【编者按】2020年8月26日，中国上海虹桥，由中国房地产业协会指导、主办的“2020（第三届）年度论坛”即将举行，主题为“浪奔”。

  在后疫情时代全球经贸格局与秩序重构背景下，中国房地产业能否继续“乘风破浪”？重温2018和2019两届年度论坛重量级嘉宾专访或会有部分答案。

  在第三届年度论坛举办前，我们特别推出《年度论坛·对话重温》系列。本次推出的是，2018年论坛嘉宾、翰同资本创始人王倩。对话时间2019年5月。

  以下是与王倩的对话（精选版）

  在谈及创立翰同资本时，王倩表示，当时房地产市场正在从增量市场向存量市场转变，在这个过程中有很多创新企业的投资机会。“华平作为美元的PE基金，投资的起投规模比较大，可以达到一亿美金。不过当时大部分都是跟投。因为希望能尽量帮助企业转向存量，同时壮大企业的增长，就与华平地产的一些核心骨干团队协作，共同成立了翰同资本”。

  在城市更新领域，从城市的角度来看，首先专注于北京、上海，中国存量建筑的增值空间在京沪二城最大。无论是商业还是办公，都有产业和租金来支撑。在谈及投资逻辑时王倩表示，北京和上海市场上的流动性最好。翰同资本在京沪集中了很多团队。“在城市布局上，我们更多专注于北京、上海或者城市核心区，或是专注在一些高科技企业集中的区域，比如北京的中关村、上地，上海的张江，这些都是有产业、有需求支持的地方”，王倩解释道。

  王倩指出，从业态来讲，翰同资本没有特别多的限制，非常重视因地制宜。近两年改办公比较时髦，商场、酒店业都在改办公，但并不是每个城市都适合。翰同资本基于对一个项目各方面条件的综合考量，会尽量为其配置相对丰富的业态，提升其运营品质，增加业态间的综合互动，最终成功提升坪效。

  对于投资和收购过程中遇到的困难和问题，王倩表示主要是四类：

  第一、存量物业相对存续的时间比较长，所以它的物业原值都比较低，很难通过资产收购的方式去操作，房产税极高；

  第二、存量物业往往是因为经营不善才会出售，租金低，还需要清理原租户后再进行改造，会带来很大的不确定性；

  第三、存量物业经常维护不善，由于中国建筑的生命周期不长，所以在结构、机电方面的改造需要花费更多的心思；

  第四、存量物业的改造运营需要一定的周期，资金成本也比较高，如何不断地去做资金结构的优化，也是一个难点。

  在提到企业合作时，王倩表示：“我们还是要界定好自己的角色，我们是投资人，但是也希望把自己是一个有运营能力的投资人，这其中需要更多的资源整合。通过物业的价值发现，把最好的资源整合进来”。