张文静 发自上海

  “从长远来说这一定是件好事，中国资本市场开始有了权益类的REITs产品”。日前，稳盛投资总裁许亚峰在接受采访时，表达了对REITs未来发展的期待。

  尽管目前REITs试点仅限于基础设施领域，但已被市场认为是一件具有里程碑意义的事件。市场对推出中国版REITs（房地产信托投资基金）呼声由来已久。今年4月底，中国证监会与国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，正式启动了基础设施类的REITs。今年8月7日，证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》(以下简称《指引》)，自公布之日起施行。中国公募REITs向前迈出了关键一步。

  稳盛投资作为金地集团旗下专业的房地产投资机构，从2006年就已经开始房地产金融领域的探索，至今已成为专注于国内外房地产市场投资管理的另类投资机构。近年来，稳盛投资一直在探索房地产金融创新。

  在城市更新方面，稳盛投资重点关注新经济相对比较发达的一线城市、新一线城市的办公、产业园、社区商业和长租公寓的投资机会。

  2019年，稳盛投资主导了对上海康健广场项目的收购，这是一个社区型的商业。据了解，该项目位于上海核心的徐汇区，具备优质的区域消费和教育资源基础，周围学校遍布，在教育和娱乐方面有非常大的需求潜力和价值提升空间。稳盛投资通过改造升级和资源整合，将康健广场打造为一个以儿童教育和休闲娱乐为服务主题的社区型购物中心。

  许亚峰介绍，像这种具有需求潜力和价值提升空间的社区型商业，也是稳盛重点关注的业态，未来稳盛会做成资产包，通过资本运作和资产管理来创造更大的价值。

  在资产证券化方面，2016年，稳盛投资与金地商置合作，参与了上海“八号桥”项目投资。2017年8月，与嘉实资本合作将“嘉实金地八号桥资产支持专项计划”，在上海交易所成功发行，稳盛投资担任该项目的交易顾问和总协调人。

  这是国内ABS历史上首单文化创意园区“轻资产”资产证券化产品，而且实现了“轻资产”类无抵押的合理融资规模产品模式，在底层资产层面进行充分客观的分析并与金融产品的利息本金覆盖要求完全匹配，为未来类似轻资产ABS的独立发行奠定良好的技术经验基础。如今上海8号桥创意园区已成为上海市创意园区的名片，也是稳盛在房地产金融创新领域最成功的投资案例之一。

  2020年3月19日，由稳盛投资担任总协调人及交易顾问的“金地草莓社区公募ABS首期”于上交所成功发行，储架规模达20亿元，这是上交所首单“轻资产城市更新”长租公寓资产证券化产品。稳盛投资连同金地集团资本管理部、金地商置和华夏资本一起，在金地草莓社区的运营管理团队的配合下，从前期的三方机构选聘、交易及产品结构论证、入池资产筛选及发行规模确定等方面进行了深入的研究探索和合理设计，并在发行工作中共同促成了首期的超额认购。

  在稳盛投资看来，创新的房地产资产证券化金融产品，尤其是REITs的进一步落地将有利于建立和规范稳健良性的投资和资产管理市场，同时对于城市的更新改造、发展新型业态产品及消费服务升级等，都将产生非常积极的推动意义。

  许亚峰在采访中提到，过往房地产企业债务类融资较多，资本市场权益类资本较少，导致行业杠杆过高。这次基础设施领域REITs试点被认为意义重大，就是因为REITs产品是权益性产品，完全改变了之前的融资模式。

  “不过，由于当前REITs试点仅限于基础设施领域，短时间内对于地产企业还不会产生直接意义”。但许亚峰认为，目前物流仓储、产业园已被允许作为试点，今后有可能扩展到更大领域，未来可期。

  以下为与许亚峰对话内容（精选）：

  记者：今年基础设施领域的公募REITs试点正式起步，对地产市场是否会产生影响？

  许亚峰：从长远来说这一定是件好事，中国资本市场开始有了权益类的REITs产品。首先从基础设施领域开始破局，这与国家支持基础设施建设的政策也一致。

  其实地产门类比较大，除了我们常说的住宅开发项目外，还有办公、产业园、公寓等等。从长期来看，我觉得这些资产未来也可以走向REITs方向。而且4月底，在中国证监会、国家发改委联合发布的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》中，物流仓储、产业园等与经济发展密切的领域也被纳入试点范围。

  所以，我认为整体是一个比较利好的方向。目前REITs还处于起步和试点阶段，至少产业园是被允许作为试点的，从长期来看，是不是可以扩展到更大范围？我认为可以期待。

  记者：你一直关注REITs和资产证券化，这对房地产投资和企业融资有何意义？

  许亚峰：资产证券化是一个广义的包括债类和权益类产品的范围，当然国际上最重要的产品形式就是REITs,其实并不只有债务融资的形式。房地产企业以前通过银行贷款、信托融资、发行CMBS和ABS等融资，这些都属于债务类融资。目前资本市场权益类资本较少，债务类融资较多，导致行业杠杆过高。

