聚焦长租公寓爆雷|如何打破“规模不经济”的魔咒？

　　近期，长租公寓“爆雷”事件，正在持续发酵。继乐伽“爆雷”后，悦如公寓、南京君创公司、喔客公寓、杭州德寓科技、国畅公寓等多家长租公寓又被曝拖欠房东租金，资金链出现问题。

　　这些企业之所以出现问题，很大一部分原因在于盲目扩张房源。问题在于，长租公寓如何打破“规模不经济”的魔咒？又该如何实现盈利？

　　现象：

　　长租公寓规模化，但不一定有效率

　　与之前盲目扩张不同，目前不少长租公寓企业对于规模扩大持谨慎态度。除了资金面偏紧之外，长租公寓还容易陷入“规模不经济”的魔咒。

　　赋能资本创始人胡振寅在接受新京报记者采访时表示，生产制造类企业在规模扩大后，单个产品的成本可实现明显下降，然而，现在大多数分散式公寓由于管理效率较低，不足以做到规模扩大后，其管理效率保持或提升，最终实现单间管理成本的下降。实际情况是，不少长租公寓企业在规模扩大后，普遍面临各种困难，甚至出现了效率反而下降的状况，“这正是长租公寓行业不够成熟的一个表现。”

　　胡振寅认为，在理论上，分散式公寓一旦能做到有质量的扩大规模，形成真正的品牌效应，规模效应才会明显显现。

　　胡振寅解释称，一旦某个品牌在租客间形成良好的口碑和影响力，加上该品牌房源网络基础覆盖较广，租客就比较容易去选择这家品牌，“租客换房最大的原因是工作变迁，如果这家品牌网络覆盖够广，那租客换到其他城市或其他区域，可能还会继续租这家品牌的房子。这意味着，租客可能在一套房里租住时长不长，但对品牌而言，租住时长会较大幅度延长，由此实现租客端的规模效应。”

　　“业主端方面也不例外，一旦品牌形成一定影响力，业主会优先倾向于将其房源委托给这家品牌，未来这一品牌在业主端的房源获取上会更有优势，发展也会更为成熟，由此形成业主端的规模效应。”胡振寅说。

　　因此，在胡振寅看来，体系化管理后，如何在规模化后还能保持效率，甚至提升效率，最终使单间的边际成本下降，这正是目前长租公寓企业需要探讨的地方。

　　出路：

　　打破单一模式，提高运营和盈利能力

　　实际上，作为一种新兴业态，长租公寓的痛点在于“地贵、钱贵、周转慢”，虽行业前景可期，但到目前为止，尚无企业能给出清晰的盈利模式。

　　新京报记者了解到，目前国内长租公寓市场大部分企业采用的是二房东“包租”模式，即拿房、装修、租赁，赚取差价。这一模式下，盈利最大的问题在于，相比房价，房租投资回报率偏低，而房租跟收入水平相比又不低，导致租客在房租承受力上有天花板，所以造成长租公寓运营型现金流无法扩张，回报周期太长。

　　在“二房东”模式下，不同企业在设施、装修、服务、社群、软件等方面，陷入了同质化竞争。

　　此前一度井喷的长租公寓正在逐步显现问题。基于此，有业内人士认为，长租公寓之所以出现问题，其罪魁祸首在于“二房东”模式本身。

　　借鉴国际经验，长租公寓基本采用的是轻重资产两大模式。第一种是轻资产品牌输出模式，帮助客户获得资金回报，从而收取一定的管理费，目前国内很多创业公司也在尝试轻资产模式；另一种是REITs模式，即通过资金收购来改造、运营管理，再做REITs，从而形成资产管理的闭环。

　　不过，目前不少长租公寓企业纷纷转型，走向托管模式。然而，轻资产托管模式也并非易事，目前轻资产模式还无法很快形成规模效应。其中，长租公寓的运营管理能力至关重要，也需要时间。

　　“从行业层面来看，盈利困难、模式单一，是目前长租公寓机构面临的整体困境。”贝壳找房高级副总裁李文杰总结称。

　　实际上，与集中式公寓不同，分散式公寓有分散非标等特点。集中式公寓的竞争核心其实在于资源，而分散式公寓的运营则更为复杂。这是一个很长的链条。其中，收房、租房是房产，设计生产是装修，保洁水电是物业，系统开发是IT，租房分期、房东保险理财是金融，还涉及智能硬件的研发。

　　巴乐兔联合创始人高萌表示，长租公寓行业本身就属于成本高、利润率低的行业，正因为如此，要求企业具有更高地精细化运营，注重成本控制，“市场竞争的激烈程度，只是市场发展的某一个阶段，而企业长远的发展主要取决于企业的运营能力。”

　　高萌强调，为了盲目扩张房源，高价拿房并不可取。而收房价格的确定，也应当有一个科学的商业模型，即根据房屋本身质量和市场供需情况科学估价，同时保证健康的周转，合理的空置率，才能保障企业的良性运转。