7月23日，正荣地产发布公告称，拟发行2020年第一期公司债券。

根据公告，该债券发行总额为不超10亿元，分为两个品种。债券品种一为4年期，附第2年末发行人调整票面利率选择权和债券持有人回售选择权，票面利率询价区间为4.2%-5.6%。

债券品种二为5年期，附第3年末发行人调整票面利率选择权和债券持有人回售选择权，票面利率询价区间为4.8%-6.2%。

关于筹资用途，正荣地产表示，拟用于偿还公司债券。

值得注意的是，仅仅13天前，正荣地产刚分拆物业管理业务赴港上市，募集资金10.72亿港元。频繁融资的正荣，意欲何为？

过去一年累计发债14笔，利率最高10.5%

根据此前招股书显示，正荣服务2016年以未来几年收取物业管理的权利作为质押，与一家独立第三方信托公司订立信托融资安排，本金为5亿元，利率为9.0%至14.0%。

而在获得该贷款之后，正荣服务转身将全部款项贷给了母公司。

作为近年来跻身“千亿俱乐部”的黑马， 正荣地产也无法逃脱高负债的模式。事实上，今年以来，正荣地产已经多次高息发债。

根据公开资料梳理，今年1月份，正荣地产发行了2.9亿美元的2024年到期的优先票据，年息7.875%；2月19日，正荣地产发行一笔2亿美元2021年到期的优先票据，年息5.6%。

此外，5月15日，正荣地产宣布发行2亿美元2024年到期、年息8.35%的优先票据；6月份，正荣地产宣布发行2亿美元2023年到期的优先票据，年息8.3%。

上述美元债的用途均主要为偿还现有债务。与今年房企海外发行美元债6%的平均成本相比，正荣地产的债券利息处于高位。

除美元债之外，上交所6月4日信息显示，正荣地产拟发行20亿元人民币债券。

过去一年，正荣地产共发行公司债、优先票据、永续债等合计14笔，涉及金额约230亿元，最高年息率达10.5%。

迅猛扩张背后，权益占比仅三成

急剧发债的背后，是正荣地产近几年的迅猛扩张。

根据正荣地产本月披露的2020年上半年销售数据，截至今年上半年，正荣地产累计实现合约销售金额559.93亿元；合约销售建筑面积约365.47万平方米；对应的合约平均售价约为每平方米1.53万元。

在今年一季度的业绩会上，正荣地产董事会主席兼行政总裁黄仙枝透露：“2020年，正荣地产的销售目标为1400亿元。”按此计算，目前正荣地产已经完成全年销售目标的四成。

财报显示，正荣地产2018年合约销售额同比上涨54%至1080.17亿元，首次“突破千亿”；2019年，正荣地产合约销售额上涨21%，达到1307.08亿元。

不过，正荣地产的权益销售额并不高， 2017年、2018年、2019年正荣地产实际权益销售数据约为351亿元、361亿元、372亿元。

也就是说，正荣地产的权益销售额占比仅三成左右。

规模爆发之后，正荣地产快速跑的背后也开始出现隐忧。

从盈利能力来看，2019年，正荣地产毛利率下降2.8个百分点，由2018年的22.8%减少至20%，并且处于行业低位。

此外截至2019年末，正荣地产负债总额为1381.6亿元，较2018年末1169.2亿元增加18.17%。其中，流动负债964.46亿元，占负债总额的比例为69.8%，约为营收规模的三倍。

负债“下降”的秘密

然而，虽然负债总额攀升，但是正荣地产净负债率却在下降。

2017年，正荣净负债率曾高达183.22%，2019年末，这一指标下降至75.2%。正荣地产降杠杆了吗？

秘密或在于所有者权益持续增长。2016至2019年，正荣地产所有者权益分别为89.9亿、122.24亿、244.79亿、310.6亿。所有者权益快速增长，最终使得净负债率逐渐降低。

其中值得注意的是少数股东权益。2016年正荣地产少数股东权益仅为10.15亿元，在权益总额中占比仅为11.29%，但截至2019年末，正荣地产少数股东权益达132.24亿元。

根据财报，正荣地产非控股权益的增加主要源于其合并报表中的39项股权占比较小的合营企业和联营企业开发的物业，其建筑面积为1114.2万平方米，正荣地产在其中的权益占比大多介于13%-35%之间，仅有3个项目权益占比接近50%。

克而瑞数据显示，正荣地产2019年度全口径销售额1408亿元位列房企第23位，但权益金额仅为728.1亿元，排房企第34名，权益占比仅为51.7%。

除了增加少数股东权利来降低负债，正荣地产还通过出让亏损企业股权来调节财务报表。

2019年12月31日，正荣地产宣布了名下一间子公司的出售事项。以1196.2万元的代价，向所谓的独立第三方出售其持有苏州正润房地产开发有限公司10%的股权，交易完成后持股比例降低至41%。

根据公开信息显示，苏州正润对银行等金融机构的贷款近21亿元。