北京市的“多校划片入学”政策一经推出，不少2019年1月1日后花重金购买学区房的家长都“傻眼了”。一批本以为孩子可以上重点小学的妈妈看着家长群里那些孩子已经进入重点小学的妈妈大谈教育经验，心情复杂。一方面不知道自己近千万的投资未来会不会收获回报，一方面又怀揣侥幸心理，觉得自己的孩子那么聪明，妥妥的“牛娃”，说不定上天垂怜，上好学校的机会就落到自己家了。

这些2019年刚买了学区房的家长，不少人的孩子刚刚出生，甚至还有相当一部分人还没生育儿女。教育投资的概念深植在每个中国家长的心中，从一波又一波，永远不平息的学区房、兴趣班、留学热大潮中可见一斑。

有经济实力的家长注重教育投资，无可厚非。然而多数中等普通家庭，甚至一些动辄就要“倾家荡产”培养下一代的家庭，是否有必要追随“海淀妈妈”的教育潮流？从投资的角度，雪球专栏作者、有超过15年投资经验的投资人刘诚有自己的观点。

PART 1 谈谈学区房

土地和房子是农耕文明的图腾。读书和教育是儒家文化的图腾。两个图腾烙印在一起，就叫“学区房”。我们从房产、学区、教育三个角度来谈谈学区房的问题。

1.房产

先说房产。学区房首先是房，这一段不谈学区，只说房产本身。如果你还没有自己的住房，那么“拥有一套自己的房子”这件事，对你来说有多大的价值，你完全可以自己衡量，我不会对你的生活态度说三道四。但是，如果你已经有了自己的房子，甚至已经有了很多套房子，那么我希望你能把房子当成一种普通的投资工具来对待。对于一个成熟的投资者来说，任何一种投资工具都不是特殊的，我们只需要根据当下的环境，决定要使用哪一种。

我将自己的投资理念总结为“投资体系的三个层级”，第一个层级，也是最基础的层级，是判断市场与投资标的存在系统性机会还是系统性风险。那么现在的问题是，当前情景下，房产是系统性机会，还是系统性风险呢？

先讲个小故事：在2000年年初的时候，上证指数的市盈率大约是60倍，而那时，北京、上海的房子租售比大约是20倍（意思是房价相当于20年的租金）。时光穿梭到20年后，也就是今天，上证指数的市盈率从60倍下降到13倍，而北京、上海的房子租售比从20倍上升到80倍。过去20年，房市的表现好于股市，是所有人都知道的常识，但当你脱下所谓“房市”和“股市”的外衣，去看一下背后的数据，你会发现，其实就是低估值的资产跑赢了高估值的资产。20年前，股市的估值远远高于房产，20年后的今天，情况完全反转了过来。

很多人问我，未来20年，是股票跑赢房产，还是房产跑赢股票呢？不对，问题不是这样想的。长远来看，永远是低估值的资产跑赢高估值的资产。在很多人看来，股票和房产是两个完全不同的世界。事实上，从资产的属性上看，股票和房产是极其相似的资产，它们都是“产生现金流的股权类资产”。

没有受过系统训练的非职业投资者，脑海中普遍有一个错误的认知，他们会觉得“房子是实物资产，股票和债券是金融资产，所以房子是一类，股票和债券是一类”。这种“有毒”的想法，越早修正，将来就越少吃亏。正确的分类方法是，股权类资产是一类，债权类资产是一类。房子和股票都是股权类，债券是债权类，虽然股票和债券都在证券市场交易，而房子在不动产登记中心交易，但房子和股票是一类，债券是另一类，交易场所不重要，资产的性质才重要！

另外，“股权类资产”这个大类，分为“产生现金流的股权类资产”和“不产生现金流的股权类资产”。房子和股票都是“产生现金流的股权类资产”，古玩、字画、手表、珠宝这些属于“不产生现金流的股权类资产”。所以再强调一次，从资产的底层属性上看，房子和股票是极其相近的，基本上处于同一生态位！

