睿意德联合创始人王玉珂

   张丹 8月26日，以“浪奔”为主题的2020（第三届）年度论坛在上海国际会展中心洲际酒店举办，200余位地产业界精英齐聚一堂，共论后疫情时代的企业战略和布局。睿意德联合创始人王玉珂出席论坛并接受采访。

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  突如其来的疫情，给商业地产带来了重创，实体商业如何快速回复，该如何提高运营效率，是商业经营者关注的焦点，也是需要急于解答的问题。

  “从目前整个行业的恢复状态来看，实体商业已经恢复了70%-80%，相对而言，密集型业态如影院、KTV、儿童等业态会慢些。”王玉珂用数据展示了后疫时代商业的恢复现状。

  对于普遍关心的效率提升，王玉珂从四个方面给出了解答：一是通过流量拉动效率，流量分为公域流量、私域流量，通过线上带货的方式，推动品牌流量的增加，进而提升效率；二是内容衍生，跟进观念消费触达用户，提升转化率；三是服务便捷化，以快速物流的配送方式，实现到家消费，升级新的服务体验；四是产品力方面，尤其对于关注较多的大店转型提效，可以通过“大店化小”来降低整体风险。

  “放眼整个商业行业，抗风险应该优先选择连锁品牌。因为每个店铺承受风险的能力不一样，假如风险来时，关闭其中一部分，另一部分还可以继续生存。”这是王玉珂从大店转型应对风险中，给予的经营提示。

  随着房地产行业从增量市场逐渐向存量市场转变，存量改造与资产优化成为新的竞技场。不过，存量物业改造赛道开发潜力虽大，但并非轻而易举之事。怎样更高效地改造与盘活，如何提升商业地产的资产价值，从“赚快钱”变为“赚慢钱”，如何平衡利润与心态。

  在王玉珂看来，存量改造是一个增长的市场，想要更高效地改造存量物业，需要关注五个方面：

  一是利益平衡，这是存量物业改造首先要关注的问题，权衡不好利益，有时候耗费了大量的人力、财力、物力，甚至连项目都拿不到，更别说下一步的改造了。

  二是用户思维，多数购物中心都是直接管理租户，并未直接接触消费者，如何去掌握用户特点，购物中心“百货化”。通过货品的运营才有可能触达用户，了解消费者的消费习惯、频次、辐射距离等消费特性。

  三是差别化的产品力；四是原始文化的积累，尊重历史人文，对传统文化进行继承、发扬、升级，与消费者产生情感共鸣；五是内容焕新。

  “商业地产没有暴利一说，一直以来都是保持着合理的利润水平，大体维持在5%-10%。”存量市场下的商业地产运营，在收支之间平衡利润很重要。

  王玉珂认为，存量改造要始终关注消费人群，与他们保持最亲近的距离，这是平衡利润的前提。

  在此基础上，需要做好细节处理。王玉珂分析道，购物是一个短暂的动作，建筑、品牌、服务等细节做不到位，利润很难提升，即使人很多，没有转化的能力也是无效的。“商业经营的核心就在于这些细节。”

  “商业地产运营是一个是持续、不间断的过程。”王玉珂认为，过程管理是平衡利润要关注的一方面，需要将点状思维转向系统思维。

  在王玉珂看来，商业经营还要做好随时调整的准备。“变与不变也会影响利润，商业的变化是常态，调整是天天要做的事。”

  再着眼到业态和品牌，在招商过程中，一定要了解业态或者品牌的生命周期，究竟处于发展的哪个阶段，是高峰期、成长期还是下滑期，因为生命周期意味着增长的可能性。

  此外，还需要关注的便是组合的能力，品牌的组合会影响不同人流的转化能力，组合搭配的恰当，利润自然会有所增长。

  年已过半，疫情带来的影响也在慢慢减弱。“今年商业拓展仍会谨慎，按照当前的恢复趋势，明年行业应该能恢复正常。”谈到今年商业地产发展的趋势时，王玉珂对近两年做出了判断。

  对于今年下半年，商业地产的趋势，王玉珂也进行了分析。“除一线城市外，其他城市，商业地产开发机会还很大；国内品牌崛起；线上和线下不存在谁取代谁，对企业而言，是线上往下沉，线下往上走，最终目的都是改善服务方式，为消费者提供便捷、舒适的消费体验；把脉消费趋势，建立产品差异化。”从他的言辞之间，读出的是商业地产运营从来没有捷径，有的只是用心做服务，不管何时，这个信条都不应该改变。