张丹 8月26日，以“浪奔”为主题的2020（第三届）年度论坛在上海国际会展中心洲际酒店举办，200余位地产业界精英齐聚一堂，共论后疫情时代的企业战略和布局。

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  在同期举办的八场闭门论坛中，蓝光文商旅集团助理总裁李梅女士出席了“无风起浪”商业闭门论坛，并参与后疫时代商业地产重塑的相关主题讨论。

  “随着商业地产逐步进入存量时代，企业的全周期资产管理能力和金融创新能力是非常重要的。”李梅站在投资人的角度思考问题，抛出了在她看来多个趋势中的其中一个。

  她认为，从国家对未来资产证券化的政策动态，以及商业地产的发展来看，未来三到五年，应该是资产证券化在中国一个起步并快速发展的时期。

  相对于地产开发的高周转，商业地产的运作周期较长，需要资金源源不断的加持和持续的运营管理能力。“今年受疫情的影响，商业地产融资愈加困难，全周期资产管理和资产证券化，则成为助力商业发展和换血的一个非常重要的手段和趋势。”李梅解释道。

  从目前行业现状来看，企业在在投、融、建、管、退各个环节是割裂的。比如，在工程设计或建筑过程中，没有考虑商业的需求和未来资产退出的要求；商业定位没有考虑投资回报需求，缺乏资本运作能力，没有做到融资、投资和退出的一体化，以致于很多项目投资难、融资更难，而资产退出更是难上加难。因此，全周期资产管理就显得格外重要。

  在李梅看来，资本和资本运作能力是两码事，有资本并不代表有资本运作能力，但没有商业运营能力这个核心，资本是留不住的，也不能实现资本回报；然而，仅有核心运营能力，但缺乏资本运作能力，则会高度制约企业的发展规模和发展速度。总之，核心运营能力和资本运作能力两者是相辅相成的。

  她对商业的理解是，如果将商业企业比作一台车，那么资金是燃油，资本运作能力是发动机，全周期资产管理是方向盘，商业的核心运营管理能力是变速箱，这四部份要有机结合，缺一不可！