房子的租售比跟股票的市盈率，差不多是一个意思。市盈率高的资产未必不会涨，但从投资的角度，面对这种资产我会非常谨慎。另一方面，目前一线城市房产的交易税费已经高得非常离谱，而且有越来越高的趋势。如果股票的交易税（印花税）增加对投资者而言是一种负担，那么房产也存在相同的问题。房产市场和股票市场一样，也是有周期的，但房产市场的特殊性在于，它的周期极长。一个人一生有机会经历8到10个股票市场的牛熊周期，但也许只能经历两三个房产市场的大周期，这使得人们很容易对房产市场的风险收益特征产生更大的误解。一个30岁的人，通常不会说出“股市永远单边上涨”这种荒唐话，但当他胸有成竹地喊出“房价从来只涨不跌”时，他说的的的确确是他切身体会到的“历史规律”。周期太长，生命太短，这是最危险的误会。

如果你仔细观察美国、日本、中国香港这些资本市场发展了比较久的国家和地区，你会发现，房产市场和股票市场的估值长期来看一定是互相靠拢的。历史会不会重演，我们拭目以待。请你注意，我不是说房价一定会跌。我是说长期来看，低估值的资产有极大概率会跑赢高估值的资产，正如过去20年我们所见的那样。我们不知道未来去向何方，但必须清楚自己身在何处。所以我的结论很简单：任何时候，我会选择拥抱更加被低估的资产。

2.学区

房产就说到这儿，接下来聊聊“学区”。很多人在孩子还没出生的时候，就开始抢学区房。请注意一个问题：当你买学区房的时候，“若干年后，你的孩子可以进入某某学校”这一条，写在合同里了吗？如果没有，我们凭什么认为这个权利在自己手中？单说过去两年，学区房相关的政策就很不稳定（北京市西城区的朋友肯定知道我在说什么），如果你为一个还没出生的孩子准备一套学区房，那么怎么说呢，将来事情很可能跟你想的不一样……

我跟一位朋友聊到这一点的时候，他提出反对意见。他给我讲了一个他自己的故事。这位朋友是某某系统的职工子弟，他家所在的小区在当初修建时，就是某某系统的职工家属院，当然经过后来这么多年，小区里已经有一部分房子被卖给了外人。突然有一天，规则发生了变化，这个院的孩子不能再无条件进入某某小学了，而是被增加了很多苛刻的附加条件。于是业主不干了，开始动用自己的种种资源斡旋、协调、施压，经过大家的努力，最终入学政策又被改回原来的样子。朋友用这个例子告诉我：学区房的政策不是想变就能变的，阻力会非常大。

我沉默良久，轻轻回了一句：你需要动用自己的势力才能守住的东西，能叫权利吗？

我们从银行取走自己的钱，需要动用什么势力吗？把自己的海贼王手办挂在网上卖掉，需要动用什么势力吗？你有一张迪士尼的门票，走进迪士尼公园大门需要动用什么势力吗？

薛兆丰老师对于“权力”和“权利”，有过一段很精彩的描述。狮子嘴里叼着一块肉，这叫“权力”，它拥有这块肉，是因为别人抢不走。你家冰箱里有一块肉，这叫“权利”，你拥有这块肉，是因为整个社会对规则的共识。就算我比你强壮，我也不会去抢你冰箱里的肉，因为如果我破坏了规则，整个社会都会与我为敌。现在问题来了，你的孩子能在某某小学上学，到底是因为什么？

学区的问题就说到这儿，简单一句话：房有产权，学区没有。当你准备为“学区”付费的时候，警惕这一点。

教育，其实就是对“人”的投资。说回到投资，我就又能嘚瑟两句了。一般什么样的东西投资回报率最低？答案是：人人争夺的东西。从这个角度看，在我们国家，教育的回报率应该是极低的。这里说教育回报率低，不是指个人的进步慢，事实上中国人的学习能力之强，进步速度之快，在全世界范围内都是非常突出的。我的意思是：我们中国人太舍得在教育上花钱了，以至教育资源的溢价率极高。换句话说，它太贵了，所以性价比很低。

