01

　　关于房地产，又开了一次重要的工作座谈会。

　　上一次的“房地产工作座谈会”，是一个月前的7月24日，坐在一侧的是韩正副总理以及央行、银保监会、住建部等，坐在另一侧的是10个城市的一把手。

　　会议前后，热点城市紧缩性的调控政策疾风暴雨。

　　这段时间，楼市开始消停一些了，看来，只要责任落实了，不缺真调控。

　　这一次呢？也一样。坐在一侧的是，住建部、银保监会、证监会、外汇局、交易商协会等，坐在另一侧的是一大票重要的房企。

　　会议的主题是，“房企融资监管”。

　　我看了一下最近房企融资的情况，发现真收紧了。8月份，上市房企境内信用债净融资（扣除到期的），只有不到30亿。

　　看来，座谈会开在后面，工作已做在前面了。调控的形式变了，发文要层层传达、执行会有折扣。面对面座谈，“敲打”谁，对象明确，主体责任落实了。

　　“7.24”座谈会，让地方政府把主体责任担起来，不能借“疫后纾困”变相刺激楼市。会上答应了，白纸黑字，会后还敢犯上吗？

　　所以，18个城市重点二手房成交量，连续3周下降，这就是效果。

　　管住地方政府后，下一步要管住钱。

　　但这个有点难？资金永不眠，钱像水，又如蜜，从央行到金融机构，再到社会毛孔，哪里有利往哪走，很难监管。过去吃了多次亏，2009年扩内需的4万亿，表面看一分钱没进楼市。

　　2015年，大众创业、万众创新开启，金融创新轰轰烈烈，资本市场、信贷市场，一片繁荣。但是，自此史无前例的金融乱象（影子银行、通道融资、P2P等）也开启了，股市和楼市无比繁荣。尽管，一批互联网独角兽脱颖而出，但代价也无比巨大，比如各线城市房价翻了一倍，再无洼地。

　　未来，疫情常态化，外部环境不友好，搞国内“大循环”，就要把中小微和民企，这些涉及到千千万万国民就业和消费的主体，拉入到经济和要素的“大循环”中。

　　因此，降成本还得继续推进，货币政策的宽松基调，很难改变。脑壳疼的是，这个时候搞货币宽松，最怕跑冒滴漏。

　　02

　　受疫情影响，加上前几年去杠杆、去产能，环保攻坚等，中小微挺受伤。

　　笔者身边，很多中小企业倒闭，苦苦支撑的，赚钱也特别艰难，临街商铺一片萧条。

　　目前，社会消费品零售还在呈现近两位数的负增长；占固定资产投资60%、就业80%（占新增就业90%）的民营企业投资，还在负增长；7月份城镇调查失业率仍持平在5.7%的高位，实体零售和制造业正是艰难时？

　　但同时，房地产却是一派繁荣景象。

　　近几个月，70城新房价格上涨数在60个左右，也就是说，大部分城市的房价在上涨。

　　更重要的是，上半年开发商业绩完成的不咋地，平均只有51%，但在7月份，到位资金却居然奇迹般地转为“正增长”了。而且，地王又开始热闹起来了。

　　笔者所在的广州，南沙新区楼市最近很热，被挤出的深圳投资客，占据了一半的市场销量。南沙楼市火热，地王也接二连三。

　　8月12日，南沙湾地块成交楼面价19116元/平，刷新了2018年初越秀创造的楼面价17231元/平地王。但是，这个地王的屁股还没坐热，就被赶了下来。

　　7天后的8月18日，深圳本土房企深业置地，拿下南沙横沥岛摇号宅地，成交总价为40.05亿元+配建2.32万方，折合楼面价19140元/平，溢价约24%，成为南沙新地王。

　　当下的地产，吸金能力比任何时候强。更关键的问题是，根本搞不清资金是怎么进入楼市的。

　　大家可能还记得，5月份传言房抵经营贷进入深圳楼市，上面来检查，只查到3笔。笔者估计，可能也查不到。

　　想想也是正常，金融创新到这个程度，监管还真未必跟得上，套利的驱使下，只要利润预期足够大，就会削尖脑袋钻空子。

　　记得2016年，某一线城市搞调控，给人行派活儿，搞清房企购地资金来源。参会人员说，负责处室编制就这么几个，开会的人、做报表的人都派不出来，房企购地资金，这么复杂的事儿，我们根本无法搞清楚。