  这次基础设施领域REITs试点被认为意义重大，就是因为它的产品是权益性的，相当于把股权出让出去，这就完全改变了以前债务性融资模式。当然，现在试点仅限于基础设施领域，短时间内对于地产企业还不会产生直接意义。

  不过在现阶段，地产企业也可以考虑将一些权益转让给一些大的机构。我们也在看这类持有类的资产，因为在我们的长期计划中，持有一批资产后可再打包做证券化，这是我们的投资策略。此外，还有险资，它们可能也需要持有一些稳定资产，以保持长期的收入。

  另外，操作开发类的项目，我认为不一定非要单打独斗。如果单一项目体量非常大，依靠自身资金和融资，面临的压力较大，可以共同投资，发挥各家所长。

  记者：今年房地产投融资领域有何新的趋势？

  许亚峰：今年变化很快。

  疫情期间，国家货币政策有一定的放宽，一些融资类产品重新开闸。从今年5月、6月开始，不管是房地产投资，还是拿地，复苏都比较明显，甚至有些过快。

  7月，全国各地又发布了不少政策、限制措施，重新开始控制。我认为这是对的，不要让房地产又迅速变成投资性产品。坚持“房住不炒”原则，支持刚需消费者，有利于地产市场的长期发展。

  记者：你们将很多精力放在了存量市场上。你说过一句话，“房地产存量时代是机构投资人的天下”，这句话怎么理解？

  许亚峰：比如我们现在正在投资一些城市更新项目，它们通常需要持有和运营。在稳定运营之前，也就是在投资期，或称建设期、改造期，项目运营不稳定，风险较高。改造成本能不能控制、审批能不能通过、招商运营是否能够实现预期价格等各环节都存在不确定性。而像今年的疫情，更可能对项目造成巨大冲击。

  这一阶段对投资者的专业要求更高，其中涉及到拿地、开发、规划、招租、运营等，都需要丰富的经验和判断能力。因此，并不适合个人投资者投资，而更适合专业的机构投资人，其一，他们有足够的专业能力，其二，风险承受能力相对更高。

  记者：进入“房住不炒”时代，地产投资者的机遇在哪里？

  许亚峰：开发类业务上，并不是“一刀切”，事实上住房需求还是有的，当然随着中国人口住房需求逐渐满足，总量会有所调整。从目前趋势来看，房企分化较明显，资金实力、开发能力、品牌效应强的大型开发商仍会持续增长，而中小开发商业态要发生转移，或者与大机构合作。

  对于我们投资机构而言，在产业升级过程中，物流需求会越来越大，未来物流地产会是不错的领域。

  产业园也是我们重点在布局的一个领域，我们还会去看一些办公和公寓类项目。还有一些比较另类的，比如养老、医疗等，我们也会结合整个金地集团的战略，机会性地去考察和考虑。

  还有一个机会在城市更新领域。以前大规模新区建设模式是不断外延、扩展，而现在的城市更新，有类似老楼的改造，还有一类更大的叫“城改”或“旧改”。城市更新项目能释放出更多的土地，不再是简单地向外扩展。这也是我们可能重点布局的领域。

  记者：今年受疫情影响，不少地产企业陷入现金流困境。对于它们而言，有何方式盘活资产，保证充裕的现金流？

  许亚峰：上半年很多企业资金压力比较大，对于涉及地产投资的公司来说：

  第一，投资不能太冒进。我认为首先要管住投资，因为这几乎是最大的资本支出项。要冷静客观地看待这个市场，控制投资节奏；

  第二，做好现有项目的运营管理；

  第三，对于一些长期持有类的资产，要考虑一些退出方式。无论是找大的机构接盘，还是在政策允许范围内发行REITs产品，对于企业现金流、负债表的改善都会产生一定的作用。

  记者：稳盛投资多年前就主导了上海“8号桥”项目，并取得了成功。目前，稳盛投资仍在重点布局产业园区领域。你们的投资逻辑是什么？

  许亚峰：对，最近我们投资了八号桥系列的第五期。同时我们也投一些商业类的项目，比如2019年稳盛主导了对上海康健广场项目的收购，这是一个社区型的商业。这个项目位于上海核心的徐汇区，具备优质的区域消费和教育资源基础，周围学校遍布，让该项目在教育和娱乐方面有非常大的需求潜力和价值提升空间，通过改造升级和资源整合，将康健广场打造为一个以儿童教育和休闲娱乐为服务主题的社区型购物中心。像这种具有需求潜力和价值提升空间的社区型商业，也是稳盛重点关注的业态，未来稳盛会做成资产包，通过资本运作和资产管理来创造更大的价值。还有产业园，我们在杭州投资了一个产业园。

  在这类投资上，核心逻辑是一样的。我们会按照未来相对成熟状态下退出的资本化率，来倒算今天投资的收益。策略上，我们要“PE+REITs双轮驱动”。长远目标是进行资产证券化。而在目前尚未资产证券化的时候，我们还是会用一部分自有资金、前期私募资金来投资前期开发、改造、提升这个阶段。