【编者按】疫情这半年，房企活的怎么样？

这或许是最困难的半年。售楼处关闭、工地停工……不少房企2-3月录得“最惨”销售额；

这或许也是分化加剧的半年。面对困难，一些房企推出了五花八门的促销策略，试图“以价换量”；

他们能否现金回笼；他们能否降低负债；他们能否完成年初制定的目标……

我们深入“阅卷”房企中报：谁在美颜？谁在裸泳？

8月28日，绿城中国及绿城管理通过线上方式召开业绩发布会。

根据此前发布的中期业绩报告，绿城中国上半年实现总合同销售额912亿元，较去年同期的743亿元增长23%；总收入238.96亿元，同比增长28.1%；股东应占利润20.96亿元，同比上升1.9%；每股基本盈利0.65元，同比下降3%。

纵观绿城中国的核心经营指标，可以发现，绿城中国销售额和营业收入均实现正向增长。不过净利润增幅却远低于营收增幅。

根据绿城中国披露的数据显示，绿城的项目销售均价为24922元每平方米，在房企中处于前列。但计算可知，绿城中国净利率仅8.77%。

卖贵的房子，为何净利润并未同步大增？

营业成本增长近四成，毛利率下降5.7个百分点

根据财报，成本高企或是绿城中国“增收不增利”的原因之一。

财报显示，今年上半年，绿城中国营业成本177.12亿元，同比增幅达39.58%。营收增28.1%，但营业成本同比增幅近四成，导致其毛利润同比仅增3.6%。

财报显示，绿城中国上半年毛利率仅25.9%，较上年同期的毛利率32%，下降6.1个百分点。其中物业销售毛利率25.6%，较2019年同期的31.3%，下降5.7个百分点。

对此，绿城中国表示，主要是因为受限价影响，品牌溢价未能充分体现，毛利率出现下降。

数据显示，绿城中国净利率仅8.7%，归母净利润同比增幅仅1.9%。

依据克而瑞研究中心数据显示，2019年172家上市房企的加权平均净利率和净利率中位数分别为14.0%、12.2%。也就是说，绿城中国当前净利率远低于行业平均水平。

今年以来，绿城中国因逆势扩储而财务费用大增，此外，今年上半年，绿城中国还计提了超2亿元的减值准备。上述因素共同导致绿城中国净利率低于同行。

计提减值损失2.21亿，系山东项目遭当地拆迁

财报显示，今年上半年，绿城中国计提资产减值损失2.21亿元。上年同期，绿城中国资产减值项目拨回1.01亿元。

绿城中国执行总裁耿忠强解释称，上半年2.21亿的减值拨备，属个别事件。具体来看是因为山东的一个项目，由于建在景区内，受到当地政府拆迁。

“整个事件，绿城没有任何过错。”耿忠强称。

根据报道，今年4月，山东莱芜雪野湖1032套违建别墅遭拆迁。其中，绿城开发的别墅共计378套，为该地规模最大的开发商。

绿城表示，因上述事项，对应收山东高速绿城莱芜雪野湖开发有限公司款项计提减值人民币3.68亿元。

“我们本着谨慎性原则，每年都会对各类物业进行减值测试。”耿忠强同时表示，会在拿地等方面提高精准度，从源头上解决减值的情况。

根据以往财务数据可知，项目的减值损失一直是绿城中国的痛点。2019年，绿城中国计提了13.76亿元的减值损失。据统计，自2017年至今，绿城中国累计减值损失达43.12亿元，这一数值相当于今年1至6月归母净利润的2倍。

“别人问我最痛苦的事情是什么？我说最痛苦的是改变不了过去。”张亚东曾在绿城中国年度业绩会上这样表示。

财务费用同比增56%，利息资本化率下降5.9个百分点

财报显示，绿城中国上半年财务费用增幅较大，这同样对净利润产生影响。

财报显示，今年1至6月，绿城中国财务费用12.52亿元，上年同期为8.01亿元，同比增长56.3%。

具体来看，上半年绿城中国费用化利息12.52亿元，同比增长56.3%；资本化利息25.77亿元，同比增长17.9%。

今年上半年，绿城中国利息资本化率为67.3%，上年同期为73.2%。

对此，绿城中国表示，资本化率下降主要是本期合营企业及联营公司增加较多，而绿城中国与合营、联营企业的往来款所计提的利息收入和支出均直接计入损益表所致。

融资成本方面，绿城中国上半年境内公开发行债券平均利息成本为3.54%，较上年同期下降1.33个百分点。综合利息成本5.2%，较上年同期下降0.2个百分点。

截至上半年末，绿城中国的银行存款及现金为628.49亿元，现金短债比为1.8。

逆势扩储，新增货值同比增加181%

另外值得注意的是，绿城中国今年上半年逆势拿地。共新增土储建筑面积1097万平方米，对应新增货值1756亿元，较去年同期增加181%。

其中，通过收并购获取的项目预计货值738亿元，占比42%。

对此，张亚东表示，新拓货值年初目标为2500亿元，相信会有较大幅度的超额完成。

绿城中国执行总裁郭佳峰亦表示，上半年疫情发生之后，关于是否继续拿地也很纠结。但经过内部讨论汇报后，仍决定继续拿地。他表示，上半年共新增43个项目，主要集中在5月前。

“随着后续竞争变得激烈，绿城近期基本上很少在公开市场上积极争夺，低利润的地公司是不拿的。”郭佳峰说。