1月15日，荣盛发展旗下物业公司登陆港交所上市，这也是2021年度首支登录港交所上市的物业股。

然而，荣万家上市首日即破发，截至下午收盘，荣万家跌幅超8%，市值蒸发4.1亿港元。

荣万家早盘大幅低开，开盘价为12.8港元，盘中股价持续下挫。截至上午收盘，荣万家报12.4港元，较发行价13.46港元下跌7.88%；下午时段，荣万家继续一路低走，截至收盘，荣万家报12.36港元，跌幅8.17%。

募资11.68亿港元，六成用于收并购

今日上午，随着“虚拟锣声”响起，荣万家成为了2021年港交所物业“第一股”。

因河北疫情原因，荣万家并未举行传统的敲锣仪式，而是代之以“虚拟敲锣”。不过今日敲锣的主角并不是荣万家的实际控制人耿建明，而是其弟、荣万家董事长兼执行董事耿建富。

据此前公告显示，荣万家全球发售共计9400万股股份，其中香港发售股份940万股，国际发售股份8460万股，另有15%超额配股权。

1月14日上午，荣万家公告显示，荣万家厘定发售价格为13.46港元每股。荣万家自全球发售收取的所得款项净额估计约为11.68亿港元。

这也是荣万家此前所列发行价区间13.46-18.36港元的最低端。对于所得款用途，荣万家表示，大部分资金将用于收并购扩张，预计将有约60%。

荣万家成立于2000年，最早由荣盛发展全资持有。2019年，荣万家引进中鸿凯盛进行增资入股，以9896万元转让8.8%股权。

2020年5月，荣万家采用股权激励制度，盛绎德商务由此成立，作为股权激励平台，持有荣万家8.42%股权。

股权激励平台确立后，荣万家的股权架构变为：荣盛发展、盛绎德商务及中鸿凯盛分别拥有83.52%、8.42%及8.06%股权。

此次IPO全球发售后, 荣盛房地产发展持股稀释为62.64%，盛绎德商务6.31%，中鸿凯盛稀释为6.05%。

99.3%物业管理收入来自母公司开发项目

截至2020年6月30日，荣万家共管理272个物业管理项目，总在管建筑面积为5240万平方；订约管理380个物业管理项目，总合约建筑面积为8060万平方米。

招股书显示，2017年、2018年、2019年与2020年上半年，荣万家的营收分别为7.32亿元、9.02亿元、12.82亿元与7.65亿元；同期，其净利润分别为0.38亿元、0.72亿元、1.13亿元与0.53亿元。

招股书显示，荣万家服务业务包括物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务，2019年度，上述三项业务收入分别贡献了6.8亿元、4.29亿元、1.41亿元，占比54.4%、34.3%、11.3%。

荣万家收入高度依赖母公司。虽然2018年起，荣万家开始管理独立的第三方物业，但截至2020年上半年，无论是管理面积上，还是物业管理收入上，其对荣盛发展仍有极高的依赖度。

招股书显示，荣万家物业管理收入中，由荣盛发展开发的物业收入占比达99.3%。这或也是荣万家将六成发售新股融资所得款用于收并购的原因之一。

毛利率28.6%低于物企平均值

值得注意的是，荣万家毛利率一直处于低位，2017年、2018年、2019年毛利率分别为16.0%、16.7%、18.2%。

相比之下，2020年上半年上市物企平均毛利率为29.27%。

据荣万家聆讯后资料显示，2020年上半年，荣万家毛利率为28.6%，较上年末增长10.04个百分点。不过，荣万家毛利率仍低于行业平均水平。

荣万家为何突然毛利率大增？

成本大幅下降是2020年荣万家毛利增长的原因之一。

2020年疫情期间，荣万家采取节约成本的策略，其中物业管理服务的现场人员缩减13.9%；通过增加外包服务，员工福利开支缩减34.4%，约6370万元；以及政府减免政策，豁免社会保险1200万，这些帮助荣万家降低了成本。

招股书显示，荣万家2020上半年物管服务毛利率由19.8%增长至32.5%。

然而，这些疫情期间临时的措施难以持续，这或许将影响荣万家毛利率的稳定性。

母公司负债率高企

除此之外，荣万家母公司荣盛发展财务状况亦不容乐观。

过去一年，荣盛发展频频高息发债。荣盛发展于去年7月和8月分别发行了两次中期票据，金额分别为11.2亿和10亿，利率分别为7.18%和7.22%。

7月20日，荣盛发展发行2.5亿美元高级无抵押定息债券，利率9%。

此外，荣盛发展与实控人耿建明之间存在关联借款，且借款利率经常偏高。

去年5月，荣盛发展公告称，向荣盛控股股份有限公司、荣盛建设工程有限公司借款，合计借款5.4亿，借款利率不超过9%。上述公司的实控人均为耿建明。

截至去年三季度末，荣盛剔除预收款后的资产负债率为75.26%；现金短债比1.06倍。