“世界发生了巨变”，在恒隆地产最新的中期报告致股东函中，陈启宗先生用这句话作为开篇。

  现时我们所面对的复杂而严峻国际局势和经济环境，再加上百年罕见的疫情冲击，困难已无需赘述。与此同时，陈启宗先生也对香港前景担忧，认为“东方之珠”的光芒正在黯淡，虽然并不因此而消极。

  在这份致股东函中，陈先生依然积极传递出对未来的信心，他说“市场必定复苏”，对于那些旗下购物商场复苏缓慢的业主，建议“再静候一会”。

  特别是对恒隆的内地业务，陈启宗表达了充分的信心，认为疫情威胁一旦解除，未来数年市况会非常畅旺。

  而在此环境下，恒隆或许比大多数人更有优势能够获利，甚至可能是最具优势的公司。

  以下为恒隆地产2020年中期报告“致股东函”全文，转载时有删节。

  业绩及股息

  截至2020年6月30日止六个月，尽管受到2019冠状病毒病（COVID-19）疫情的影响，收入仍维持平稳，为港币41.84亿元。由于物业重估亏损，股东应占净亏损为港币25.37亿元。每股亏损为港币5角6仙。

  倘扣除物业重估及所有相关影响，股东应占基本纯利下降11%至港币19.89亿元。每股盈利相应下降至港币4角4仙。

  董事会宣布派发中期股息每股港币1角7仙，于2020年9月29日派发予于2020年9月16日名列股东名册的股东，金额与去年相同。

  业务回顾

  自从本人于1月21日撰写上一封致股东函以来，世界发生了巨变。

  本人下笔后一两天，中国乃至全世界惊觉到一种新型冠状病毒病（现称2019冠状病毒病）出现了。疫情首先在中国中部最大的城市之一武汉出现，我们在当地的一座大型购物商场及一座办公楼当时快要竣工。

  疫情就如人类史上许多类似的流行病一样，迅速扩散。因全球已一体化，加上国际航空往来频繁，疫情不久便演变成全球大流行。虽然该病毒不特别致命（全球约4%的染病者死亡），但部分感染者可以毫无症状，这种情况特别棘手。

  没有症状或尚未出现症状的感染者有可能已传染他人，由于症状可在染病后长达14天才出现，无症状的感染者仍然可以到访世界各地，不知不觉间把病毒传播开去。

  中国内地有效遏止了疫情的扩散，对我们在内地的业务来说实属幸运。内地政府采取及时且严厉的措施，亦欣见成效；即使在疫情中心地区武汉，事隔至今七个月，疫情已暂时过去。

  不过历史告诉我们，疫情消失前一般会有第二波甚至第三波爆发。事实上，往后的数轮爆发可以比第一波更严重。有迹象显示，内地某些地区现正有第二波爆发的征兆，但似乎并不那么严重。我们只好静观其变。

  我们的另一个市场香港也相对有效地控制了疫情。直至一两周前的第三波爆发，香港只录得约1200宗个案，其中大部分为输入个案，死亡率亦非常低。不过，第三波爆发明显杀伤力更大，全城再次严阵以待。

  讽刺的是，某程度上2019冠状病毒病疫情反而可能对我们在这两个市场的业务都有利。在本港，始于去年6月的骚乱因而结束。正当街头暴力缓和一时，于1月拟卷土重来之际，疫情把其制止了。尽管公共卫生威胁短期内对我们业务的负面影响更为严重，但持续的影响应该较少。然而，社会动荡带来的影响是持久的。本人在六个月前的致股东函中提到后者，并会在本文稍后进一步阐述。

  毫无疑问，暴力的激进示威者严重威胁并伤害了香港市民，他们肆意破坏财产，包括一些购物中心。若不制止他们，或许某天我们的购物商场及办公楼也会遭受破坏。幸好到目前为止，我们的物业未有受到严重影响，但我们的业务已因而受损。

  疫情过后的日子也可能对我们的内地业务有利，回想去年，本人提及由著名的贝恩策略顾问公司（Bain&Company）公布的一份2018年研究报告。内容提到，在撰写报告时，内地消费者购买奢侈品的交易中，仅约27%在内地进行，这还未计算香港在内。在2025年或之前，这个数字有望达到50%，而售予中国消费者的全球销售额会翻倍。

