□

　　日前，全国住房和城乡建设工作会议提出，2021年要大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题。加强住房市场体系和住房保障体系建设，加快补齐租赁住房短板，解决好新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题。

　　这是继上周中央经济工作会议提出要解决好大城市住房突出问题、高度重视保障性租赁住房建设后，住建部再一次针对租赁住房市场提出表态。专家表示，在高房价背景下，租赁住房成为解决大城市住房问题突出的有效思路，有望成为明年住房工作的重心。

　　租赁住房或成重点

　　中国证券报记者注意到，中央经济工作会议提出要解决好大城市住房突出问题，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。

　　“十四五”规划建议提出，有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。

　　“新市民为城市发展提供了红利，但他们进入城市面临的首要问题是住房，解决住房问题的途径有买房和租房。在高房价的背景下，租赁住房是大多数新市民的第一落脚处，而租赁住房又存在很多新老问题。因此，解决租赁住房问题已变得十分迫切，会是明年住房工作的重心。”中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞告诉中国证券报记者。

　　贝壳研究院首席分析师许小乐表示，随着我国城镇化的快速发展，大量的市民和年轻人进入大城市，为城市发展提供了巨大的红利，但市场化租赁住房和政府提供的公租房难以满足市场需求。从2019年底开始在沈阳、南京、苏州、杭州、合肥等13个城市开展的完善住房保障体系试点工作，重点便是大力发展政策性租赁住房。因此，预计下一步租赁住房赋权将进一步加快，集租房有望成为未来租赁社区新形态。

　　中央经济工作会议还提出，土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。

　　“未来集体土地建设租赁住房试点城市有望进一步扩充，包括盘活闲置用地。该措施对短期内没办法买得起房的人群将起到过渡作用，有效缓解住房问题，保障民生的意义重大。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄告诉记者。

　　头部房企加大布局

　　值得一提的是，近年来不少房企通过长租公寓入局租赁住房市场。

　　中研网数据显示，截至2019年，TOP100房企中约25%的房企直接或间接参与长租公寓，TOP30房企中逾6成公司涉足长租公寓。从2019年开业情况来看，TOP10企业增长情况较好，万科泊寓和龙湖冠寓新增规模占TOP10房企长租公寓新增规模比例近6成。

　　以万科A为例，公司目前已在33个城市累计开业泊寓12.73万间，上半年新开业1.89万间。已开业项目整体出租率为88%，成熟期项目（开业半年及以上）出租率为93.7%，住房租赁业务上半年实现营业收入10.5亿元。

　　2019年，中骏集团控股明确了以房地产开发为主体，以新零售购物中心和长租公寓为两翼的“一体两翼”核心业务发展模式，主推中高端长租公寓品牌FUNLIVE方隅。截至2020年中报披露期，FUNLIVE方隅已布局15座城市，管理规模20000间。

　　龙湖集团2020年中报提及，公司长租公寓品牌冠寓已累计开业约7.9万间。冠寓作为公司发展的主航道之一，目前已在北京、上海、深圳、杭州、南京、重庆、成都等一线及二线城市开业运营。公司表示，未来该部分业务将为公司投资物业租金增长奠定坚实的基础。

　　虽然已有一定比例房企布局长租公寓业务，但整体来看，各家布局规模较小，该业务营收占总营收的比重也较低。

　　同时，不少房企通过发行住房租赁专项公司债发展该业务。佳兆业集团（深圳）有限公司2020年非公开发行住房租赁专项公司债券日前获通过，拟发行金额30亿元。龙光控股25亿元住房租赁专项公司债券日前在深交所提交注册。

　　“目前来看，公司方面做的租赁住房更具有长租房性质，但仍然存在由于没有合适的盈利模式，出现了市场垄断导致高租价，以及资本野蛮扩张带来金融风险及公司‘暴雷’等现象。”倪鹏飞表示。