8月17日，招商局商业房托基金（1503.HK）的管理人公布了今年上半年的业绩。

财报显示，2020年上半年，招商局商业房托基金的租金收入总额约1.51亿元人民币；物业经营开支约为3920.3万元人民币；扣除物业经营开支后，物业收益净额约为人民币1.39亿元，净物业收益率为78%。

2020年上半年，招商局商业房托的可供分派收入约8193.2万元人民币，并计划向基金单位持有人分派100%可供分派收入。按2020年6月30日基金单位收市价2.77港元计算，年化分派收益率为5.9%。

从招商局商业房托交出的成绩单来看，在新冠疫情背景下，公司整体经营稳健，业绩符合预期，财务状况良好，很快就从疫情的负面影响中走出来。究其原因，该房托基金主要是受益于项目资产组合的韧性以及良好的管理。

一、投资组合优质，疫情凸显资产韧性

深圳区域作为粤港澳大湾区的核心城市、是社会主义先行示范区，其商业物业的发展前景良好。招商局商业房托的投资组合由位于深圳南山区蛇口的五处物业组成，位处核心城市的重要地段，所有物业均具有便捷的公共交通网络及停车位，定位为城市的核心资产。

具体来看，新时代广场、数码大厦、科技大厦、科技大厦二期、花园城，总租赁面积约25万平方米。长期拥有多元化的优质租户，位处深圳南山区核心地段，属于前海自贸区的一部分，在大湾区及自贸区的政策红利的辐射下，构成了高质量商业物业稳定收入的基础。

财报显示，2020年上半年，物业组合的出租率达到83.2%，较去年同期的81%上升了2.2个百分点，在今年充满挑战的市场环境下非常耀眼。相信在不久的未来，随着深圳地铁12号线的开通，让这些物业资产交通将更加便利，其物业价值和租金回报率上升预期明显。

二、积极升级改造项目，优化物业品质

招商局商业房托秉承“稳字当头”及“稳中求发展”的理念来逐渐壮大基金平台，用“两条腿走路“积极发展，一方面积极改造升级现有项目，另一方面积极寻求新的优质资产注入机会。

据悉，招商局商业房托将于下半年加快项目的改造升值，在尽量不影响收益的情况下对原有物业进行翻新升级，调整户型增加可租面积，以提高物业的竞争力和租赁收入。

全面物业翻新改造将在今年下半年从新时代广场开始启动，主要改造范围为大堂、标准层之公共区域、洗手间、家具配饰、照明系统、标牌标识以及智能化系统，以此提升客户直观感受及办公体验。另外，科技大厦，科技大厦二期、数码大厦及花园城通过调整户型和共享功能区规划等方式为小微初创性企业营造精装精致的空间。花园城将通过改造，增设人性化、智能化设备等方面明确其社区型商业综合体的定位。

三、资产组合有望扩容，预期租金回报将提升

招商局商业房托主席黄均隆于中期业绩发布会中指出，除了加快物业的改造升值，房托还在积极寻求优质资产的注入。这意味着在招商局商业房托的资产组合有望扩容，增厚资产包、提升租金回报。

值得注意的是，招商局商业房托的发起人是深圳知名上市公司招商蛇口，管理人是香港上市公司招商置地。招商局商业房托获招商蛇口授优先选择权，对位于粤港澳大湾区（佛山及广州除外）、北京或上海的办公或购物中心都有优先选择权。

背靠招商蛇口和招商局集团的优质资源，易于招商局商业房托寻找到适合的资产注入组合当中。据招商局商业房托执行董事郭瑾在业绩会中表示，除了内部资源，招商局商业房托还会在外部市场上发力。上半年已在北京、上海、大湾区寻找项目，下半年更会拓展到有潜力的二线城市，包括招商蛇口已进入的二线城市。另外，他还提到未来会调整写字楼物业及零售商业的比例，通过差异化来提升物业价值。

总体而言，招商局商业房托基金凭借其优质的资产组合，在今年上半年的逆境中仍然取得了可喜的成绩，实现可分派收入8193.2万元人民币，年化分派收益率5.9%，具有相当不错的投资吸引力。未来，随着物业组合升级改造带来内生增长，以及资产组合扩容带来外延增长，房托的中长期增长前景乐观。