作者 | 黄海

6月1日晚间，万科企业发布公告，宣布下调公司于2017年7月18日发行的“万科企业股份有限公司2017年面向合格投资者公开发行公司债券”后两年票面利率，初步预计利率将从4.5%降至1.9%。

公开信息显示，该债券“简称17万科01”，存续期共五年。按约定，该笔债券发行后的前三年，即2017年7月至2020年7月，票面利率固定为4.5%。

万科在此次公告中表示，发债合同中提及，发行人在存续期的最后两年有权决定是否调整本期债券后续期限的票面利率。

据公告，万科初步意向下调票面利率，预计在债券存续期后两年将票面利率由4.5%调整为1.9%。

4月61笔债券利率下调

从万科今年的发债情况来看，“17万科01”的利率相对居高。公开信息显示，万科在今年3月、5月分别发行了两笔25亿规模的公司债券。其中3月的公司债利率最第3.02%，5月债券利率最低为2.56%。

2020年一季报显示，截至报告期末，万科手中现金及等价物余额累计1670.42亿元，较上期末增加超350亿元。同期，万科短期借款及一年内到期的非流动负债共计850亿元。

知名地产分析师严跃进认为，若企业的财务水平足以支撑其随时回购债券，企业就有可能单方面调整利率以降低成本，这也可以帮助其形成一些新的融资。

公开信息显示，17万科01调整后的利率水平处于行业低位，目前各类银行存款年利率约2.1%，比其高出0.2个百分点。

以往融资紧缺的时期，企业往往选择上调票面利率，防止投资者回售，从而延长债券存续期。今年2月以来，受疫情影响，房地产行业融资政策有所宽松，债券市场迎来降息潮。据上海证券报统计，仅今年4月就有61只债券票面利率出现下调。

严跃进认为，多家房企主动下调公司债利率与最近发债的机会较多有关。从企业角度来讲，企业会去选择一些融资成本更加低的途径。

严跃进也指出，企业单方面降低债券利率将直接影响投资者收益。“除此外，也会影响企业后续的一些信用评级。”

实际上，投资者利益同样在制约着房企单方面下调债券利率的话语权。

金地、华夏债券0回售

因各个房企的财务水平不同，房企选择下调利率幅度不一。

2019年年报显示，金地集团一年内到期的非流动负债直接从2018年年末的82.66亿元增至328.1亿，同比增幅达296.92%。同期，金地集团账上现金及等价物增幅仅有8%。

开年以来，金地集团先后发行多笔低息债券，据统计，仅3月份金地集团就完成3次超短期融资券发行，分别为2020年度第二、三、四期超短期融资券，规模均为10亿元。上述三笔债券利率分别低至2.69%、2.63%及2.6%。

为了控制债务水平，金地集团还试图将旧债降息。

4月21日，金地集团发布公告，拟将10亿公司债券“18金地03”第三年利率从5.29%降至1.5%。调整后的利率水平居于行业低位，甚至不及目前市场上流通的各类7日现金理财产品。

一石激起千层浪。金地集团随即收到上交所监管函，监管函中上交所要求金地集团回应“此次利率调整是否符合规定”。

2019年年报显示，因融资成本增加7.54亿元，金地集团的利息收入无法覆盖利息支出，近三年首次呈现流出状态。以10亿元债券总额计算，金地集团降低利率可以为公司节约近3800万元财务成本。

4月28日，金地集团发布回复称，经认真研究相关法规并征求律师意见后认为，“18金地03”《募集说明书》相关约定不支持公司单方面下调本期债券票面利率。

金地集团的债券利率下调计划因此作罢，后续的回售公告显示，因“18金地03”的债券利率未变，回售有效期登记数量为0手，回售金额为0元。

5月26日，另一家大型房企华夏幸福同样宣布下调债券利率。与金地不同，华夏幸福的降息幅度较小。

据公告，华夏幸福拟将18华夏03公司债券的票面利率从之前的7.15%降至4.40%。一个月前，华夏幸福还将18华夏01的债券利率从6.8%降至5%。

一季报显示，华夏幸福短期借款及一年内待偿借款合计约750亿元。截至期末，华夏幸福账上现金共446.2亿元，较去年同期减少约10亿元，尚不能覆盖短期负债。

5月23日，华夏幸福披露18华夏01的回售申报情况，有效登记0手，回售金额也为0手。

“此前金科大幅下调利率，直接导致投资者产生反感”，严跃进认为，房企在下调利率的过程中，房企应与投资者进行沟通，达成默契，“此时债券利率下调就会变成另一回事”。

房企融资马太效应

金地和华夏幸福两只债券0回售的现象或与上述两只债券的最终利率有关。中泰国际5月26日发布的研报显示，房地产行业的各大企业短期融资利率已经跌至4%以下，两只债券的利率均高于行业均值。

随着房企马太效应的增强，融资环境宽松后，财务状况良好的房企获益更多，而资金紧张的中小房企依然在为融资奔走。

6月2日，华发集团发行2020年第12期10亿元超短期融资券，票面利率仅1.35%。同一时期，保利、旭辉、厦门象屿等房企先后发行的债券利率也处在2%至4%区间。

反观财务状况紧张的部分房企，6月1日，曾因财务数据存疑被责令停牌的明发国际宣布拟发行1.76亿短期美元债券。据悉，该笔美元债于2020年到期，年利率高至22%。今年1月，明发还曾发行一笔2.2亿元美元债，年利率15%，同样居于行业高位。

境内债务方面，债务压力较大的房企发债成本同样相对较高。

5月29日，时代中国发布公告，宣布以5.24%的年利率发行为期5年的25亿元境内债券。这已是本年度时代中国发行的第六笔债券，其发行的多笔债券成本均高于5%。

资料显示，截至2019年底，时代中国的总负债达1253.94亿元，同比增加29.6%。因负债走高，其融资成本增幅同比增长10.11亿元，同比增幅达51.5%。