全美房地产经纪人协会8月21日发布的数据显示，就在刚刚过去的6、7月份，美国成屋和新房销量双双V字反弹。

其中，美国的成屋销量超过了2007年次贷危机爆发前的水平。这已经是美国成屋连续第2个月创出1968年有统计以来的最强劲单月涨幅记录。

新冠肺炎疫情还没结束，美国的失业率仍然居高不下，房地产市场突然火了，而且火得如此迅猛，令人感到有些许意外。然而不只是这样，另据国际货币基金组织近日发布的统计数字，全球范围内房地产市场都很火热。

回过头来想想，今天美国房市的景象，是不是在哪里见过？

美房地产Q3V字反弹

刚刚过去的6、7月，美国房地产出现了一波V字形反弹。

过去几个月，经季节性调整后的成屋销售数据出现了过山车式的变化：从3月开始加速下跌，5月更是创出27%的三十八年最大同比跌幅，环比也超预期跌了将近10%。

但到了6月，数据开始爆发，不但由负转正，还环比大增逾20%。

7月份成屋销售又较上月飙升了24.7%，单月销售增长创历史新高。

7月美国二手房销售数据飞速攀升至586万户，远超市场预期的541万户，创出2006年底以来最高水平，比6月高出了25%，连续第二个月创出1968年有统计以来的最强劲单月涨幅记录。

美国商务部23日也公布了新房销售的数据。

7月份，美国新房销量达2007年10月份以来单月最高。经季节调整，7月份新房销量按年率计算为65.4万套，环比增12.4%，同比增长达31.3%。

火热的销量使得房屋供应量下降了21.1%，7月，市面上可供购买的房屋数量减少到了150万左右。于是成屋的平均售价也创下了历史新高，中位数同比增长了8.5%增至历史最高点30.41万美元。

总的来说，这个月美国房地产的数据非常好看。

美国的房地产市场已经超越复苏阶段，现在正处于蓬勃发展阶段。

是什么驱动了这波回暖？

本轮房市上涨，有赖于许多因素的共同作用。

最显而易见的原因，是2020Q1~Q2新冠疫情的冲击开始边际递减，此前受到压抑的部分购房者需求开始得到释放。

与普通的消费品不同，对房产的需求不容易被时间消解，也很难有自住为目的的购房者会选择消费降级的方式来释放需求。因此疫情过后，房子该买还是得买。

另一个原因，是美联储“大放水”强化了买家的购买力，为房地产市场带来增长的动力。

6月初的时候，美国的房贷利率曾经历过一波上升趋势，随后又急速下落，30年期房贷利率便在3%左右徘徊，并在7月份的时候跌破3%，达到历史上的低位。

从1971年到现在，美国房贷利率的高点出现在1981年，接近20%。当时美国的利率高到只要你有一大笔钱，只要存在银行里什么都不干就可以每天过得舒舒服服。

而到了80年代初，利率开始扭头向下，这种整体向下的趋势一致持续到了今天。

2020年初在证实美国爆发的新冠肺炎疫情，进一步推动了房贷利率的下降。

实际上，利率的下降只是美联储“大放水”的结果。

为应对疫情冲击，美国联邦储备委员会2020年3月下旬宣布实行不设额度上限的量化宽松政策。美联储资产负债表在不到两个月的时间内，扩张了2万多亿美元。

这些钱流入市场后，人们当然不会再把它存回银行——毕竟现在的利息趋近于0的水平，将通胀率一抵消，存的越久亏得越多。

于是趁着利率处于历史低位，一部分的钱流入了房地产市场，另一部分则进入了股市。

这些地方收益率显然比较高。

新冠疫情为本轮美国房价上涨的贡献，还在于它提高了人们对住房的要求。

由于新冠疫情影响，美国政府宣布进入紧急状态，大批公司正在采用居家办公模式，保持业务运营，帮助员工遵守社交距离要求。

出于对疫情应对的谨慎预期，目前一些美国公司已经延长了居家办公的期限，例如谷歌就把员工在家办公的期限至少延长到了2021年7月。

但居家办公严重限制了美国人的社交范围。

美国人是出了名的喜爱社交，甚至有的到了冒着感染病毒的危险都要开Party的程度。蜗居在一个狭小的空间里待一年，怎能受得了？

所以人们更愿意在于邻居保持距离的同时，有一定的空间与家人享受生活。

那些对自己房屋不满意的人，就会选择换一套房子。

本轮回暖的可持续性？

那么这一轮的反弹，会维持多久呢？

从目前的走势上看，美国房地产市场的强劲复苏已经开始。

新冠肺炎疫情爆发前的许多因素（供应短缺、低房贷利率、千禧一代的买房刚需）都没变，甚至是有所增强。

但在目前美国经济仍然面临的不确定性下，房地产行业后续的复苏预计将呈现W形走势，空多两方将会持续维持相对平衡的关系。

一方面是本轮增长的空间十分有限。

从2020Q2开始美国的二手房供应就已经比较紧张了；而按照目前的销售速度，7月成屋库存将在3.1个月售罄。通常市场认为低于5个月的库存售罄期属于供应端趋紧。

消费者一窝蜂购买房产，让房屋供应跟不上，自然就把房地产市场推进了一个买方市场当中，直接导致价格上涨。而价格上涨优惠限制购房者的购买欲望。简单的经济学原理。

与此同时，购房者还面临另一个难题。

目前美国房市90%的交易额由成屋贡献，大约2/3的购房者不是首次购买。可以推断，在新冠疫情期间，他们购房更多是为了在时间长度难以预期的居家隔离生活中，改善一下生活质量。

