房慧 发自上海

  “投资要具备深秋心态，就是你在投资的时候，大家都跟着起哄的时候，你不要跟风。市场萧瑟的时候，你不要放弃信心。要保持热时不燥，冷时不弃。”

  中城联盟第三任轮值主席、建业集团董事长胡葆森又一次抛出了他的“深秋心态”投资理论，8月7日，在中城TALK「地产名人堂」上，他做了一场关于地产行业趋势和建业发展模式的分享。

  在其近一个小时的演讲中，不管是对行业未来的展望，抑或麾下建业新蓝图的规划，都佐证了其长线投资的价值观念。

  谈行业：房地产还有10—15年平稳增长期

  作为初代地产大佬，胡葆森已在这个行业历练28年。用他的话来说：像我这个年龄还在圈里一线打拼的创始人，已经不是太多了。

  正因为这样的行业积累，他在谈及中国房地产市场的发展脉络时，也是无比清晰。在他的视角下，房地产行业经历了1990-1998年的粗放式增长、走过了1998-2004年的快速增长。

  到了2005年，行业管理越来越规范，呈现出了规模大、产业链长、资本属性强这三大特征。因为这样的特征，这个行业在国民经济中一直扮演着支柱产业的角色，过去40年的城镇化发展，房地产行业就是一个主要载体，也是社会进步主要的推动力量。

  时至今日，这个行业的未来发展，同时存在积极因素和不确定因素。其中积极因素有三点：

  首先国内城镇化发展还没有结束，按照西方发达国家经验，城镇化率达到75—80%的时候，人们又不愿意再住在城市了，好多人又从城市走向农村，因为那时候城乡差别基本没有了，市场达到了一个饱和点。

  按照国内过去30年城镇化的推进速度来看，每年大概1—1.5个点。按照这个速度，沿海发达地区和城市，比如长三角、珠三角、环渤海，估计再有10年，城镇化率就会达到75%。但去年底河南的城镇化率只有53%，因此在河南或其他中西部，这个行业的增长期大概还有15年。

  城镇化率达到75—80%的时候，市场达到饱和，房价也基本到顶了。反过来讲，未来十年房价还是在一个平稳上升的阶段。

  第二个积极因素来源于行业自身的三大特征，因为规模大、产业链长、资本属性强，宏观经济就不容易找到一个新的行业替代它。它还是中国经济四梁八柱中最重要的支柱之一，这是行业自身良性发展的一个积极因素，中央不会出台太多的政策来打压这个行业。

  第三点，现在中美摩擦在增多，贸易战、科技战、金融战，甚至还有军事战的风险存在。中央最近提出了加强内循环。而房地产行业作为一个支柱产业，它的地位将继续增强，但这个行业规模太大，会绑架中国经济，所以党中央又提出了房住不炒，防止房价上涨过快。

  不确定性在哪？一方面中国经济在转型，行业自身发展方式也在转型；另一方面突发的疫情，让上半年经济比去年同期下降许多，而疫情什么时候过去？还不知道；此外，中美贸易摩擦会发展到什么程度，会持续多长时间？现在不确定。

  谈建业：坚持省域化发展，转型新型生活方式服务商

  胡葆森在地产行业的28年，也是建业集团在河南发展的28年。他创办的建业集团，坚持省域化发展，在2019年实现了资产规模和销售规模双双破千亿的成绩，业务覆盖了河南122个县级以上的城市，这在地产圈也是独一无二的。

  对于建业集团，胡葆森笑言：2008年在香港上市的时候，我介绍建业，一秒钟就介绍清楚了，只有6个字——在河南做地产。但如今再介绍建业，得多说几句了。

  5年前，胡葆森提出了“建业+”新蓝海战略，转型新型生活方式服务商。如今的建业，旗下已有了三家上市平台，分别是建业地产（0832.HK）、筑友智造科技（0726.HK）和建业新生活(9983.HK)。

  之所以转型，因为老百姓购房需求在提升，消费在升级，需求也愈加多元化。实际上，建业在这方面的探索动作比较早，大约在2010年前后就启动了。“建业+”，加出了什么？有三个成果。

  第一个成果就是小镇系列，建业在建的大概有一二十个小镇了，比如足球小镇、电影小镇、牡丹小镇、国学小镇、音乐小镇等。第二个是酒店系列，建业已经在全省建设8个酒店，在建的还有5个，建成的和在建的投资了约有七八十亿。第三个是10个正在建设的绿色基地，就是现代农业，又叫田园综合体。以这三个系列作为支撑，建业要打造一套服务体系。

  建业的大服务体系，在线上有一个APP。建业将老业主、球迷、教育板块的学生家长，还有自己的员工和家属，这4大客户群体合并在一起，成立了君邻会，截止到6月30号，这个群体已突破了300万。预计到明年年底会有400多万。胡葆森表示：我希望用5年时间，客户规模会增长到800~1000万规模，建业为什么不出河南，这就是我们的初心，我们的价值观，我们的使命就是让河南人都住上好房子。

  除了在河南省内发展，胡葆森也提到了走出省外的轻资产。2019年，建业正式走出河南，以轻资产模式扩展市场。但是他的走出有三个条件：一、自己不买地，合作伙伴提供土地；二、建业提供品牌和管理。就是项目由建业操盘；三、建业提供物业服务，这样以保证产品和服务达到跟建业的品牌相匹配。不到一年时间了，建业轻资产业务已拓展了近20个项目。

  从商40年，经历地产沉浮28年，对于投资、对于房地产行业，胡葆森自有自己的洞见和坚守。年初，他还在内部刊物上发表了一篇文章《做一个长期价值主义者》。做长期价值主义者就是要做时间的朋友，不要有炒短线的心态。他表示：我自己不会炒股票，所以我一直都是在做长线投资，房地产就是长线投资。