举报者徐国良的正反面

　　一封由上海衡源企业老板徐国良发布的公开信，激起千层浪。

　　这封标题叫《关于敦促上海银行副行长黄某立即向上海纪监委投案自首、归还我百亿资产的公开信》，手撕上海银行副行长黄某，实则剑指宝能。

　　举报人意气风发、激扬文字，大有破釜沉舟的气概。简单总结下举报信的要点：

　　——衡源企业与上海银行相识相交20多年，一直互相支持。

　　——黄某涉嫌勾结深圳宝能集团，设局侵吞衡源企业所有的百联中环、徐汇滨江项目近200多亿优良资产。违法套取国有银行265亿元的贷款。

　　——上海银行2018年向宝能违法放贷120亿，宝能提供的资产和资金用途存疑。

　　——宝能涉嫌将贷款资金挪作他用，循环借贷。

　　——上海银行给衡源的项目贷款107亿，利率在6.2%-6.6%之间；但给宝能的贷款265亿，利率不到5.1%，8年期贷款将损失利息20亿元。属利益输送。

　　——上海银行将项目公司公章、印鉴、证照指使宝能拿走。将共管的数十亿资金划走。

　　——商业银行发放给单一客户的贷款不能超过银行资本净额的10%，但黄涛向宝能发放265亿贷款，远超国家规定的额度。

　　从以上信息看，事情其实因百联中环、徐汇滨江两个项目而起。贷款也好、纠纷也好，最终关键在于这几个项目的所有权和利益分配。

　　一

　　首先看百联中环项目，其实是2个地块“兴力达地块”与”建配龙地块”，这块地位于真北路立交桥西南侧。2001年，四川商人张钧的四川兴力达集团原本打算将其开发成一个商业广场，但没多久就烂尾。经过多轮转手，上海百联集团成为了接盘侠。

　　百联也很精明，将这块地分成两期开发，第一期在兴力达公司地块上，作为商场的百联中环购物广场顺利在2006年建成开业，此后年年营收超过5亿，成为百联的现金牛之一。但是建配龙公司地块上以写字楼与公寓为主的二期就没了下文。

　　而徐汇滨江项目，原名“濠泉地块”，由百联集团在2012年底拿下，土地用途为商住办。属徐汇滨江、与前滩隔江相望的黄金地段。

　　2014年，百联集团号称本着“有所不为而后有所为”的思路，为做强主业，将三个项目（建配龙项目、兴力达项目、濠泉项目）打包转让。

　　资产包在上海产权交易所挂牌的时间是2014年5月，最后成交的时间是2016年4月，历时达2年之久。这足以说明上述资产的尴尬。

　　在转让前，百联集团将业绩良好的百联中环购物中心从兴力达公司中剥离，因此，徐国良在公开信中提到的百联中环项目，是指兴力达项目（剥离掉购物中心后剩下的酒店式公寓和写字楼），与建配龙项目（烂尾楼）之和。

　　建配龙旗下曾经的中环烂尾楼

　　而徐汇滨江的优质地块濠泉项目，实际是为促成百联中环资产包成交而打包在一起的彩头。当时百联有个隐性要求：濠泉地块不单独卖，要买这个项目必须同时买百联中环资产包。三块资产2014年初的挂牌总价是72.6亿元。

　　问题是，某香港顶级富豪在真如附近屯了大量地块，多年不开发，导致真如地块周边的写字楼、公寓规划数量多、烂尾楼也多，区域性市场过剩，2014年前后，真如区域的写字楼公寓价格只有每平米1万出头，百联中环的资产包出手的难点正在于此。经过2年的调整，到2016年，三块资产包的挂牌总价降了10%左右，变为65.2亿元。

　　2016年初，牛市之后资金过剩、杠杆资金流入房市，新的接盘侠——衡源集团出现了。它拿下三块资产包的总价，为89.1亿元，其中包括百联20多亿的债权。

　　二

　　衡源集团核心公司，叫上海衡源企业发展有限公司，成立于2000年。实际控制人徐国良，股东是徐国良、徐国胜、徐国平三人。有知情人士透露，徐氏祖籍江西，出生、成长于上海。衡源集团是地道的上海本地企业。

　　衡源企业以做贸易起家，目前控股十多家企业，涉及房地产金属矿产、足球俱乐部、众创空间、贸易等领域。2001年左右，衡源企业在上海五角场-黄兴公园附近开发建成的“汇元坊”小区，是这家公司早期为数不多的楼盘之一，总建筑面积才21000平米。2003年，衡源入主了上海的乙级足球俱乐部上海申鑫。