  这就是说，在未计及新顾客的情况下，未来四至五年内，单靠现有的顾客群，内地的购买量将会是现在的四倍。本人亦曾告诉读者，一位顶级奢侈品牌的高层认为这估计保守。无论如何，对我们而言，这是个好消息。

  疫情令大量海外消费提前回流到内地，实际上，随着国际往来停顿，现在这类消费接近全部回流。看看我们今年首六个月的情况，便可推算得到。

  六个月前，本人预测我们的内地零售租赁业务会蓬勃发展。整个1月的确如是，直至疫情爆发才逆转。农历新年（1月25日）前后，人们开始意识到这次的公共卫生威胁有多严重，我们租户的销售额突然暴跌。3月下旬，疫情似乎基本受控，社交距离措施局部放宽，我们的购物商场开始热闹起来。4月的零售销售额已回到2019年同月的水平。至5月，我们购物商场中的奢侈品牌销售飙升，升势持续至今。高端购物活动保持活跃，日常购物虽然正在复苏，但仍处于停滞状态，并远低于去年的水平。

  奢侈品销售旺盛直接源于“报复式消费”；富裕人士已压抑数月，无法享受购物的乐趣。在此让本人谈谈一个甚少讨论却重要的心理差异：奢侈品购物是为了愉悦，而日常购物大多是为了必需。

  不过，还有一个更重要的长远因素。由于几乎所有国际航班都已取消，如今唯一可以购物的地方，就是如我们所经营的本地购物商场。毕竟，在过去的一两年，北京降低进口税，加上品牌自身价格调整，价格愈趋划一，到海外购物不再有太大意义。

  一旦国际航运完全恢复，一些消费可能会再次外流，但这可能会是微不足道的。原因有数个。第一，如果纽约、伦敦或巴黎不再欢迎自己，为甚么还要去这些地方购物？甚至作为中国一部分的香港，也不再是理想的购物地点。

  第二，国际顶级品牌已确认中国是其全球第一大市场，而且发展速度最快，因此他们在中国的分店罗列最新的产品，系列款式也最齐全。这些品牌的内地分店绝不逊于世界上任何大城市的。

  第三，如今富有的顾客在内地得到的顾客服务及购物体验，与国外任何地方的一样高雅细致。在巴黎，这些顶级消费者在繁忙时间也不得不排队等候进店；但在中国，我们了解我们的重要顾客！就像恒隆的顾客关系管理计划“恒隆会”，现已覆盖我们在内地的所有购物商场，且推行得如火如荼。

  我们会员的消费在奢侈品总销售额中的占比越来越高。我们为顶级顾客举办的年度特级贵宾活动非常成功，从中我们得知他们许多在活动中认识，并成为朋友，当然还会交流对时装潮流的看法。因此，对他们来说，不论从经济、社交还是其他层面而言，继续在我们的购物商场购物都非常合理。

  第四，人都有随习惯而行的倾向，一旦习惯了在本地购物，享受其带来的乐趣，渐渐便不愿去海外购物。

  最近，本人听说有些购物商场的业主抱怨，尽管疫情已受控，而且政府亦鼓励市民消费，但他们的生意没怎么改善。对于那些以普罗大众为市场对象的零售商户而言，确实如是。客流量及零售额都仍然低于正常水平，我们的次高端购物商场亦如是，问题是为何如此？

  让本人提出数个可能的解释。首先，2019冠状病毒病对普罗大众的影响绝对比富裕阶层大。前者要担忧的更多，包括保住自己的生计。再者，我们都随习惯而行，没法出门的日子令网上购买日用品更为普遍。

  这与购买奢侈品不同，人们不大倾向在网上购买，也没甚么其他替代方案。在中国用电子商贸购买日用品之便捷是无可比拟的。在这方面，中国很可能是全球任何主要经济体中最先进的。

  最后，所有购物商场（包括高端购物商场）的客流量尚未完全恢复，只是那些逛高端购物商场的人较大可能会消费，而且他们的消费金额要高得多。

  话虽如此，毫无疑问人们会再次涌到各类型的购物商场。人类是群体动物，需要与人互相交流。正如本人之前撰述，在世界某些地区，数百年来人们聚集于露天市场，不仅为了购物，还为了社交。只是现在，他们去的是购物商场。