因此他们如果没有看见“更好”的房子，一般不会轻易出手——为什么要花钱搬进一个更“破”的房子里呢？

而且这些购房者在没有确定可以搬走之前，也不会轻易卖掉现在的房子——如果现在的房子卖掉了，而新的房子抢不到，难道要我带着大把现金睡天桥底吗？

于是市场的买方陷入了一个鸡生蛋还是蛋生鸡的悖论中：看不到新的房源，就不会卖掉自己的房子；没有人买自己的房子，就不会有新的房源。

而另一方面，是当被压抑的需求得到释放、新冠肺炎导致经济衰退开始影响到中产阶级消费信心的时候，房地产销量自然会增长乏力。

本次美国房地产市场的突然反弹，可以说与美国经济大势是背向而行的。

7月底，美国公布的2020Q2经济增速年化季率初值为-32.9%，创二战以来最大单季降幅纪录。

据国际货币基金组织24日发布的《世界经济展望》更新报告，IMF对美国2020年经济增速预期为-8%，比起4月预测的-5.9%下调了2.1个百分点，预计2021年复苏至4.5%。

经济发展的另一个重要指标失业率也显示，美国的情况不容乐观。

8月份的第二个星期，又有140万美国人首次申请失业。经济政策研究所（Economic Policy Institute）的数据则显示，目前市场上的岗位数量比失业人数多出了1120万。

北京时间8月20日凌晨，美国联邦公开市场委员会（FOMC）公布了7月政策会议纪要，美联储对经济前景预期偏悲观，认为不确定性较大，影响市场风险偏好，利好避险资产。

持续的房市复苏，反过来对整体经济是有好处的，但面对上升的失业率和不太景气的经济，加之以高企的房价，如今房地产市场的需求能够维持多久，还有很大的不确定性。

今日房市VS次贷危机

对美国经济更加悲观的经济学者，则十分担忧本轮房地产是否存在泡沫？

第一，少数屋主的避险情绪正在提升。

“这两天看美国的房贷利率又上去了，赶紧让银行的姐姐给我锁定住了一个15年固定利率2.40%。历史最低的时候市场平均利率也就2.55%左右。如果打算再融资或者正在打算买房的，要赶紧行动了。”

一名网友2020年7月底在社交媒体上说道。

再融资（Refinancing）是对购房者的一种保护措施，允许购房者在利率下跌时，重新选择锚定的基准利率。屋主同时还可以现金转账再融资（Cash-out Refinance）以余额更高的新贷款代替现有房屋贷款，再这两笔贷款之间的差额作为现金分配给房主。

这一产品允许屋主从房贷中提取现金。该产品也常被屋主用作房地产泡沫达到顶峰的时候，将部分资产变现应对房市乃至经济下行的风险。

第二，美国房价指数从2012年开始回升，到2018年已经快要超过2008年经济危机时的水平。

不仅仅是美国，在疫情之下，全球房地产市场似乎都进入了一个“迷之火热”的状态。

以2019Q3为准，全球实际房价指数为167，创下2000年开始相关统计以来的最高。63个国家中有45个国家房价上升，包括菲律宾（涨幅20%）、葡萄牙（10.5%）、拉脱维亚（10.4%）、德国（3.4%）、法国（2.3%）、中国（2.3%）、美国（1.6%）……

分析认为，房价上涨主要是因为各央行大幅下调利率并采取货币宽松政策引发流动性增加。

在这一点上，似乎与美国的情况差不多。

标准普尔/勒房价指数美国房价指数（截至2020年）

而上一次从美国爆发蔓延至全球的次贷危机，而“震中”就是房地产市场。

2000年房地产泡沫爆炸后，美联储调低了基准利率，于是购房者涌入美国房地产市场，包括一些没有偿还能力的购房者。

美国买房贷款时时，无法取得不查收入固定利率房屋贷款的购屋人，往往申办浮动利率房贷（ARM）。

当利率上涨，他们中的一些人就会因为无法偿还房贷而违约。2007~2009年，房屋贷款相关的债务抵押债券、投行、企业和个人向多米诺骨牌一样纷纷倒下……

第三，我们也看到，美国股市或来到一充满泡沫的时期，流动性可能已经达到很高的水平。

上文已经说过，美国2020年的GDP情况不是非常乐观。

在没有完全解除新冠肺炎影响的情况下，过多的流动性并没有能够推动社会完全的复工复产，而是过多流入了股市、房地产等领域。

“巴菲特指数”曾在前两次危机中起到预测作用。7月30日美国公布第二季度GDP数据后，该指数飙升至创纪录的170%、

“这是自第二次世界大战以来我一生中经历的最严重的危机。”最近美股持续走高的背后，就像索罗斯所言，不是宏观基本面有多好，而是美联储无底线持续放水所导致的泡沫而已。

小结

有些讽刺。在新冠肺炎疫情的推动下，美国房地产市场迎来了一部回暖；而新冠疫情对美国经济的冲击，不知将对美国房地产市场造成何种程度的冲击。

购房者花费大手笔为自己置换一个新的成屋，显然是想在新冠疫情结束之前好好生活，背后是购房者对疫情冲击的乐观情绪。

如今我们只能期待，美国房市最终呈现出的结果，与他们想象的一样乐观。