【编者按】疫情这半年，房企活的怎么样？

这或许是最困难的半年。售楼处关闭、工地停工……不少房企2-3月录得“最惨”销售额；

这或许也是分化加剧的半年。面对困难，一些房企推出了五花八门的促销策略，试图“以价换量”；

他们能否现金回笼；他们能否降低负债；他们能否完成年初制定的目标……

我们深入“阅卷”房企中报：谁在美颜？谁在裸泳？

今年以来，降负债成为头部房企尤其是高杠杆房企的首要任务。融创也不例外。

“降低杠杆率是公司未来三年里最重要的措施。”融创中国行政总裁汪孟德在中期业绩会上这样表示。财报显示，截至今年上半年末，融创中国资产负债率86.5%，同比下降4.3个百分点。

融创中国在业内一直以高负债高杠杆著称。

财报显示，截至今年上半年末，融创中国净负债率为149%，虽然同比大幅下降了23.3个百分点，但仍远高于“三道红线”净负债率小于100%的规定。

融创如何降负债？

净负债率149%超“三道红线”规定，财务费用增159%

近日，监管部门为控制房企债务，设置“三道红线”政策。

其中第一条红线，是指剔除预收款的资产负债率不得大于70%；第二条红线，是净负债率不得大于100%；第三条红线则是现金短债比不得小于1倍。

根据财报计算，融创中国截至上半年末剔除预收款后的资产负债率为62.13%，负债总额为8625.21亿元。

其中，合同负债或预收账款2433.79亿元，借贷总额3203.32亿元。

融创中国负债总额于2017年突破5000亿元，到2018年，负债总额达到6000亿元，2019年更是达到了8465.5亿元。

与高负债相伴而来的，是高企的财务成本和不断减少的现金。

财报显示，融创中国上半年财务费用15.9亿元，同比大增159.38%。其中，财务成本24.51亿元，较上年翻番，财务收入8.61亿元，同比增38.87%。

财报显示，今年上半年，融创中国利息开支高达151.78亿元，同比增长28.85%。扣除利息资本化后的金额为15.4亿元，同比增长41.8%。

此外，由于大量境外债务，今年上半年，融创中国录得汇兑损失9.1亿元，同比增长19.74%。

“本集团积极优化债务结构，推动融资成本显著下降，今年上半年，本集团新增有息负债加权平均成本较去年全年的新增有息负债加权平均成本显著下降1.9个百分点。但由于加权平均融资余额较去年上半年有所上升，导致总利息成本有所增加。”融创中国表示。

现金方面，今年上半年，融创中国现金余额为1208.6亿元，较上年末的1257.3亿元，下降3.87%。

在房地产企业中，传统降负债的办法包括“卖卖卖”和减少拿地。今年上半年，融创中国亦在这两方面有所动作。

汪孟德在业绩会上表示，截至今年年底，融创要将净负债率降至120%，2021年底要降至100%以下。

上半年净利润117亿，“炒股”获利约44亿

今年上半年，融创通过出售金科股票，收回资金超106亿元。这笔交易不仅收回了现金，而且凭借着“炒股”获取的收益，融创中国今年上半年税后净利润实现微增。

财报显示，今年上半年，融创中国毛利177.55亿元，较上年同期的193.53亿元下降8.26%；而净利润117亿，同比增长4.1亿，增幅为3.63%。

毛利润下滑但净利润增长，其主要原因在于融创出售金科股份获得的收益，作为营业外收入被计入利润表中。

上半年，融创中国其他收入73.08亿元，同比大幅增长40.84%。

“其他收入增长，主要由于本集团处置持有的金科地产集团股份有限公司24.36%的股份取得税前收益所致。”融创中国在财报中表示。

随着孙宏斌出售金科股权，地产行业内知名的“金科股权之争”落下帷幕。最终，孙宏斌未能如愿控股金科，但融创中国获得了44亿元的持有收益。

今年4月14日，融创以每股8元的单价，将所持有的11%金科股份转让给红星家具集团，套现近47亿元。此后，融创又先后3次通过大宗交易的方式减持金科股份，套现59.24亿元。

经过上述减持，融创减持金科累计套现106.24亿元，减持后融创所持股份占金科总股本的4.99%，不再为金科股份持股5%以上股东。

此前，融创持有金科29.35%股权。据华泰证券估算，融创增持金科均价约4.79元/股，且增持以来未曾减持。据此计算，融创增持金科的总成本约为75亿元。

粗略计算可知，今年上半年累计减持24.36%股份对应的成本为62.24亿元，融创中国本次减持直接收益达44亿元。

这意味着，今年上半年，融创中国净利润中，有36.7%为“炒股”获得的收益。如果除去这部分收益，融创上半年净利润将较去年同期大幅下滑。

新增土储大幅下降64%，拿地金额不及阳光城、滨江

不仅如此，融创中国上半年还放缓了拿地节奏。

财报数据显示，今年上半年融创新增土地储备约1730万平方米，新增货值约2330亿元，同比大幅下降64%，即新增土地储备只有去年的1/3。

在克而瑞发布的上半年企业拿地金额榜单中，融创仅以345亿元位列13名，只有恒大的一半，甚至不及阳光城、滨江等中型房企。

“现在是土地市场风险最大的时候，开发商手中有钱，老百姓手中没钱，土地拍的贵，房价压力挺大的。”融创中国董事长孙宏斌在业绩会上表示。

亿翰智库分析认为，上半年融创中国严控拿地节奏，这为企业降负债提供了有力支持。

“加快推进杠杆率的降低作为重要措施，将会落实在未来三年规划里，目前融创的净负债率是149%，争取在今年年底有更大幅度的下降，目标是明年将净负债率控制到100%以下。”汪孟德表示。

然而，拿地减少或将导致未来可售货值减少，进而影响未来销售额。如何平衡拿地与降负债，是一大难题。

今年上半年，融创中国仅录得合约销售额1952.7亿元，同比下降8.82%。在传统“恒碧万融”四大房企中，融创上半年销售额降幅最大。

财报显示，截至6月末，融创中国土地储备约2.48亿平方米，土地储备货值约3万亿元，其中80%在一二线城市，平均土地成本约4300元/平方米，尚可支撑未来发展需要。

此外，融创中国亦着力降低融资成本。上半年，融创在境内发行了“2+2”债券，利率4.78%，较去年可比债券二级市场收益利率下降约2%。

融创中国首席财务官高曦表示，目前融创在优化融资结构方面主要从银行类融资、债券类融资和信托类融资方面着手。在这两项措施下，融创中国上半年新增平均融资成本较2019年下降约1.9个百分点。