  在西方，人们有更多活动选择，他们较喜欢在户外消遣，亚洲人却恰恰相反。因此，对于那些旗下购物商场复苏缓慢的业主，本人建议如下：再静候一会。又或者再进一步，趁生意淡静之际优化物业。市场必定会复苏，届时物业便会更具竞争力。

  当然，这不仅是本人对他人的建议，也是对本人同事的建议，尤其是那些掌管我们四星级物业的同事。

  无论如何，严峻的疫情持续影响约两个月。自2月起，当地政府勒令停止多项商业活动。在我们的购物商场中，这包括戏院、健身房和与教育相关的营运等。由于我们的物业规模庞大，往往有30至40个这类租户须暂时停业，占可出租面积约20%至25%，当中有些到现在才开始重新营业。

  在极端的情况下，自2月初起，部分城市的所有购物商场都被勒令关闭，只有售卖日用杂货的除外。天津恒隆广场关闭了36天，而无锡恒隆广场则关闭了13天。这就是为何前者在我们的众多物业中表现最差；与2019年上半年相比，零售额下降了40%。无锡恒隆广场的复甦表现却出人意表，尽管关闭了近半个月，但首六个月的销售与去年同期相比增长了13%，可见内地奢侈品消费有多强劲。

  自4月起，我们所有高端购物商场，包括上海恒隆广场、上海港汇恒隆广场、无锡恒隆广场、昆明恒隆广场，以及稍逊的沈阳市府恒隆广场，皆表现卓越。上海恒隆广场和无锡恒隆广场于4月至6月的销售额比去年同期增长了40%至60%，甚至还在进行资产优化计划的上海港汇恒隆广场亦增加了41%。录得这些增长的月份，客流量远较去年同期低。于去年8月开幕的昆明恒隆广场，虽然没有同比数据，但销售额强劲。这势头维持至今。

  2019冠状病毒病疫情终有一天会消退，暂且不计及疫情，值得庆幸的是，似乎我们的内地业务都有良好兆头。

  中国是现时世界上最大且增长速度最快的奢侈品市场，这自然得到顶级国际品牌的注意；事实上，他们比我们谁都要早知道。纵使中美关系恶劣，这些品牌仍不断涌进内地开店，鉴于我们所有购物商场的质素，我们是这些品牌首选的业主之一。

  熟悉本公司的人都知道，我们的许多购物商场都成功升级为Home to Luxury，更多购物商场将陆续加入这个行列。上海港汇恒隆广场继上海恒隆广场之后，成为另一个实至名归的五星级购物商场。

  我们首个在上海以外升级成功的是无锡恒隆广场，目前稍为逊色但绝对属同一档次的，是沈阳市府恒隆广场。去年8月开幕的昆明恒隆广场从一开始便是Home to Luxury；大连恒隆广场也朝着这个行列迈进，不少顶级国际品牌已经签约并陆续进驻，这过程预计约一年完成，届时它将会是大连市内唯一一个真正的高端购物商场，这是我们在2009年购置土地时便已设定的目标。

  武汉恒隆广场现时已有许多顶级品牌落实进驻。受2019冠状病毒病疫情影响，项目延后了六个月，我们现预期它将于明年3月或4月开幕。所有奢侈品牌应在距今一年多后开始营业。我们已落实计划把济南恒隆广场升级为Home to Luxury，虽然成果至今还未显现。至于我们的最新项目杭州恒隆广场，于2024年落成时，很大可能会按计划加入这个行列。

  总的来说，从今起的14个月内，我们10个已建成的购物商场中，至少有七个是达世界标准的高端购物商场。

  过去，本人不止一次解释，为何这类物业的财务回报会比其他的高得多。我们的目标是，到了2024年，我们届时11个物业中，有九个将会是五星级的。这些物业无论从盈利能力还是美学角度看，都应该是世界顶级的。

  这过程涉及与许多顶级时尚品牌签约，细看这数年的数字：2019年至2021年的三年间，我们签成逾70宗这样的租约。2019年，我们签了13宗，商户已悉数进驻。今年，迄今已签了38宗，而当中大部分商户已经开始营业。来年，最少会有19家进驻。去年迁入的大多在昆明恒隆广场及上海港汇恒隆广场，其余的分别在上海恒隆广场及无锡恒隆广场；而今年签下的大多集中于昆明恒隆广场，其次为上海港汇恒隆广场及无锡恒隆广场，余下的则分布于沈阳市府恒隆广场和大连恒隆广场，以及一家在上海恒隆广场。至于2021年，截至现时为止，租约都集中于大连恒隆广场及武汉恒隆广场。

