01
限购退出
年底了,展望一下2021年。
近期,几个城市的主管部门咨询,是不是2021年住房限购要退出了?因为,近期国家部署2021年的经济工作时,在“扩大内需”方面,提出“有序取消一些行政性限制消费购买”的规定。谈到限制消费,一个是限制购车消费,比如摇号、限制异地上牌、过户,另一个就是住房限购了。
2014年,当时在贯彻高层关于“市场配置资源的决定性作用”的指示时,也提出要退出行政干预。我记得,2014年下半年开始,除了4个一线城市和三亚,全国43个限购城市全部退出限购。紧接着,2015-2018年楼市迎来了史上最火行情。抄底使然,大家特别关注限购动向。
我问了这几个主管部门,你们是怎么看的?他们很坦白地说,我们希望能够放开住房限购,因为本地住房消费升级特别快、改善性需求量也大,有的家庭希望买第三套,但现在的政策不允许。
可见,很多地方政府还是希望限购能松绑,激活当下的楼市,甚至再来一波上涨行情。
02
有的城市,限购不得不退出
但我个人认为,今非昔比、物是人非。
首先,当下不可能赤裸裸地松绑限购了。因为,房住不炒、“不以房地产作为短期刺激经济的手段”,这是谁也不能触碰的顶层红线。即便楼市确实下行明显,退出限购或许能托一托底,毕竟稳定压倒一切,但退出这个举动,依然传达的是“短期刺激”的信号,也违背了房住不炒。
所以,即便2021年有的城市退出限购,也不会直接这样做,在楼市治理上太low。怎么操作呢?聪明一点儿的,就是往政策导向上靠。既然直接松绑吃相不好看,那就把松绑限购的私货,夹带在“吸引人口”、“招商引资”中,并给市场传达这样的信号,地产与实体经济协调发展。
比如,近期有传言称,天津要退出限购,“符合天津产业发展的外地职工,由企业统一申报,不用落户即可享受天津市民购房同等资格”。尽管官方辟谣了,但从历史经验和现实困境来说,无风不起浪。多说一句,貌似是发改部门出面辟谣的。调控是住建的事,其他部门当然义正言辞了。
可见,如果能在地产与人口引入、产业和区域发展上,能把“限购不得不松绑”这事儿给圆了,压力会小很多,操作起来心理就不会犯难。特别是,如果楼市下行,很多地方蠢蠢欲动。
当下,楼市正在朝着这个方向演进。
下表是贝壳总结的2020年房价跌幅较大的TOP10城市,很多热点二三线城市上榜。过去几年,棚改、去库存刺激,加上都市圈打造,楼市风生水起。但是,人口和企业引进、产业打造、公服配套、城市面貌等,这不是2-3年就能搞定的。说白了,一个城市不可能短短几年就脱胎换骨。
所以,当前期棚改和去库存等刺激政策退出后,今年的疫后纾困政策也开始退出,而源源不断的新房供应开始压顶,二手房挂牌量也开始暴增,房价就从最反映交易情绪的二手房市场撕开一道口子。所以,不管愿不愿意,不管采取什么形式,估计2021年部分城市的限购政策要退出。
03
大家一定要相信,趋势的力量
不过,千万不能高估限购退出的效果。近期,某都市圈热点城市,将外围区域限购进一步松绑,非户籍可以买两套。但效果怎么样呢?很一般,市场并未明显回升。
其实,这几年“抢人大战”将入户门槛不断降低,变相突破了限购。即便不入户,持有形形色色的人才卡,有的地区也睁眼闭眼。
近日,在大湾区某城市调研,发现有些区域外地购房客户占到60%以上的份额。我反问到,不是有限购吗?在座的开发商或支支吾吾,或诡异地笑,你懂的!
可见,但凡楼市平稳或下行,限购需要提交的材料要求就松了很多。但是,我们发现,即便限购松了,但房价并没有大涨。
很重要的原因是,进入楼市的资金明显被控制了。也就是说,光松绑限购还不行,还得杠杆这个神器。今年上半年纾困疫情,杠杆率上升了,但流向楼市的资金增速下行。银保监会主席郭树清在权威期刊撰文指出,房地产贷款增速三年下降12个百分点,房地产金融化泡沫化势头得到遏制。
据珊瑚数据监测,今年,深圳、东莞、宁波、上海等少数城市房价上涨,但掩盖不了大部分城市房价比较稳定,甚至下行的趋势。其实,只要资金端能控得住,房价就不会大涨。当前,各大城市的房价已在历史最高位,当上涨幅度小了,谁都担心买了不划算、覆盖不了成本,或者砸在手里。
近期,不断有朋友咨询我,手上的房子卖不掉,之前还有买家咨询,现在看房的都没有了,该怎么办?
现在,除了京沪深,各个城市都不缺房子,不但新房继续扎堆儿,前几年楼市繁荣,加上2-3年的限售开始到期,重点城市二手房挂牌量都创新高了,二手房的消化周期都在80个月以上。
当下,在多数城市,入户几年的人口、有钱的人等,在地产上基本高配了,再增加地产配置的意愿降低了。没房的,买房意愿强烈的,就是那些刚入户的、外来的人口。
04
贸然冲进去,要站一生岗了
所以,除了京沪深,少数热点城市的核心区,还具有限购的必要性外,其他的都可能要退出了。对于购房者来说,但凡哪个城市要取消限购,我个人觉得,不要贸然冲进去,即便短期楼市企稳回升,2-3年后下跌是必然的事情。
因为,限购退出,其实就是为了启动新一轮去库存。问题是,上一轮去库存,是“从上到下”推,有强力杠杆支持才实现的,未来呢?