之前网上有个经典的段子：“如果上了清华还买不起学区房，那么我们买学区房到底是为了什么？”美国常春藤联盟大学的学生毕业后10年的平均工资，大家有兴趣可以查一下。排名第一的麻省理工大学毕业生，大约是每年9万美元，耶鲁大学毕业生是7万美元左右。教育可以把人送到一定的高度，但它是有极限的。折合成人民币，年薪百万元，差不多是“学校教育”这项资源被开发到极限的结果。至于再往后，能不能实现“小目标”、能不能进福布斯、能不能当总统，那些跟学校的关系就很小了。a

学区房，本质上就是一套房子加一张门票（好小学或好初中的入学“门票”）。好初中和常春藤之间的转化率是多少？和“人北清”（中国人民大学、北京大学、清华大学）之间的转化率是多少？我没查过数据，可以想象不会是个很高的数字。

注意，我不是反对买学区房，如果你的钱足够多，教育回报率低又怎样，就当是消费好了。我是反对倾家荡产买学区房。在

3.教育

最后说说教育。这已经完全脱离我的专业领域了，当我胡说八道就好。我开头说过，读书和教育是儒家文化的图腾。中国作为世界上最古老的崇尚儒家文化的国家，教育在这片土地上已经有了天然的正当性，以致我们相比于其他国家的人，会更少、更晚地去思考教育的回报率问题。

教育，其实就是对“人”的投资。说回到投资，我就又能嘚瑟两句了。一般什么样的东西投资回报率最低？答案是：人人争夺的东西。从这个角度看，在我们国家，教育的回报率应该是极低的。这里说教育回报率低，不是指个人的进步慢，事实上中国人的学习能力之强，进步速度之快，在全世界范围内都是非常突出的。我的意思是：我们中国人太舍得在教育上花钱了，以至教育资源的溢价率极高。换句话说，它太贵了，所以性价比很低。

之前网上有个经典的段子：“如果上了清华还买不起学区房，那么我们买学区房到底是为了什么？”美国常春藤联盟大学的学生毕业后10年的平均工资，大家有兴趣可以查一下。排名第一的麻省理工大学毕业生，大约是每年9万美元，耶鲁大学毕业生是7万美元左右。教育可以把人送到一定的高度，但它是有极限的。折合成人民币，年薪百万元，差不多是“学校教育”这项资源被开发到极限的结果。至于再往后，能不能实现“小目标”、能不能进福布斯、能不能当总统，那些跟学校的关系就很小了。a

学区房，本质上就是一套房子加一张门票（好小学或好初中的入学“门票”）。好初中和常春藤之间的转化率是多少？和“人北清”（中国人民大学、北京大学、清华大学）之间的转化率是多少？我没查过数据，可以想象不会是个很高的数字。

注意，我不是反对买学区房，如果你的钱足够多，教育回报率低又怎样，就当是消费好了。我是反对倾家荡产买学区房。在国内，这么干的人太多了，几乎已经有了“割韭菜”的趋势。

很多时候，投资于教育也是一种懒惰。用战术上的勤奋，掩盖战略上的懒惰。假设一个人花几十万元买P2P互联网金融产品遭遇平台跑路，家人会骂他是赌徒。同样是这个人，如果花几百万元给孩子买学区房，娃儿没成材，就没人会说闲话。“我已经把全部资源都砸在教育上了，我俯仰无愧，我仁至义尽。”这种理直气壮的感觉，是很爽的。

“房子跌了还能住”“再穷不能穷教育”，这是华语世界两个神一样的借口，一招祭出，所向披靡。

不能再讽刺了，最近受《荒野大镖客》的影响，说话有点儿刻薄。最后说句正经的：凡事有度，过犹不及。

PART 2 房子和股票是相同的资产吗？

前面讲的学区房问题，曾经在投资爱好者中引发过一场讨论：房子的租售比，到底应该等同于股票的市盈率还是股票的股息率？

这个问题，其实是投资界常年争论的一个问题，那么我再把这件事专门拿出来说说。

首先，从最严谨的角度说，房子的租售比和股票的市盈率、股息率都不一样，但我们重点讨论的是，如果非要强行归类，那么租售比到底是和市盈率更像，还是和股息率更像？我的答案很明确，租售比和市盈率更像。