  接下来，让本人谈谈一个较为棘手的问题：香港的情况。骚乱始于2019年6月，一个月后，本人在致股东函中撰述了此事。情况于2020年1月平静下来，部分原因是疫情关系，也有部分是由于运动渐渐失去动力，而这往往也是其他地区的大型社会骚乱的结局。

  6月30日，全国人民代表大会常务委员会通过《港区国安法》，这将可能是一个转折点。

  香港是我们的总部，我们的租金收入有46%来自香港，我们当然十分关注这部重大法律。这对我们的香港业务来说是好是坏呢？本人在研究和反思后得出的结论是，是次立法对我们的业务是好事。

  本人作为商人，亦从现实角度审视这件事。去年有六至七个月，普罗大众不再活在一个稳定的社会，人身安全不再受到保障，走在街头不再安全。在这样的情况下，企业如何生存？！假若不加以纠正，经济早晚会被拖垮。

  本人于《2019年中期报告》的致股东函中，详细分析了中美关系的发展，因为这无疑会影响到香港和中国内地，以及我们的业务。本人于同日撰写的恒隆集团致股东函中，从另一角度进一步探讨此事。在本函较后部分，本人会谈谈最新事态发展。在此本人只会简单说，这个全球最重要的双边关系近日的发展，与香港现时的《港区国安法》不无关系。

  接下来让本人谈谈公司的业绩，公共卫生威胁对我们的零售租金的冲击，比去年的社会动荡更为严重。然而，前者的影响是短暂的，但社会动荡已从根本上摧毁了香港经济的许多方面。

  看看我们的零售业及旅游服务业，两者都创造大量职位。据估计，去年以前，约有30%的个人消费与访港内地旅客有关。我们80%至90%的访港旅客都是从内地来的。因此，这些旅客的消费额中，我们很可能已经流失了至少三分之二。这就是说，香港的总零售销售额会下跌约20%，酒店空置率更会比之高得多。本人怀疑，有多少行业能在这幅度的收入锐减下仍能生存下去。

  结果，香港很多商铺、餐厅和酒店将会倒闭，相关职位会被削减，失业率无可避免会上升，薪酬即使不下跌，其增幅也将大幅放缓；香港经济甚至可能会收缩数年，谁该为此负责？

  从去年10月开始，我们不得不为部分香港租户提供租金减免。宽减了的租金要在租户剩余的租约期内摊销，所以影响较持久。假若我们宽减更多，就可能出现连带效应，并会持续再多两年。由于香港正面对第三波疫情，这连带效应很大机会会发生。

  六个月前，本人对某些情况预测准确，但错看了原因。本人撰述：“让本人以一个较严峻的情况为例：假设未来两年，香港租金按年下降5%。”当时的假设是街头骚乱会持续，但结果是社会动荡因疫情而受阻。本人有提及疫情，但不能预见其影响。因此，至少在过去六个月，源于一个不同的理由，我们在香港的租金收入确实下降了5%，从之而来的营业溢利也减少了10%。

  到目前为止，我们一直都能维持租出率，但继续维持会有困难。租赁边际利润率、平均单位租金和租金调整均有所下降。零售租户今年首五个月的销售总额跌幅近30%，租出成本亦因而上升。我们在香港办公楼的表现与零售组合大致相同。

  由于2019冠状病毒病疫情的关系，我们不得不给予全部内地零售租户一次性基本租金宽减，他们支付基本租金的50%，为期三周。不过，在这半年报告期内，以人民币计值的租金收入仍然比去年同期增长了9%；可是由于人民币兑港元贬值了4.5%，因此账面收入只增长了4%。撇除新物业，以人民币计值的收入增长了3%，上海的收入上涨了8%，上海以外地区则下降了6%。

  过去六个月，外围环境不容许我们出售许多物业，但我们仍售出了香港住宅项目浪澄湾的最后一个复式单位，呎价颇令人满意。按照会计准则，是次销售的收入和利润已在本月，亦即今年下半年入账。从2021年开始后的数年，我们会出售内地的服务式寓所，我们有必要先建立销售团队，有关成本已在中期业绩中全数反映。

