张丹 发自上海

  8月26日， 以“浪奔”为主题的2020（第三届）年度论坛在上海国际会展中心洲际酒店举办，200余位地产业界精英齐聚一堂，共论后疫情时代的企业战略和布局，佳兆业集团控股副总裁、首席经济学家刘策出席论坛并接受采访。

  房地产是一个资金密集型行业，对融资政策的敏感度较高。8月20日国家画出“三条红线”对房地产融资实施审慎管理，从净负债率、扣除预收款的负债率、现金短债比三项来考核。

  “过高的杠杆和负债，会给企业经营带来风险，‘三条红线’其实就是要求房地产企业的杠杆要稳，不能过度依赖金融驱动，同时将资金向其他产业倾斜，防止房地产行业的供需失衡。”刘策给出了自己的解读，这不仅仅是国家政策要求，实际上，从企业自身的发展角度来看，也应该保持合理的杠杆水平。

  注重内生力，是“三条红线”传递的另一层意思。刘策认为，对高风险房企收紧融资，是希望企业能够更多的思考产品结构、运营能力、管理水平等企业内生力，进而保持顺畅的现金流和合理的利润水平。

  “近年来，佳兆业一直在降负债，目前已经降了一半，成效显著。”刘策分享了佳兆业的运营管理经验，通过资产去化、控制成本、控制拿地节奏等多种方式，来保证现金流的安全。

  8月27日佳兆业所披露的财报显示，上半年实现合约销售360.32亿元，同比增长3.9%，对于年初设定的千亿目标，已经完成了36%。营业收入222.97亿元，同比增长10.9%。

  “佳兆业大部分货值在下半年推出，完成千亿目标问题不大。如果从全操盘口径来看的话，远高于这个数值。”对于下半年的销售目标完成，刘策充满自信。

  “地产+城市更新+产业”三驾马车并行，是佳兆业为自己寻找到的特色运营模式，这也是刘策自信的源头所在。在刘策看来，三驾马车是广长远的战略，不会短期调整，之所以如此坚定地走这条路，是基于佳兆业对行业的深度认知和洞察。

  他进一步解释道，之所以看重地产，是因为接下来10到15年，中国房地产行业仍处于高位平台期，对于头部企业而言，还是有很多机会的。同时随着行业集中度趋势上行，没有规模就失去了话语权。

  数据显示，今年上半年佳兆业共获得23幅地块，新增权益土地储备约为2.8百万平方米，土地收购权益代价约222.08亿元。刘策透露，今年在投资方面，佳兆业会把握这次行业调整机会，逆周期多拿地，继续增加土地储备量。

  “佳兆业在规模发展上会聚焦核心城市，依托规模支撑，进一步提升企业资产周转、产品、服务等内生力。”佳兆业希望通过提质增效来提升利润。

  城市更新方面，佳兆业凭借20多年旧改经验的积累，已逐渐成为收入的强劲贡献源。财报显示，今年上半年，来自旧改项目的销售贡献超过了30%，目前旧改土储的货值高达是2400亿元。

  “旧改项目会是公司未来的增长动力所在。”刘策分析认为，接下来，房地产从增量走向存量的趋势不可逆转，而且越往后存量越是占主导，这从目前一二线城市二手房交易比新房多就能看出一二。

  在他看来，未来随着二手房交易的逐步提升，老旧小区改造和城市更新会成为市场新的机会点。

  产业方面，单一产品抗风险能力相对较弱，可以依托地产的现有优势，孵化出更多的产业。刘策认为，就佳兆业而言，前瞻性地部署产业，提前布局新赛道，为其赢得了一些优势，而产业又能反哺地产，形成良性互动。