作者 | 黄海

上清所消息，6月1日，中诚信国际发布大连万达商业管理集团股份有限公司（下称“万达商管”）2020年度跟踪评级报告。

跟踪评级报告中，中诚信详细披露了万达商管近期的经营情况。报告显示，截至5月17日，万达商管短期债务合计约636亿元。而一季度，万达商管包括投资物业租赁、酒店运营以及物业销售等在内的多项业务营收下滑，多项现金流净额均告负。

截至2020年一季度末，万达商管总营收62.31亿元，录得净利润27.55亿元。与去年同期相比，营收几近腰斩。2019年一季度，万达商管的营收为129.5亿元，录得净利48.57亿元。

具体来看，当期万达商管投资物业租赁收入共58.45亿元，毛利率66.13%，同比减少10个百分点。

中诚信指出，新冠疫情蔓延后，万达商管宣布免除万达广场商户1月24日至2月29日内租金以及物业费，金额约40亿元。万达商管“同时给予商户在3月、4 月申请延期缴纳租金的优惠，最长可延期至2020年底。”万达商管的对应业务营收因此出现大幅下滑。

从净利润方面来看，今年一季度，万达商管的净利润主要来自于公允价值变动损益和投资收益。二者分别贡献了30.5亿元和10.65亿元，超过了万达商管当期39.53亿元的利润总额。

数据显示，万达商管的管理费用和财务费用成为吞噬净利润的元凶。

中诚信认为，疫情期间万达商管的管理财务等费用因缩减难度较大，变化幅度小于营收降幅，从而导致公司经营性业务利润出现亏损。

疫情同样影响着万达商管的酒店业务。

截至2019年末，万达商管共管理73家已开业酒店，自持数量仅剩8家。一季度，其酒店运营业务收入大幅下降至1.8亿元，毛利率从去年年底的42.9%直接降至5.43%。

自2018年万达商管提出要做轻资产转型以来，万达商管曾多次转手手中项目。其2019年年报显示，期内投资收益累计78.23亿元，较去年同期增加了53.2%；处置子公司获得的现金净额42.98亿元，同比增加64.23%。

2019年末，将剩余房地产项目公司转让予万达地产后，2019年万达商管签约销售业绩同比下降58.24%。2020年一季度，万达商管已无物业销售业绩。

地产业务剥离后，尽管万达商管当期各项营收指标均有下滑，其综合毛利率不降反升，从去年期末的53.69%增长至63.06%。

因营收减少，万达商管一季度经营活动现金流告负，净流出38.98亿元。实际上整个一季度，万达商管的各项现金流都呈现流出状态。

期内，万达商管投资活动现金流净流出77.01亿元，筹资活动现金流净流出63.86亿元，万达商管的债务水平也相应小幅下调，资产负债率从51.79%降至50.7%。

截至2020年一季末，万达商管总资产较2019年底减少约150亿元至5603.14亿元；总负债2841.07亿元，减少138亿元；总债务减少70亿元，还余1790.28亿元。

据中诚信国际透露，截至2020年5月17日，万达商管将于1年和1~2 年内到期的公开债券分别为517亿元和119 亿元，债务到期较为集中。

反观万达商管手中资金，截至2019年末，万达商管未受限货币资金共有657.67亿元，此外拥有理财和委托贷款233.40亿元和84.00亿元，足够覆盖短期债务。

疫情带来的经营压力弥散在整个行业中，中诚信国际认为，近年来商业地产投资增速持续放缓，但供需矛盾仍然存在，办公楼市场行情持续下行，零售物业租赁行业相对稳健。但2020年新冠肺炎疫情将使商业地产租赁市场承压。

中诚信国际还表示，尽管万达商管商业地产规模和行业地产显著，新冠疫情仍将对公司2020年租金收入产生一定的不利影响。

据界面新闻报道，今年5月6日的万达集团工作会议上，王健林下了命令，要求集团各公司，力争完成年初确定的年度经营目标，特别强调个公司今年开店目标不变。

2019年，万达并未实现新开50个万达广场的目标，新开数量为43个。对于今年及未来开业数量，万达商管在此前的一份债券说明书中称，将持续提高开业轻资产项目的数量和占比，预计每年开业40-50个广场，其中新开业万达广场预计70%左右为轻资产。

截至去年末，万达商管在建及拟建万达广场共有18个，分布于北京、上海、天津、哈尔滨、桂林等地，总投资额合计157.96亿元，截至2019年12月末已投资57.33亿元，未来投资支出预计仍需100亿元。

据悉，2020年以来，万达商管还与关联方签订10家万达广场项目公司股权和债权协议，合计对价78.82亿元，相关变更完成后，10家轻资产项目将转为自持项目。

截至2020年一季末，万达商管共有物业项目个数324个，其中自持项目数量243个，合作项目52个，轻资产项目29个。上述324个项目总可出租面积4727.44万平方米，出租率97.83%。