要讨论这个问题，我们首先得说明白，租售比、市盈率、股息率分别是什么意思。

租售比：租售比=房子的总价格÷房子的年租金。比如一套北京的房子，售价1 000万元，把房子租出去，每年收到的租金是10万元，那么这套房子的租售比就是1 000万元÷10万元=100倍。也就是说，在该房子的租金未来不增加也不减少的前提下，当前的房价等于100年的租金。（也有人说租售比应该按月算，这个不重要，也没有官方标准，大家知道我在说什么就行。）

市盈率：市盈率=上市公司总市值÷年度净利润。比如一家上市公司，总市值1 000亿元，一年的净利润是100亿元，那么这家公司股票的市盈率就是1 000万元÷100万元=10倍。也就是说，在该公司的净利润未来每年不增加也不减少的前提下，当前的总市值等于10年的净利润。

股息率：股息率= 年度现金分红总额亿÷上市公司总市值×100%。比如还是上述那家上市公司，总市值1 000亿元，过去一年盈利100亿元，但只拿出50亿元用于现金分红，另外的50亿元留存在公司内部进行再投资，那么这家公司股票的股息率就是50亿元÷1 000亿元×100%=5%。也就是说，在该公司的现金分红金额未来每年不增加也不减少的前提下，当前的总市值等于20年的现金分红金额。

定义说清楚了，下面开始讨论对比的问题。

很多人觉得租售比和股息率更近似，理由通常是这样的：

在不变卖底层资产的前提下，租金就是房东获得的全部收益；同样，在不变卖底层资产的前提下，现金分红就是股东获得的全部收益。所以租售比和股息率更近似。

这句话乍听之下没有任何问题，因而非常具有迷惑性。

在不变卖底层资产的前提下，租金就是房东获得的全部收益——这句话对不对呢？对！

在不变卖底层资产的前提下，现金分红就是股东获得的全部收益——这句话对不对呢？也对！

那到底错在哪？错在“不变卖底层资产”这个大前提。事实上，你今天之所以敢于投资，恰恰是因为你知道，自己终有一日会变卖掉底层资产。哪怕这“一日”可能很遥远。试想一下，如果某个国家规定，任何公民买入的所有房产，永远都不许卖出，只能用于收租金，那么这种环境下还有多少人敢买房呢？即使敢买房，又有多少人敢买第二套？即使敢买第二套，又有多少人能接受几十倍甚至一百倍的租售比呢？产权的三大要素：交易权a、使用权、收益权。交易权不是资产价值的附属品，而是资产价值的一部分！不可交易的产权是不完整的，相当于被敲断了一条腿。

既然在真实的世界中，房子的市价和上市公司的市值，都是建立在“可交易”这个基础上的，那么当我们在两者之间做对比时，也必须把“可交易”当作前提，才能得出公平的结论。

如果房子和股票这两种底层资产都是可交易的，那么房子的租售比，到底和市盈率更相似，还是和股息率更相似，答案一目了然。一套房子售价1 000万元，每年租金10万元，这10万元就是房东一年的全部所得。但一家上市公司总市值1 000亿元，每年盈利100亿元，分红30亿元，这30亿元并不是股东的全部所得，股东的全部所得是30亿元现金分红加70亿元留存收益。70亿元留存收益没有以现金的形式分给股东，但仍然归股东所有，会计上体现为“公司净资产的增厚”。

说到这里，又会引发另一个比较常见的误解。很多人认为，“留存的利润会导致上市公司的资产增厚，房价的上涨也会导致房子的资产增厚，所以两者是等价的”。不对的，利润的留存和资产价格的上涨是两回事，正确的对比是：

1.房子的价格可以涨可以跌，股票的价格可以涨可以跌。房价的涨跌与股价的涨跌是等价的。

2.公司的利润可以分配可以留存，房子的租金可以分配可以留存。房子的租金和公司的利润是等价的。

What？房子的租金怎么留存？

我没有开玩笑，房子的租金当然可以留存！只是房子的单价太高，让很多人产生了租金不能留存在资产中的幻觉。

试想一下，如果你不是拥有一套房，而是拥有一栋楼呢？你把这一栋楼租出去，一年后收到1 000万元的租金，这1 000万元的租金，其中有300万元被你拿出来花了，另外700万元你花不完，于是你用这700万元在隔壁小区又买了一套房子。