　　想想也是，对房企来说，套利有巨大的动力，套利行为是激励相容的。

　　但是，对某地金融监管部门某个部门、某个办事人员，监管行为不是激励相容的，除非自上而下运动式检查，否则监管动力没那么大。

　　再说，房企违规融资链条，涉及到央行、证监、银保监和地方金融办、行业协会，涉及到银行、信托、保险、基金、资管、私募、P2P和小贷等。

　　而且，房企融资的路径极其复杂，底层资产一定是装扮成实体经营的，然后层层嵌套、逃避监管，一笔一笔查，很难达到效果。另外，具体哪个监管部门承担什么，有时候搞不清楚。

　　怎么办？学习地方主体责任落实的逻辑，面对面座谈，房企对自己负责，这是效率最高的管制。

　　03

　　只要给的利率高，就有无数个金融机构、无数个渠道，想蹭过来接济开发商，趁机分一杯羹。

　　比如，明文规定，购地必须拿自有资金，但很少有开发商真金白银往里砸。多数情况是，老板只拿很少的一部分自有资金（老板算的是自有资金收益率）。剩下的，全部要靠“投前融资”来解决。

　　信托、保险、基金、资管、私募、P2P、小贷、资金和房产中介等等等，一大票资金掮客、投资机构会蹭过来。大信托被约谈，不让违规放贷，要控制规模，小信托趁机进来，只要给的利率高，只要拿块地抵押，钱不是问题。总之，楼市的吸金能力，到了无以复加的地步。

　　近期，国家推进的老旧小区改造，可以说是一项利国利民，打通国内市场“大循环”肠梗阻的民生工程。

　　某地召开座谈会，邀请各大开发商参与，希望引入社会资金推进改造。但是，现场很尴尬。

　　开发商无一响应，齐声答曰：算不过账来。本质上，快钱赚惯了，要让开发商蹲下肥硕的身体，做久久为功的体力活，赚点小利润，怎么会愿意呢？再说，墙外还有商品房项目等着开发，干嘛费那个劲呢？

　　总之，货币宽松、降成本继续推进，房地产的吸金能力就与日俱增。中小微贷款难、贷款贵的局面就无法缓解。而且，越是债务率高的房企，越愿意去加杠杆、造地王。因为，对于他们来说，继续融资、继续跑马圈地，这是活下去的唯一路径。再说了，很多房企还要冲千亿、冲5000亿和冲万亿。

　　现在，头部几个大房企，资源获取优势已高高在上、一骑绝尘、是不是活的很滋润？剩下的第二、第三梯队房企，也要赶快冲上去。

　　所以，只要资金宽裕、利率较低，加杠杆、造地王，这些套路会愈演愈烈。实体要复苏、中小微要融资，但房地产也要稳定，只好定量分配了。规矩的房企，可以融资，以2019年中期数据为基准，未来存量债务增幅不超过15%。

　　04

　　据悉，“8.20”座谈会，祭出了规范房企融资的“345”新规：

　　一是“3道红线”：剔除预收款的资产负债率不得大于70%；红线二：净负债率不得大于100%；红线三：现金短债比不得大于1倍；

　　二是根据这三大红线，给房企划分为4档：红色档，三条红线全超过；橙色档，超过了两条红线；黄色档，只超过了一条红线；绿色档，三个指标全部及格。

　　三是每降一档，未来有息负债可增加5%。以2019年6月债务规模为基准，三条红线全超过（红色档），不得增加有息负债，超过两条红线（橙色档），负债增速不得超5%；超过一条红线的（黄色档），负债规模年增速不得超过 10%；全部合格的，负债年增速不得超过15%。

　　尽管没有官方报道，但我觉得是真的。

　　一方面，这种做法有保有压，杜绝过去一刀切造成的“一放就乱、一收就死”的局面。过去，每当融资窗口打开，房企就拼命加杠杆、违规加杠杆，因为知道不久之后就关上了。但是，关上以后，融资萧条，传导到楼市，又不得不放开。

　　开发商也在赌，未来一定会松绑。这个死循环，也是楼市大起大落的罪魁祸首。这次不同了。债务率太高的，不让你融资了。

　　怎么办？就转向销售回款吧，销售回款占开发商资金来源的比例超过50%，能把这部分资金盘活了，续命的形势就缓和多了。这样，融资政策不再被动松或紧了。

　　这其实，就是房地产企业融资管理的长效机制。

　　首先，首次通过量化的形式，既保证合理融资需求，又控制资金进入楼市的规模，防范楼市成为金融风险“灰犀牛”。

　　其次，有保有压、差异化管理。规规矩矩的企业，拿自己资金购地，真金白银投入，风险和现金流是第一考虑，绝非捂盘惜售、造地王的主儿，给予金融支持，没有多大风险。

　　最后，债务率高的，无法举债维持运转了，只能靠好好买房了，这样，债务率就降下来了。