职，被委任为融创服务集团总裁。当时市场上就有传言称，融创在为服务集团上市做准备。

按照汪孟德业绩会时的表述，服务板块从2014年、2015年初就开始独立运营，现正积极准备上市。

去年收入70亿，同比增幅四成

近两年，融创服务的规模增长较为明显。2019年，融创中国物业管理及其他业务收入为70亿元，与2018年的50亿元相比同比增幅近四成，占当年总收入的4.1%。

据统计，在头部房企中，万科物业去年实现收入127亿元、碧桂园服务为96.45亿元、保利物业为59.67亿元。

截至2019年末，融创物业协议在管面积约为3.5亿平方米，其中，集团地产板块现有项目储备面积1.44亿平方米，合约待转化及外拓锁定面积2.11亿平方米。

行业人士指出，若能顺利将旗下物业分拆上市，相当于增加了融创中国的资产，间接起到了降负债的作用。

截至2019年末，融创中国的借贷总额为3222.7亿元。

“我们自身来讲，物业上市后，对资产结构、提升净资产、降负债率也有很大支持。”融创中国管理层在今年股东大会上这样表示。

除分拆物业管理外，融创中国未来或还将分拆会展文旅板块上市。

“随着经济发展，国内市场对会展和文旅的需求很大，分拆上市是一个选项。”孙宏斌在去年融创会展文旅集团媒体见面会上这样表示。

多家物业公司上市募资用于“技术研发”

今年以来，地产公司物业管理板块频繁分拆上市，融资额近百亿元。统计显示，仅今年上半年，就有20家涉房企业赴港递交招股书。

其中，今年以来涨幅前三的物管公司分别为永升生活服务、时代邻里和滨江服务，涨幅分别达到160%、150%和 130%。

然而，与重资产的房地产开发不同，物业管理服务始终是一项轻资产业务。频频赴港IPO的物业公司，募集得来的资金究竟去向哪里？

搜狐财经统计发现，多数物业管理公司对于募集资金用途的表述均为“科技研发”。对此，中信证券分析指出，科技应用的年投入达到几亿规模已经不小，预计很难配置十亿以上的资金。

不仅如此，服务高度同质化是物业管理行业的普遍现象。中信证券上述分析指出，绝大多数公司还是依靠前期物业管理合同不断增加在管面积，其品牌竞争力尚未得到过有效验证。

近年来，由于房企交付面积逐年攀升，物业企业在管面积也随之水涨船高。

数据显示，中国物管企业在管总面积由2014年约165亿增长至2019年约239亿平方米，年复合增长率约为7.7%

一位业内人士表示：“在管面积的快速增长趋势为物管公司的估值打开了空间。”

根据中指院数据显示，2019 年，百强物管企业中有开发背景的企业数量占比近八成，相关企业在管面积中约六成来自关连开发商。