【编者按】疫情这半年，房企活的怎么样？

这或许是最困难的半年。售楼处关闭、工地停工……不少房企2-3月录得“最惨”销售额；

这或许也是分化加剧的半年。面对困难，一些房企推出了五花八门的促销策略，试图“以价换量”；

他们能否现金回笼；他们能否降低负债；他们能否完成年初制定的目标……

我们深入“阅卷”房企中报：谁在美颜？谁在裸泳？

近日，华为开发者大会松湖对话上，中海企业发展集团董事、科技公司副董事长李剑谈到房价时表示：“不管大家多么痛恨高房价，包括我在内，我也痛恨。”

中海地产，恰是规模房企中毛利率和销售均价最高的房企之一。

搜狐财经统计显示，今年上半年，中海地产销售均价为18024.8元每平方米，位列TOP10房企第一名。而今年8月，中海地产合约销售额287.91亿元，同比增长17.6%，销售均价已达2.1万元每平方米。

此外，今年上半年中海地产毛利率为30.6%，亦高于房企平均毛利率水平。

由于高毛利、高溢价，中海地产虽然在规模上未跻身房企前五，但净利润已经连续三年位居房企榜首。今年上半年，中海地产录得净利润205.27亿元，继续蝉联房企净利润头名，且领先第二名碧桂园多达63.95亿。

近年来，中海地产亦在试图“快起来”，但“快起来”的背后是传统高利润率优势的丧失。在拼规模和拼利润率的选择题上，中海将何去何从？

“希望销售规模尽快进入前五”

9月4日，中海地产发布2020年8月销售简报。

公告显示，前8个月，中海地产合约销售额2222.94亿元，同比增长2.1%。

中海地产曾名列房企前三甲。2007年之前，中海地产的销售规模仅次于万科，排名行业第二。中海地产跌出行业前五始于2017年，这一年，中海地产录得销售额2013.7亿元，排名房企第六。

据亿翰智库数据显示，2015-2018年的4年间，TOP100房企销售额平均复合增长率达44%，而中海地产复合增长率仅为18.6%，在TOP10房企中增速最慢。

2017年，时任董事长颜建国给中海地产定下了2020年实现4000亿港元的销售目标，同时保持30%的毛利率。

2019年，中海地产实现销售额3771.7亿港元，同比增长25.2%。

按照中海地产此前提出的目标，今年是“2020年实现4000亿港元销售额”的决胜年。截至8月底，中海地产销售目标完成率为63.1%。

“在这个存量时代，我们希望销售规模要尽快进入到前五。”中海地产行政总裁张智超在业绩会上道出对规模的渴求。

张智超表示，尽管这一目标存在一定的挑战性，但公司全年货量充足，下半年也将加大推盘力度、加快销售节奏。

“在外部环境不发生剧烈变化的情况下，有信心完成全年4000亿港元的销售目标。”张智超表示。

“独自操盘”变身“合作拓疆”：非控股股东溢利同比增5倍

在地产行业，要想短时间内做大规模，主要方法包括买更多的地和与其他房企合作开发项目两种途径。

为了规模扩张，许多房企都会选择合作操盘的路径，但这种模式增大了少数股东权益，容易侵蚀净利润。

中海地产主席兼执行董事颜建国在业绩会上透露，该公司在2019年成立了新的部门，主要工作包括与同行合作进行购地。

以往，中海地产喜欢独自操盘，很少采取合作模式。但值得注意的是，今年3月，中海地产公布了一项“2020寻地合作计划”，打出了“拢贤拓疆”的口号。

一位地产业内人士表示，中海地产本期结算项目中，合作的项目变多了，这导致少数股东损益大幅上升。

财报显示，今年上半年，中海地产净利润中归属于非控股股东的溢利为22.77亿元，占净利润的11.08%。

而上年同期，中海地产归属于非控股股东的溢利仅4.4亿元，占净利润比重仅2.06%。据此计算，今年上半年，中海地产非控股股东溢利同比增长超5倍，占净利润比重增长9个百分点。

逆势扩储，前8个月拿地金额位列房企第二

此外，中海地产还频频在土拍市场出击，逆势拿地。

根据中指研究院数据显示，2020年1-8月，中海地产拿地金额为781亿元，位列百强房企第2位，仅次于中国恒大。同期，中海地产销售额仅位列百强房企第6名。

重金投入之下，中海地产拿下了众多“地王”：2020年8月3日，中海地产经过66轮拼杀，耗资79亿元拿下北京亦庄河西区不限价宅地，刷新了北京2020年总价地王，溢价率为23.44%。

8月6日，中海地产以总价16.99亿元竞得哈尔滨1宗商住用地，溢价率26.88%，成交楼面价9508元每平米，楼面价刷新了哈尔滨历史记录。

同日，呼和浩特第三次土地拍卖按时摘牌，其中如意开发区的1宗地930万/亩成交，溢价45.9%，中海再夺地王。

中海地产扩储始于2018年，这一年中海地产取得的土地储备为1764.10万平方米，投入的金额为913.53亿元。2019年，中海地产逆势扩张，以1133.59亿元的金额取得了1145.61万平方米的土地储备。

财报显示，今年上半年，中海新获土地的累计应占楼面面积约为562.33万平方米，累计应付的土地出让金约为522.82亿元。

对于土地储备，中海地产管理层曾披露，2020年新增1400亿元的土地权益投资预算。

归母净利润同比下降3.7%，净利率降3.5%

一宗宗“地王”项目，或将持续增加中海地产未来的项目开发成本，进而蚕食中海地产的利润。

随着少数股东溢利的增加和拿地支出的增长，有着行业“利润王”之称的中海地产，在其归母净利润增长超过十年后首次同比出现了下跌。

财报显示，中海地产上半年实现收入886.25亿元，同比增11.01%；股东应占溢利为205.27亿元，同比下降3.7%。

此外，中海地产的毛利率和净利率均出现下降。上半年，中国海外发展的毛利率为30.59%，同比下降4.3%；净利率约为23.2%，同比下降3.5%。

中海地产曾经高毛利的“秘诀”，在于融资成本和土储成本低廉。

中海地产借助央企优势，保持较低的融资利率。中报显示，今年上半年，中海地产加权平均融资成本仅4.01%，处于行业最低区间；净借贷比率录得32.95%。

此外，截至上半年末，中海地产资产负债率为59.77%，在年销售规模千亿以上房企中保持最低负债率。

如今，中海地产融资优势仍在，但土储成本正在上升。2017年报显示，中海地产拿地成本仅7560元每平方米，而今年上半年，拿地成本增至9293元每平方米。

这恰是中海地产追求规模背后的“硬币另一面”。从2018年中海提出“好中求快、稳中求快”，到2019年强调“规模增长是必须的”，中海地产对规模的渴求逐渐凸显。

目前，距离“4000亿”销售目标只剩不足4个月的时间，而未来是固守高利润率，还是舍弃高溢价追求规模，是中海必须做出的选择。