  由于外围环境极为严峻，有重估亏损是预期之内；总额为港币46.42亿元，占投资物业组合约2.5%。香港的亏损约为账面值的3.6%，内地则约为1.9%。

  我们善用低利率环境，发行了一些债券为较旧的、较高昂的银行贷款再融资，优化了债务组合。净债项股权比率维持在20.8%的稳健水平。

  就租赁收入分布而言，香港目前占整体的不到46%，而内地则占超过54%。两者的差距会持续扩大，因为以人民币计值的业务在业绩上应该会持续超越香港业务，再且我们在内地的物业也正在增加。

  总括而言，以港元计值，收入与去年几乎完全相同；本港收入下降了5%，但内地则上升了4%。股东应占基本纯利下降11%，至差不多港币20亿元。由于重估亏损与去年的收益相比数目庞大，我们录得股东应占净亏损稍稍超过港币25亿元。这是本公司第一次录得亏损。由于我们早已在6月5日的公开声明中提醒过股东，因此应该无人会感到惊讶。这只是账面亏损，并不影响任何业务，包括现金流。

  有两个涉及现金的事项，一般因为金额不大而不会在这里提及，但由于它们别具象征意义，所以本人在此一提。第一项是我们跟其他负责任的企业一样，捐赠了人民币1000万元帮助香港和内地抗疫。第二项是我们决定不申请香港政府为支援受疫情影响的僱主而设的“保就业”计划。该计划是向合资格的企业发放现金以支付员工薪金，条件是企业须承诺在指定期内不会裁员。若我们申请，获得的资助总额接近港币7000万元。

  董事会经商议后，一致决定不申请“保就业”计划，并一早向社会大众公布了有关决定。该计划旨在帮助有真正需要财务支援的公司。尽管我们与其他公司一样，业务受到影响，但是我们的财务状况依然稳健，能够抵御风浪。因此，我们应为有真正需要的人腾出有限的公共资源。我们也宣布无意裁员或减薪。

  这里正好让本人与读者分享一下本公司秉持“只选好的只做对的”（英文为We Do It Right）此理念的内蕴深意。We Do It Right是中文座右铭的简短版本，两者同样言简意赅，而中文的含意更丰富。

  用中文表达即“我们只选择最好的，和我们只做正确的事”，我们面对选择，总会挑选最好的，而甚么是“最好”则视乎情况而定。例如，我们在聘请员工时，会选择最有才能、最具德行的人；我们绝不容许用人唯亲，而这问题一直困扰着许多亚洲企业，甚至上市公司。又例如，我们在内地购置用作兴建购物商场的土地时，只选取最优质的地块。

  要“只做正确的事”，或如英文座右铭般简单地说“We Do It Right”，往往会涉及伦理和道德的问题。我们一直恪守这个原则，因而在投资界赢得清誉。

  我们在这数十年来囊括了业界大多数著名的企业社会责任奖项，原因在此。我们获奖并不是为了取胜；我们之所以获奖，是因为正直的美德已植根于我们的企业文化中。

  不申请“保就业”计划只是“只做正确的事”的一种体现，我们并不反对其他人申请资助，因为这样做并不违法，但我们以更高的道德标准自我期许。由于港币7000万元并不算是小数目，因此本人希望所有股东知道管理层和董事会作此决定的原因。

  展望

  过去一年，外围环境令人极为不安：2019冠状病毒病疫情、香港社会动荡和中美关系恶化的阴霾，一切都直接影响我们香港和内地这两个市场。那些阅读过本人这两年致股东函的读者，都应该料到本人非常担忧香港的情况，却看好内地的前景。

  2019冠状病毒病疫情对零售业影响之严重，本人前所未见，但影响应该为时较短。疫情一过，它就会消失；只是我们不知道甚么时候才会发生。

  去年香港发生的社会动荡，几乎摧毁了香港“东方之珠”的美誉。正如本人稍后会解释，要使香港恢复昔日的光辉也许是可能的，但这将有赖香港人与中央政府共同努力，否则香港会逐渐衰落，最终黯淡无光。

