张文静 8月26日，以“浪奔”为主题的2020（第三届）年度论坛在上海国际会展中心洲际酒店举办，200余位地产业界精英齐聚一堂，共论后疫情时代的企业战略和布局。

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  在同期举办的八场闭门论坛中，上海脉策数据科技有限公司联合创始人王可青出席了“拿地策略”闭门论坛，并参与精打细算时代房企拿地策略相关主题讨论。

  房地产开发商躺着就能挣钱的黄金时代过去了。

  随着房地产行业发展走向成熟理性，未来房企再难享受行业规模扩张带来的红利，精细化运营成为新的趋势。在这种趋势下，为谋求高质量发展，房企们开始酝酿新的变革，而科技化、大数据也成为转型的关键。

  成立于2015年的脉策数据是一家国内领先的城市大数据解决方案服务商，主要围绕房地产、政府及新零售三个核心业务展开。在智慧地产方面，脉策通过对数据维度的细分深度赋能场景，实现地产行业从拿地、开发运营等环节的互联网化运作。

  王可青透露，截至2019年，脉策服务的大型企业超300家，包括万科、金茂、龙湖、融创等。去年脉策利用平台辅助各家房企拿地，总金额超3000亿元。在讨论中，他分享了一些拿地经验。在他看来，拿地需要解决四个W，即Where、When、Who、What。

  Where，就是在哪里拿地，以及在中心城市和城市群如何拿地。王可青认为，房企拿地要在空间上研究城市，充分考虑土地价值的空间洼地、城市发展和轮动方向、规划利好，以及土地属性与房企的适配性等各方面因素。而且要把城市的边界打开，去研究城市群，因为“要素在各个板块间流动”。

  When，也就是拿地窗口期。王可青认为，房企拿地应抗周期，根据团队规模、政府政策、投资节奏合理分配。

  Who，即交易对手和合作伙伴。王可青指出，要通过有效工具“征服”交易对手和合作伙伴。

  他以土地定价为例作进一步解释。规土局或房管局在制定土地政策时一般使用市场比较法或成本法，但当周边没有竞品或楼盘时，市场比较法是失效的，这种情况下，通过空间预测法可以更好地定价。

  此外，当前区域政府更青睐做产业的开发商。在这种趋势下，企业可以通过一些工具获得城市人口收入构成、配套交通、房价与信贷关系、价值要素分布等信息，并导入资源。

  王可青称，“当我们手上的工具比交易对手和合作伙伴先进时，我们就可真正为企业赋能。”

  最后是What，即如何做、做什么产品线。王可青认为，做与土地基因相匹配的产品线，才能做到最好。