　　在接盘百联三块资产包的2016年，衡源企业是否实力足以称为大型房地产企业，先机君是存有疑问的。但毫无疑问的是，在上海银行的协助下，衡源企业使用了巨大的杠杆。

　　三个资产包的项目公司股权变更过程如下：

　　上海建配龙：百联集团——衡源企业（2016-04-20）——上海乾苑合伙（2016-06-20）——深圳方瑞投资（2018-10-18）

　　上海兴力达：百联商业——衡源企业（2016-04-20）——上海乾苑合伙（2016-06-20）——深圳方瑞投资（2018-10-18）

　　上海 濠泉：百联集团——衡源企业（2016-04-18）——衡源企业（1%）、乾苑合伙（99%，2016-06-24）——深圳朗运投资（2018-10-19）

　　三个项目公司的股权变更中，衡源企业仅是在2016年4月到6月间短暂过了个桥。而2016年到2018年长达2年时间里，上海乾苑合伙才是三个项目公司的主要股东。

　　再看上海乾苑合伙：

　　成立于2016年2月，最开始注册资本88.01亿元，其中上银瑞金资本管理有限公司出亿资72亿元，衡源企业出资16亿元。

　　2016年4月13日股权变更，注册资本增加到98.702亿元，其中上银瑞金出资额由72亿元增加到88亿元，而衡源企业的出资额由16亿元减少到10.692亿元，缩水5个多亿。

　　上海银行控股上银基金，上银基金控股上银瑞金资本，上银瑞金资本等于是上海银行的资管孙公司。实际这场天价收购中，衡源企业出资额仅有10.692亿，而上海乾苑合伙剩余的88亿，大概率是上海银行的理财资金以上银瑞金为通道做的非标。

　　徐老板在公开信中说：“上海银行给予我方在百联中环、徐汇滨江项目的贷款合计仅有107亿元，利率在6.2-6.6%之间”，以此愤愤不平宝能能拿到利率5.1%、265亿。

　　5.1%，对于动辄10%以上的房地产融资成本来说，确实低到有些离谱。但是宝能好歹有上市公司、有各种明面的资产、评级做增信；从没进过房企百强的衡源，在金融机构的房地产项目融资成本能低到6.2-6.6%，其实更离谱。

　　三

　　宝能系接盘前的局面，其实很简单。

　　为了这几块地，衡源徐老板可能押上了自己主要的10多亿身家与资源，甚至从万科挖来高管当操盘手，以图一把将衡源转型成为一家规模上百亿级的房企。

　　上海银行冒着风险提供了107亿的巨大杠杆，给了徐老板差不多两年时间，其实已经很够意思了。但刨去支付给百联的89亿，只剩下10多亿。按最低年化6.2%计算，2年要付的利息就超过12亿，2年过去，楼盘迟迟不上市，徐老板的后续融资能力与开发进度都跟不上。来自理财资金的本息怎么兑付？从上海银行到上银瑞金都担不起这个风险，所以找了宝能当接盘侠。

　　上海银行给宝能的120亿首期款，差不多刚好能置换掉前一波107亿的本金和利息。实际上，上海银行是拿宝能的实力和增信来救命，否则上市商业银行开出百亿级的天窗，那后果，不敢想象。

　　但是宝能给衡源徐老板的对价条件，可能对徐老板来说比较苛刻。但流动性告急，徐老板也没办法。

　　“在你威逼（停贷、抽贷、辱骂、威胁立即宣布贷款提前到期并起诉等）、利诱（承诺给衡源企业提供不少于三年的充足流动性支持）并强力主导之下，我们忍辱与宝能集团签订了极不公平的并购协议。”

　　先机君估计，徐老板一开始在银行资金到位前的2个月过渡期，用了大笔过桥资金；而在上海乾苑合伙中，衡源将最开始的16亿抽走5个多亿，已经显示出力有不足。剩下的10个亿，可能仍然还有其它杠杆。所以上海银行一换马，将10.692亿冻结，徐老板顿时资金链断裂，四面楚歌。其它业务也全面告急：

　　2019年，衡源旗下的申鑫足球俱乐部卖掉原来的大量主力阵容套现，从其它球队租借年轻球员维持运转，但仍难掩盖欠薪丑闻，上海足协40万救助款、足协杯黑马奖和联赛接待费共110万都打入了申鑫的账户。2019年中，有消息称衡源方面准备全面退出申鑫俱乐部。

　　2019年1月，上海衡源贵金属有限公司、西藏阿里朋成矿业有限责任公司、云南斗月矿业有限公司、上海上盛房地产开发有限公司、徐国良银行存款共计人民币529，686，616.66元被上海银行虹口支行保全。

　　另外，徐国良、徐国平、徐国胜在衡源企业的全部股权、以及在上海乾苑合伙持有的10.692亿元权益目前均被冻结。

　　四

　　昨天是雄心勃勃的房地产大佬，今天就成了无处伸冤的苦主。

　　话说回来，别看现在徐国良这么窘，当初情况窘迫、由徐国良来救急的其实是百联和上海银行。

　　在衡源接盘三个资产包之前，百联集团对其中之一的建配龙公司，存在着28亿元的烂账，其中9亿多，是百联通过上海银行虹口支行发放的委托贷款。如今查封徐国良存款账户的，刚好又是上海银行虹口支行。

　　昨天求人救急，今天就勒紧救急者的脖子，生死关头很残酷，金融机构只认有钱的主。

　　反过来同样是事件的两面性，立场不同，举报信里很多信息，其实都是要认真读的。

　　比如：老徐先前自己拿到107亿，现在就说对手的265亿不合规。虽然祭出商业银行发放给单一客户的贷款不能超过银行资本净额的10%的规定，但是你走资管子公司、他走单一信托，都绕开了贷款的流程。

　　还有给你的利息6.2%，给他的利息5.1%，谁能笑话谁。

　　到最后，这就是个豁出去、同归于尽的节奏。