  在2019年1月出版的2018年年终致股东函和2019年7月出版的《2019年中期报告》中，本人曾详论中美关系。然而，出乎众人（包括本人）意料，中美关系急剧恶化，因此需要进一步评论。本人担心事情可能已到了无可挽回的地步。有人说美国总要为自己树敌；最可悲的是，本人认为那是毫无必要的。

  修昔底德陷阱（Thucydides’sTrap）在历史上屡见不鲜，在适当的条件下便会发生，这是人性使然。如果现有强国认为自己可以战胜新兴强国，便会放手一试。美国认为，在中国变得异常强大之前，现在是出手的最后机会。偏偏在此关头，美国出了一位异乎寻常的总统特朗普（Donald Trump），围绕在他身边的人，看法比他更为极端，于是他便带领着国家直堕陷阱。

  历史将会证明，此乃二十一世纪一大愚昧之举。

  近数个月来，美国迫使其他英语国家和数个欧洲大陆的国家加入自己的行列。其中一些国家改变初衷，转而对中国采取强硬态度。这种装腔作势的敌意，最近显现于他们把中国和俄罗斯混为一谈，几乎成为共同的打击目标，本人认为这简直是不智。

  坦白说，俄罗斯能源资源丰富，而西欧则匮乏，因此本人怀疑大多数欧洲大陆的国家会否长期顺应美国的要求。事实上，随着美国变得更为霸道，许多主要欧洲国家的政府都可能认为华府比莫斯科更难合作。

  美欧关系出现裂痕可能为时不远，不过本人预测英国始终与美国站在同一阵线。正如第二次世界大战（二战）期间那样，英国根本别无选择，加上现在的脱欧问题则更是如此。

  自二战以来，欧战国家在政治和经济上的影响力渐减，也许这次会令这些国家重新振作，让她们重回国际舞台。她们至少会重新装备自己，顺便刺激一下低迷的经济。

  至于美国，麦卡锡主义已在国内重新兴起。有些勇敢的人仍在秉持理性发声，但本人担心他们很快也会噤若寒蝉，而这已有明显迹象。谁说有言论自由！美国越来越跟从俄罗斯和中国的做法，只是理由不同。

  因此，全球已到了另一个关键时刻。今天发生的事情将会改变未来数十年的世界格局，就好像二战后冷战的开始，中国对外开放以及柏林围墙倒塌等大事，以上每一件事件都改变了世界数十年。

  随着中国经济实力不断增强，其对手便愈加担忧，也更直言不讳。一旦问题涉及国家安全层面，谁对谁错已再无关系。只有少数人敢于说出心中所想。突然间，所有人都视中国为敌，众口一词附和美国。

  在这方面，传媒渲染负面情绪，正是要害所在。人性使然，任何负面新闻都会越炒越热，因为只有坏消息才是新闻。如此形成的浪潮每每可以淹没所有相反的观点，而且通常的确如此，以致新闻自由荡然无存。无论有意或无意，结果都一样，持相反观点的就不获报导或不受关注。当这种情况发生时，要有极大的道德勇气才敢发声，而我们已经接近这个临界点。

  西方国家最近的民意调查显示，现在其国民对中国的印象，是数十年来最负面的。他们的看法是否有根据或出于独立思考？本人对此存疑。世界各地的人都一样，对事情的反应主要受例如领导人言论或新闻报导的影响。

  美国许多人会反对特朗普总统的国内政策，是因为他们了解情况，但论到国际事务，坦白说无论甚么地方的人，大多数都是一知半解的。

  一年前，本人提及过，贸易纷争只是中美之间的第三层冲突，第一层和第二层是与军事霸权攸关的科技领先地位之争，以及货币主导地位之争。事实上，冲突的矛头最近已从贸易转移到重要得多的科技领域。

  过去数年，美国针对中国的硬件公司华为，现在，中国的软件应用公司也成为针对目标，美国给出的理由令人难以置信：数据完整性。坦白说，所有拥有网络的政府，都可以取得几乎任何人的个人信息数据，根本就没有“洁净网络”这回事。

  最近有迹象显示，美国可能把资金流也武器化。这可以是“核武级”的选项。就此事而言，相对中国，本人更为美国担忧。中国作为受害者，固然会受苦，不过会应付得来，那么策动者呢？

