(罗琨)2020年以来，信用债“资产荒”叠加地产调控放松预期下，地产债呈现供需两旺的局面。贝壳研究院数据显示，2020年上半年房企境内外债券融资约6506亿元人民币，是2019年全年融资额的53%。据Wind数据统计，上半年房企在境内市场共计发行3640.91亿元债券“补血”，为近四年来最高峰。

　　分析人士指出，目前随着各城市陆续复工，房企销售及回款将逐步改善，但房企流动性压力仍需一定时间缓解，且下半年将迎来偿债高峰，房企仍面临较大偿债压力。

　　房企密集发债止渴

　　从境内市场来看，上半年共计发行407只地产债，总金额为3640.91亿元，相较去年同期上升14.9%。受信用债资产荒影响，地产债作为优质版块受到市场青睐，地产债整体信用利差有所下行。Wind数据显示，今年以来，0.5年期以下房企债券平均年化利率为2.56%，而0.5-1年期平均利率为3.11%，为近年来较低水平。

　　境外发债则一度在4月陷入冰封状态，不过5月以后逐渐解封。相较于境内债而言，美元债市场以高收益债居多，如花样年控股、鸿坤伟业等发行美元债成本均在10%以上。

　　地产主体之间的发债成本也进一步分化。一些龙头房企能以2%左右的成本低息发债，而一些资质相对较差的主体融资成本可高达20%。在宽松环境下，不少房企在回售期满时选择下调票面利率。以万科为例，6月1日，万科企业股份有限公司发布公告称，拟下调“17万科01”公司债券票面利率，预计在该债券存续期后2年，将票面利率由4.5%调整为1.9%。

　　从募集资金用途来看，房企发债主要还用于偿还旧债，因此上半年净融资仍处于紧平衡状态。天风证券固定收益分析师孙彬彬指出，尽管信用债发行量较高，信托、ABS小幅收缩，海外债仍面临再融资困境。整体来看，在银行信贷这一最重要的资金来源的支撑下，房地产行业的资金面维持了紧平衡的状态。

　　下半年，房企也将迎来偿债高峰。贝壳研究院数据显示，约有5588亿元待偿还，同比增加58%。东方金诚房地产行业高级分析师谢瑞向中新经纬客户端指出，从稳定房地产市场发展的角度看，预计未来融资政策仍将在严控房住不炒的红线基础上，强调对房企的政策性帮扶，短期内再度收紧的可能性较小，仍将保持边际宽松。但中长期看，国家层面多次提出保持政策连续性、一致性、稳定性，坚持“房住不炒”的基调背景下，房企融资政策难以大幅宽松。

　　这类房企或有违约风险

　　2019年，房地产市场洗牌加剧，全年有数百家房企发布破产相关文书，还有中弘控股、银亿股份、颐和地产、国购投资、华业资本等五家房企实质性违约。今年以来，一些地产主体的信用问题也引发市场高度关注。

　　方正证券指出，疫情期间，销售回款仍然坚挺，且其他融资方式未出现明显变动的房企，未来信用风险较低业绩增长也将更加稳健。对债券融资、银行贷款、非标融资这三种外源融资方式依赖明显加大的主体，虽然当下的资金压力得以缓解，但内源性资金补给不足，未来仍将承担较大的偿付压力，后续信用风险依然需要警惕。

　　谢瑞分析称，一方面，当前违约房企基本为区域小型房企，土地储备质量不佳，同时项目集中于个别城市或个别项目，容易受到区域政策冲击从而对现金流产生较大影响。另一方面，行业降杠杆，旅游、豪宅、商业地产占比高的房企回款慢。相较于普通住宅地产，旅游、豪宅、商业地产去化回款速度慢，资金占用大，在融资及调控政策收紧时，不能快速销售回款或处置缓解流动性压力。最后，多元化扩张业务、无序并购风险高，资金占用大加速偿债能力指标恶化。

　　随着2020年下半年偿债高峰的逼近，是否会有更多房企倒下？据孙彬彬总结，房企违约或遭遇严重流动性困难前，企业融资成本上升，融资难度加大，体现为财务费用率上升和筹资性现金流的恶化；流动性紧张，拿地放缓，营运能力下降；从样本房企来看，普遍的现金短债覆盖比较低，且与经营性现金流一样，在违约或危机发生前快速下滑。