近期,大家可能都注意到了,在住房方面,国家多个重要的会议和文件,都在强调一件事情,就是发展住房保障和长租房市场。在促进“内循环”、打造消费增长极、塑造新动能的新时期,谁抓住了机会,谁就在新发展格局上占得先机。所以,这就是为何,国家强调大力发展住房保障和长租房。
其实,这也是国家也在各地“出招”,告诉你城市和楼市的未来在哪?
谁的保障房和长租房做的好,谁就能集聚更多的人口。哪个城市的楼市表现好,不要看全国普涨时,它涨了多少,而要看全国回调期,它能不能撑得住。近些年,一线城市及杭州、西安、佛山、东莞、宁波等城市的楼市表现好,除了大环境外,关键是长期人口净流入,刚需底座不断夯实。
下表是2017-2020年房价上涨TOP10城市。当告别回升期,还留在这个榜单的,基本都是人口净流入、刚需底蕴厚的城市。2017-2018年,棚改货币化、去库存正酣,很多城市借此上位,如济南、天津、青岛。2020年,前期宽松政策退出,海量供应没了接盘侠,二手房价就开始下跌了。
2021年,形势更加明朗了。一方面,楼市一定不会有刺激政策。另一方面,疫情后的纾困政策开始退出。尽管强调货币和财政宽松“不急转弯”,但转弯是必然的,只是不要那么急。这意味着,社融和M2增速已经触顶回落,这是必然的,货币对楼市“去杠杆”也是必然的。
大家想想,今年疫情冲击那么大,纾困政策那么多,杠杆率提升了那么多,特别是居民杠杆率首次突破了60%。但是,居然还有很多核心城市的二手房价下跌。这与过去货币宽松,完全不是一回事。为何出现这种情况呢?很简单,信息很透明,老百姓(603883,诊股)很聪明,资本也很聪明,谁也不愿意被收割。
2021年,没了货币这个助燃剂,今年借疫情窗口期获利的有些城市,楼市大概率要裸泳了。所以,即便有的区域限购退出,但不一定是好消息。
2015-2018年楼市普涨,转化到现在,就是海量二手房挂牌。同时,过去几年各个城市供地都非常多,新房供应也很多,如果没有接盘的,贸然进入者就会高位站岗了。
放在过去,站几年岗还能解套,未来想解套恐怕不行了。
05
未来是城市竞争的时代
所以,这就是为何,近期福州、石家庄、南昌、济南等热点二三线城市,祭出了零门槛落户的政策。
为何,贵为一线城市的广州,外围7个区将落户门槛降至大专;为何最牛地级市苏州,GDP排名全国第六,人口长期净流入,居然祭出“租房落户”政策。
因为,高瞻远瞩者,越发展越焦虑。
大家都在争抢新一轮发展的制高点——人口。取消限购,即便能将购买力刺激起来,但仍旧是投资客,手法娴熟的他们,知道怎么来坐庄、在哪里收割、如何轻松套现。他们会拉动房价上涨,并带来短期的楼市繁荣,但是,绝不会带来城市庞大的草根消费,不会夯实楼市的刚需底座。
看当下,很精致、很现实。房价上涨、一时挺爽,但再过2-3年、洗尽铅华,就会看到问题了,“出来混,迟早是要还的”。外来人口、新增人口,他们会用脚投票。当他们买不起房、租不起房,甚至因房价上涨,拉动物价上涨,生活都不易时,他们会去到更友好、更亲民的城市。
也就是那些公租房、保障房、长租房发展好的城市,包容性强的城市。这些城市不仅能让他们体面地、安全地扎根下来,还能让他们的小孩入读公办学校,企业也会给他们缴社保和公积金。这样,后续的消费、住房发展就会更有基础。所以,各地方政府一定要摒弃传统思维。
当下,整个社会已进入存量时代。存量时代是什么意思呢?类似“抢凳子”游戏,抢不到的,就没地方坐了。
过去,增量时代,可谓“失之东隅,收之桑榆”,东隅没了,还有桑榆,还能给自己的失误买单。未来,人口到了隔壁城市,就不会到你这个城市,可谓东隅没了,桑榆也没了。
如果盘点一下“库存大、房价跌”的城市,很多是错失了上一轮互联网、新能源、新材料、创意文化、高端制造等产业发展的大好机遇。结果是,产业新区搞了很多,但基本都是房地产。房地产发展的越快,内需和内生增长动力就越差,实体经济的空间也变得越来越逼仄了。
恶性后果的循环自此开启,人口开始外流,失去了新一轮发展的机遇,整个城市会就此沉沦下去。而且,失去了就是失去了,再想追上就难了,就像新兴产业创造的上一轮经济繁荣,主要集中在深圳、上海、杭州等少数城市,讲究集聚效应,其他城市想追上就难了,或只能打下手了。
所以,未来是城市竞争的时代。与其在取消限购上花心思、短线思维,不如想想,怎么把外来人口留下来,怎么靠优质的公共服务,包容的大环境,把人力资源优势转化为人才优势。这样,内需的底座厚实了,未来楼市和经济都不会太差。所以,对于地方政府来讲,一定要看清形势、抓住机会,不能拿旧思维看待当下楼市,不能在着迷于限购退出对短期楼市的利好了。
期待自上而下再来一次楼市的“去库存”,那是不可能的。都市圈新时代、存量资源时代,对经济也好、楼市也好,少数核心区域就是“基本盘”,这几个区域稳定住了,即便很多城市的经济和楼市很差,但经济和楼市就差不到哪去,几家倒闭,都不及一家开业。
所以,对地方政府来讲,贸然松绑限购,害人害己,未来将有一个更大的烂摊子等收拾,那就更被动了。