  美国经济很大程度倚仗美元作为迄今世界最重要的国际储备货币。美国有能力印制惊人金额的美钞，所以虽然入不敷出，仍能维持下去。若说全球整个金融体系大致上是建立在对美元的信心上，其实亦不为过。不难想象这种信心可以如何被动摇。这种情况一旦发生，人人都会受苦，但美国尤甚。谁能打倒美元？只有一个国家可以，那就是美国。

  那么，中美贸易会怎么样？目前，这并不太重要，因为贸易反正因2019冠状病毒病疫情而放缓，但当国际航运回复到正常水平时，情况又会如何？第一次冷战历时40年左右，两大阵营之间商业往来极少。

  中国和美国现时是世界上最大的两个贸易国，彼此的联系错综复杂。2019冠状病毒病疫情过后，国际贸易将如何演变？现阶段很难判断。请参阅本人同日撰写的恒隆集团致股东函，函内载有本人的一些看法。

  对中国而言，可幸的是这些没有在20年前甚或10年前发生，当时中国的抵御能力比现在要弱得多。经过40年的改革开放，中国现在应该有充足的资本、人才、技术、国际网络和内销市场，足以应付冲击。

  本人并不相信美国能打垮中国，尽管这或许是华府不言而喻的意图。（值得留意的是，美国现届政府从未宣告过他们的终极目标）如果事实的确如此，对美国来说的最佳选择就是与中国合作。

  正如本人之前所述，这位世界第二大国不是挑战者，而且也不具备成为全球领导者的能力，纵使世界头号大国并不这么认为。其实，中国非常乐意居于美国之后。可悲的是，美国无法接受。美国从不擅长妥协或外交，因为她总能诉诸其军事和经济实力。

  无可否认，美国是世上最具创意的国家，她的其中一项“发明”是中国人永远无法想出来的反衬语“同侪之首”。另一方面，中国人应该擅长改编或模仿。因此，请容许本人试试改编上面的说法，大概西方人很少会这样想过：中国很乐意成为“同侪之次”。不幸的是，美国对此既不理解，也不愿意接受这个观点。

  尽管与西方国家关系转变，中国不会放弃众多外国盟友。事实上，中国会竭力与其他国家建立更紧密、更全面的关系，其中包括在非洲和拉丁美洲的发展中经济体。这些国家富含中国需要的天然资源，但对中国制造的产品的购买力，无法与美国和西欧相比。最终，中国产品的最大市场仍然会是其内地市场。因此，本人预计不断增长的本地消费将带动其经济发展。

  从另一角度看中国。在1978年改革开放后的首30年左右，国家依赖劳力赚钱。幸好中国人口众多，勤奋的人民又愿意牺牲为自己或子女建立美好的将来，国家开始累积到第一笔国富。

  在过去的20多年，除蓝领劳工外，为数众多的高学历人士开始主要靠知识创造财富，各种各样的技术开始试行，其中一些最终投入应用以建立庞大企业。例如，在目前所有主要经济体中，中国大概是首个、甚或是唯一真正无现金社会的国家。

  最后，社会得以累积大量财富，令庞大的中产阶级开始追上最先致富者的步伐，利用资本创造更多财富。过去10至20年间，大量投资公司、保险公司和退休基金冒起，这创造财富的三大“汽缸”现正全面运作，新贵阶层会持续扩大。

  只要内地社会保持相对安宁，中国应该仍会是营商及赚钱的极佳地方之一。我们有幸在内地有稳固的根基，得以参与商业地产业带来的众多机遇。

  至于香港，应会保持其亚洲国际金融中心的领先地位，并有不俗的表现。我们的客户现时主要来自内地，香港仍然是他们的最佳选择。在这方面，本人预期香港和内地城市建立更紧密的金融联系，增加互通对双方都有利无害。

  沪港通、深港通以至现在的债券通都仅仅是开始，可以双向流动的资金可大大增加。正如以往香港是国际资金进入内地的主要管道，我们今天亦会担当引导资金外流的关键角色。内地有很多资金，正物色全球的投资机会。

  现在，美国想损害中国，因此藉香港议题制造事端。相信华府可能会采取更激烈的行动，看看最近通过的《香港自治法案》。然而，许多美国能采取的严厉措施最终可能会对自己造成更大的损害，因此，美国必须谨慎行事。

  2019冠状病毒病疫情的深远影响之一，是货币供应急速增加。这在世界各地都很普遍，美国和中国也不例外。虽然货币供应的增加会将利率保持在低水平，而这对美国至关重要，但也可能会影响国际资本市场对美元的信心。

