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2021年第一个交易日，A股喜迎开门红。沪指时隔3年站上3500点，深成指、创业板指接连爆发，让小散户们涨得心肝慌。板块方面，新能源车、白酒、猪肉、食品、医药、医疗、军工全面开花，让股民乐呵其中。

大盘猛冲，但并没有鸡犬升天，冰火两重天的撕裂格局没有改变。去年跌幅榜靠前的银行、地产又迎来了重重一击。据Wind，银行ETF、房地产ETF均逆势暴跌2%，个股更是苦不堪言。

（板块指数表现，来源：Wind）

房地产板块中，保利地产、万科A、新城控股均暴跌超3%，华夏幸福、招商蛇口均跌2%，泰禾集团、格力地产、全新好等中小房企跌得爹妈不认。

银行板块中，成都银行暴跌逾8%，兴业银行跌近6%，杭州银行、平安银行、青岛银行纷纷扑街。就连抗挫的招商银行一度暴跌超4%，收跌近2%。

（银行股表现，来源：Wind）

一边火上浇油，另一边冰冷如初。为什么银行、地产又被市场抛弃？

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12月31日晚间，央行、银保监再放大招，出台《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。

据公告披露，监管层把银行分为5档，每档的房地产贷款占比上限（一家银行的全部房地产类贷款，包括个人、企业房贷占其全部贷款的比重）、个人住房贷款占比上线不尽相同。

（来源：央行官网）

其中，第一档是中资大型银行，包括6大国有银行以及国开行，房地产贷款上限是40%，个人住房贷款占比上限是32.5%。第二档是中资中型银行，包括15家商业银行以及农业发展银行、进出口银行，比例进一步压减至27.5%、20%。中小型银行以及村镇银行房贷类占比就更低了。

除了一部分大行满足监管规定外，大多中小型银行房贷业务超标，必须限期整改。具体规定是：2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。

据机构统计，2019年半年报显示，各大银行个人住房贷款/总贷款的比例如下：

（来源：机构统计）

个人住房贷款占比前5的银行分别为建行、邮储、工行、农行、中行，均为国有大行，唯有建行、邮储超出贷款新规的32%，而工农中行其实还有一定的上升空间。

排名第6和第7名的是成都银行、兴业银行，个人住房贷款占比分别为26.02%、25.73%，分别超出监管红线8.52个百分点、5.73个百分点。另外成都银行房产类公司贷款占比9.8%，加上个人房贷一共是35.8%，超出监管红线13.3个百分点。兴业银行公司房地产类占比为8%，加上个人房贷一共占比是33.7%，超出监管红线6.2个百分点。

这些银行未来会将超标的房贷业务让渡出去，大部分应该会去到国有6大银行手里，后者更加能够贯彻国家的大政方针。不过，房贷相关贷款是银行整体贷款中违约率很低的业务，让渡出去，意味着会影响未来的业绩增长。这是银行板块整体暴跌的重要逻辑。

部分银行很受伤，对于房地产企业的融资影响也不小。因为国有大行会更加严格地执行国家调控政策，且房贷业务审批相对于中小银行会更加严格，自然对于房企融资产生一定的影响，这是今日房地产板块集体下跌的重要逻辑。

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2020年，A股是投资大年，但地产、银行板块反而整体下跌9.8%、5.6%，领跌沪深两市，让持有该板块的投资者情何以堪！

（2020年板块涨跌统计，来源：Wind）

具体而言，房地产板块中，有16家房企(包括*ST企业)暴跌超过30%，34家跌幅超20%,58家跌幅超过10%，就连老江湖万科也倒跌7.5%。银行板块中，除了宁波、招行、平安等小部分银行表现较好外，其余银行大多跌的稀里哗啦，其中跌幅超过20%有4家，跌幅超10%的有18家银行，包括工行、农行等国有大行。

去年，市场疯狂追逐白酒、新能源车、医药医疗等行业，狠狠抛弃地产和银行。不可否认，未来这两个大行业整体增速往下走，行业赛道本身不具备大的投资机会，但经营良好的龙头仍具配置价值。

比如万科经营非常审慎，当前PE被打压到只有区区7.97倍，处于历年来估值下线区间。另外，保利地产被打压到只有6.46倍，位于历年估值下线区间。

（来源：Wind）

可见当前房企龙头的估值已经快低到令人发指的地步。当前，万科的股息率达到4.3%，保利地产更是高达5.3%，即便是股价涨不动，每年拿到的分红也比买银行理财强。况且，未来估值得到一定程度上的修复概率较大。

银行板块中，厦门银行、宁波银行、招商银行位列37家银行估值排名前3。厦门银行是次新股，从11月份开始爆炒，当前估值水平处于高位，与自身经营实力不太匹配。其次是宁波和招行，不管是利润增速、还是坏账率、坏账拨备覆盖率、净息差等核心经营指标均表现良好，位列37家银行前列，当前估值合理，未来仍是配置的重点选择。

（银行PB表现统计，来源：Wind）

当前，建行PB为0.7094、工行PB为0.692，农行PB更是只有0.5975。这3家国有大行的经营水平在所有上市银行中属于中等偏上，但估值却排名中等偏下，存在较大的估值修复空间。对了，不要忘记，建工农每年的分红大致为30%左右，股息率分别为5.2%、5.1%、5.8%。

另外，工行、农行还是这次贷款新规中有利的一方，因为房贷类业务占比还有一定的上升空间。看看市场先生，工行今天上涨0.4%，农行仅下跌0.32%。

综合以上分析，银行、地产行业中的龙头企业具备不小的配置价值。风什么时候来，一定程度上取决于当前激进上攻板块的抱团瓦解、亦或是市场整体风险偏好收敛的时候，就如同上次10—11月的行情。不过，值得注意的是，银行地产行业中经营普通的公司不建议碰，未来将面临长期的股价低迷。