这样是不是就很清楚了？出租房子所得到的收益，其中一部分被你“留存”下来了。只不过你没开公司而已。事实上如果你真的拥有一栋楼，通常就需要以一家公司为平台去进行管理，这样的话，是不是就跟股票（上市公司）没区别了？唯一的区别就是你拥有这家公司100%的股份。

1 000万元的净利润，300万元用于现金分红，700万元留存用于再投资。房东和股东终于回到了同一起跑线。

现在请问，你留存下来的那700万元是假钱吗？你用这留存的700万元又买了一套房，买的是假房吗？如果不是，那么上市公司去年盈利100亿元，分给股东30亿元之后，留存的那70亿元是假钱吗？这70亿元用于再投资，不管是买了铁路、矿山还是港口，买的是假资产吗？如果也不是，那么请你告诉我，房子的租金，到底等价于上市公司的净利润，还是等价于现金分红呢？房子的租售比，到底是更像股票的市盈率，还是更像股息率呢？

到此为止，这个问题已经完全说清楚了。

但我可以肯定，还会有朋友提出类似这样的追问：房价不需要再投资就能涨，我把租金全花了，房价还是会涨，上市公司行吗？答案是：当然行！

提出上述问题的人，忽略了两个事实：

1.房价不光可以涨，也可以跌。

2.房子并非真的不需要持续投资。

我们一个一个说。

先说第一条，房价不光可以涨，也可以跌。由于国内的房价过去30年基本上一直在涨，因此给很多人造成一种错觉，认为房价上涨是个默认答案，过去涨，未来也一定涨。其实只要我们观察更多的国家和更长的历史就会发现，房子和矿山、港口没什么区别。房价可以涨可以跌，矿山和港口的价格也可以涨可以跌。我经营一座矿山，把第一年挖矿赚的钱全分给股东，没有买新矿山，第二年原矿山的价格还涨了，有没有可能？当然有可能。有人会说：“不对，如果你不给工人开工资，不维护机器设备，同一座矿山明年就开不出新矿了。”说得对吗？对，但对得毫无意义。因为净利润的意思，本来就是扣除所有成本之后剩下的钱，才叫净利润。给工人开工资、维护设备等，这些都是成本。

那么为什么很多人会问这样的问题？因为从表面上看，房子好像真的不需要持续投入资源去维护。这就引出了上面所说的第二条：房子并非真的不需要持续投资。

一座矿山的经营者，每年要给数千人发工资，花数亿元维护设备，才能使这个生意正常运行。而一个房东，每天躺在家里什么也不干，就能收到房租。真是这样吗？当然不是。那为什么很多人都会产生这样的错觉？答案很简单，还是因为“体量”的关系。反问两个问题就清楚了：

1.如果这个房东有1万套房呢？他是不是瞬间就变得和矿主一样苦哈哈了？

2.如果你不是拥有一座矿山，而是在自家后院拥有一个10立方米的矿坑呢？是不是事情也变得没有那么难搞了？

所以，房子并非真的不需要持续投资，只不过很多房东没有把自己付出的心力折算成钱。你试试出租一套房子，真的20年不管不问？到时候你就知道代理公司和房客究竟是不是善男信女了。另一方面，房子本身的折旧也是很多人没有考虑的一点，这是末节，不细说了。

房产问题之所以会存在这么多迷思，主要还是因为国内的投资者对房子有某种情结。要做好投资，我们必须清楚一点——没有任何一种资产是特殊的，工具就是工具。

书名：投资要义（增订版）

作者：刘诚

分类：经济金融－投资理财

作者简介

刘诚（笔名：微光破晓）

北京木愚投资管理有限公司总经理，雪球网专栏作者，《证券市场周刊》特约作者，具有超过15年的投资经验，对于证券市场的收益、风险特征及其不对称性有深刻见解，著有作品《投资要义》《财富工具》。