  除了金融服务，本人想不到香港有任何其他重要产业，可藉之以保持香港经济强劲。自1997年以来，每当香港需要帮助，我们都会向中央求助。就个人而言，本人并不乐见这个现象。

  我们应该先靠自身，毕竟这是数十年来的香港精神，因为大家都知道香港那时的宗主国只顾从我们身上索取好处，而不是让我们得益。这种奋斗精神对我们帮助良多，但不知为何，1997年以后，很多香港市民对于向祖国寻求经济优惠不再感到尴尬，而不论是好是坏，中央总是应允。

  这次，我们面对自己制造出来的难题，若无祖国的帮助，本人看不到香港作为一个经济体如何能继续蓬勃发展。

  同样重要的是，要问问香港市民：他们有否意识到，香港经济因某些人藉去年的骚乱而造成的危害有多严重？本人对答案感到忧心。如果答案是否定的，那么也许香港复原的时机未到。

  这是对港人智慧的真正考验，他们大多数对过去23年来发生了甚么事都不甚了了，有些甚至主动参与损害香港的行为。现在，经济遭受系统性的破坏，失业率不断上升，很多人会失去工作。他们会怎么做？本人猜想，答案一样会是：责怪中央政府。如果真的如此，香港便不值得再有绽放光芒的机会。

  我们都知道，香港作为一个小的转口港，无论客户是谁，都必须提供优质服务，今天更应如此，因为服务业现在约占香港经济的94%。二战后首40多年，我们主要靠服务西方国家赚钱，所以我们必须学会英语，并尽可能说得流利。在过去20年左右，我们来自中国其他地区的客户不断增加，所以现在最好能把普通话说好。

  本人爱香港，在这里长大，公司和事业都建立于此。正如本人对朋友所说，本人对香港这个家感到悲观，但并不因此而消极。这30年来，本人亦始终抱持这种态度，致力改善中美关系。

  无论如何，本人在外地生活多年，现在（在2019冠状病毒病爆发前）依然不断到访世界各地，因此以世界公民自居，并不把自己囿限于任何地方。这应该多少能减轻看着香港衰落的伤痛之情，希望那天永不会到来。

  撇除个人事务不谈，身为公司董事长，必须实事求是。商业上有很多事情无法控制，我们必须灵活处理，尽量减少风险，并尽量提高获利潜力。那么，我们应该如何运用重要的香港资产？

  我们都知道，困难时期往往有很多赚钱的好时机。记得本公司历史的人，应该会留意到我们如何利用1997年至2002年的亚洲金融危机，让股东获利丰厚。同样，我们10年前抓紧内地城市财困的地方政府所提供的机遇，廉价购置最优质的地块。现在，我们正考虑下一步应如何部署。

  本人相信，在今年余下的数个月中，我们仍然可能受到大流行病的威胁，尽管疫情可能会有反覆。在这方面，内地的情况可能会比香港好。

  如果本人的评估离事实不远，那么在今年余下日子，香港的租金仍会受压，很难想象在这方面会有好消息。至于出售蓝塘道豪宅方面，我们目前仍有九个单位待售和两个单位待租，几乎不可能作甚么预测。如有好消息，可能会由此而来。

  在内地，只要病毒不卷土重来，我们应该会表现良好，或许会非常出色。本人预计，威胁一旦解除，未来数年市况会非常畅旺。毕竟，我们或许比大多数人更有优势能在内地获利，甚至可能是最具优势的公司。

  本人想藉此机会，感谢在整个封城期间留在疫情中心地区武汉的同事。期间，我们在当地有接近200位员工，其中接近20位来自香港，他们表现非常专业、谨慎和忠诚，我们位处其他城市的员工也一样。

  另外，在香港团队、尤其是人力资源部的带领下，各处的士气都保持高昂。最令我们感到宽慰的是，武汉没有一位员工确诊。复工前，我们为员工支付检测费用，涵盖的不只是我们的同事，还有承建商僱用在我们工地劳动的所有工人。

  特别值得一提的是那些在这艰难时期不能在家办公的前线员工，他们面对最大的感染风险。本人向他们全体致敬。

  董事长

  陈启宗

  香港，2020年7月30日