【编者按】2020年8月26日，中国上海虹桥，由中国房地产业协会指导、主办的“2020（第三届）年度论坛”即将举行，主题为“浪奔”。

  在后疫情时代全球经贸格局与秩序重构背景下，中国房地产业能否继续“乘风破浪”？重温2018和2019两届年度论坛重量级嘉宾专访或会有部分答案。

  在第三届年度论坛举办前，我们特别推出《年度论坛·对话重温》系列。本次推出的是，2018年论坛嘉宾、中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长蔡云。对话时间2018年12月。

  以下是与蔡云的对话（精选版）

  记者：一二线城市商业地产有没有泡沫？

  蔡云：一二线城市前些年供应量非常大，同时市场属于新旧动能转换期间，产品结构调整期间，确实现在它的投资量也不是很大了，受到市场调控的影响。三四线城市的人口占到咱们国家人口比例50%以上，它的购物中心比例不到20%，所以说一二线进入了存量市场调整阶段，三四线市场还需要更长的发展过程。它需要把先进的销售理念，先进的产品，好的产品提供给三四线的百姓，所以在三四线城市仍有很大发展空间。人口在那儿。

  记者：商业地产出现哪些新趋势？

  蔡云：第一是我们购物中心的发展适销对路，也就是说从供给侧方面来谈我们的商业地产，肯定要拿最好的产品，最适合市场发展的东西去迎合市场，更多的包括体验式消费，包括互联网的消费，包括场景化的消费。

  你看我们现在购物中心几大特别明显的产品线的改善，一个是餐饮、亲子、娱乐、休闲、康养等等。现在无论是商业地产还是旅游地产，还是人们消费的热点，都将来的发展方向，单纯的购物未必是它的最大诉求。

  记者：商业与文旅将如何融合？

  蔡云：今后购物中心的发展方向肯定是商旅文三个复合在一体的一个发展方向，因为光有商，没有体验式消费，没有文化内涵的发扬，整个购物中心当中或者商业综合体当中没有魂，所以必须在输出你的特点，彰显你的个性当中下工夫，怎么下工夫？就是商业、文化、旅游三者的结合才能是购物中心商业综合体发展最明确的方向。

  记者：商业地产这个盒子，在产品设计上应如何适应新消费时代？

  蔡云：开发企业在做购物中心的时候一定要以定制为要求，从定制反推自己的规划、设计，包括我们将来运营的整个过程，都要受到这个影响的，这个很重要。

  比如说我们在电影院，我们的层高，我们的电力动力供应肯定要有标准，再一个，随着现在新兴产业的导入，我想现在很多购物中心有很多VR，有很多电竞，像这些东西也需要大量的带宽，包括3G、4G、5G技术的应用，这些东西都要提前想到。这可能是我们购物中心将来面临的最大问题，在设计之初就要预留出更新改造的空间才可以。

  商业内容迭代很快。所以要预留空间。可变性要强一些。

  记者：怎样才算一个好的购物中心？

  蔡云：一个好的购物中心首先从选址看，有规模以上的人口，再一个从规划设计和整个的体量，要达到一定的体量，一个活动的空间，再一个节能、环保，我们说的四节一环保的要求要同时达到，这才是好购物中心的标准。

  记者：你怎么看商业地产的标准化？

  蔡云：现在有很多品牌在进驻购物中心当中有标准化，连锁企业都有，很明显。比如说刚才我说的那几个大的品牌，基本上在一个城市购物中心要能进全进了，同时购物中心的运营者在选择市场的时候也愿意选网红的或者受追捧的产品进来，所以它有它的标准化，它对它的层高、店面的距离都有研究，所以这标准化也很重要，但是不能依赖于标准化。你想想如果一个城市，一个品牌复制了十个以上了，那还有什么特色？那这个购物中心本身就不具备特色了。

  记者：所以其实标准化对商业地产的意义不大？

  蔡云：意义不大，但是从建设标准来看是要有的，我们早期谈的问题，规划设计、市场布局，这些标准化很重要，但在后期运营当中应该是各显其能了。