徐酒眠 发自深圳

  以47天过会的速度，恒大物业（06666.HK）刷新行业赴港上市记录。

  12月2日上午9:30，恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧站在台上敲响了恒大物业上市的锣声。恒大物业开盘报价8.84港元/每股，涨0.45%，总市值约955.7亿港元。

  伴随锣声落定，恒大物业打破了年内上市物企市值记录，同时斩获目前市值第二大物业股桂冠。

  12月1日早间，恒大物业发布定价及全球发售结果公告，最终每股发售定价8.8港元，预计至多募集资金69.15亿港元。其中香港公开发售方面获10.71倍认购，国际发售方面获3.10倍认购。

  群雄角逐的物业资本市场，许家印如期而至。

  21名基石投资者

  许家印的强大的“朋友圈”，总被一道再道。

  11月23日，恒大物业于在港交所更新的招股章程披露，共有21家基石投资者提前确认参与本次发行，合共斥资72.08亿港元，并设有6个月禁售期。

  尽管与此前公布的23家基石投资者有些许出入，但其阵营依旧庞大。

  12月1日早间，恒大物业全球发售结果公告，21名基石投资者合计认购股份8.1868亿股，占超额配股权未行使前发售股份总数的50.49%。

  纵览基石投资者名单，既有多年来为恒大供应防水建材、瓷砖、陶瓷、防盗门、油漆及涂料、家具等材料的11家合作商，也包括星河湾、京基集团、深圳中洲控股、鸿荣源、合生创展、时代中国等6家房企母公司或其关联子公司，同时还涵盖了中国燃气旗下的证券投资公司海峡财务、招商局、中诚信投资旗下的公司。

  此外，作为这批基石投资者中唯一一个科技角色的商汤科技，目前与恒大正在讨论开拓战略合作关系，恒大考虑在多条业务线运用其创新AI技术。

  除了庞大的基石投资阵营，8月份，许家印还曾为恒大物业引入14家超豪华阵容的战略投资者，合计投资235亿港元。

  其中，陈凯韵（甘比）领投45亿港元。其余13家跟投部队也是“星光熠熠”，既有马云通过私募基金云峰基金出资15亿港元，也有马化腾的腾讯控股通过意像架构投资（香港）有限公司出资12亿港元。

  在11月22日的发布会上，恒大物业执行董事兼副总经理王震（36岁）表示，两轮引入的投资者为恒大物业的业务发展提供更加丰富的潜在资源，接下来将积极探讨在不同业务层面和领域建立灵活的合作关系。

  在管面积行业第五

  资本逐利。

  许家印的物业股能引来如此庞大的“朋友圈”助力，主要在于恒大物业庞大的管理规模支撑。

  据最新招股章程披露，截至今年6月30日，恒大物业已为1354个项目提供物业管理服务、非业主增值服务或社区增值服务，覆盖22个省份、5个自治区、4个直辖市及香港逾280个城市。

  总在管面积约2.54亿平方米，在已上市物企中，恒大物业总在管面积规模仅次于彩生活（3.64亿平方米）、雅生活（3.53亿平方米）、碧桂园服务（3.20亿平方米）、保利物业（3.17亿平方米），居行业第五位；签约面积约5.13亿平方米，仅次于碧桂园服务（5.84亿平方米）。居行业第二位。

  今年以来的12家IPO物企，在管面积最大的金科智慧服务，也仅1.30亿平方米，却只大约相当于恒大物业的一半。

  除了母公司的面积供给，从2019年开始，恒大物业开始关注对外的拓展以及收并购市场，今年6月份，正式成立投资拓展团队。

  2020年9月4日-10日，在短短一周时间内，斥资1亿多元开展收并购，连续收购南昌馨雅、成都威尔斯普、遵义中信、永康嘉华的全部股权及湖北冠博51%股权，总获增在管面积为772万平米左右

  按招股书计划，此次上市所募集资金的65%左右将用于进行战略收购及投资，以配发结果公告的预计募集资金69.157亿港元计算，这部分资金将有近45亿港元。

  上半年营收45.6亿元

  管理规模增长带来盈利能力的提升。

  招股书显示，恒大物业总营收自2017年的43.99亿元增至2019年的73.33亿元。其中，毛利分别为4.32亿元、7.23亿元、17.54亿元，三年的年复合增长率为101.4%；净利润分别为1.07亿元、2.39亿元、9.31亿元，三年的年复合增长率高达195.5%。

  在疫情的冲击下，今年上半年，恒大物业实现总收入45.6亿元，，较去年同期的34.66亿元增长31.7%。

  其中，毛利润17.38亿元，净利润11.48亿元。上半年25.1%的净利率，也远高于同行业碧桂园服务21.3%、新城悦服务16.8%、世茂服务16.3%，以及融创服务的14%。

  盈利能力提升的同时，恒大物业整体收入结构也在优化。

  “恒大物业作为恒大集团下属的集团公司，是单独独立运营的，过去可能更多的是专注于管理现有的项目。”

  此前的推介会上，恒大物业执行董事兼总经理胡亮（33岁）表示，以整体的收入来源统计，从2017年到2020年上半年，来自于独立第三方的收入占比从原有的55.8%增长至2020年630的64.1%，处于不断持续提升的过程，相应的来自母公司的关联收入部分逐年在下降。

  同时，胡亮还介绍到：“考虑到毛利率较高，且公司已拥有百万业主的住户资源，未来将大力发展社区增值服务。”

  据恒大物业招股书披露，2017年-2019年及截至2020年6月30日，社区增值服务收入分别为2.51亿元、3.35亿元、5.73亿元和5.08亿元，占比逐年提高，2017年-2019年的复合年增长率为51.1%；同期，毛利率分别为52.2%、52.2%、57.4%和65.0%。

  “通过与战略投资者互联网巨头深入科技合作，全面提升物业服务的科技水平”，就恒大物业披露的发展策略，未来将通过科技赋能，实现由传统物业公司向科技型服务公司升级。

  此外，恒大物业的流动比率自2017年至2020年上半年分别达到1.1倍、1.1倍、1.3倍及1.5倍；同期，资产负债比率由2017年的22.2%降至2020年上半年的0.9%。

  背靠恒大集团庞大的土地储备，IPO带来的资金支持下第三方增拓，以及年轻的高管团队加持，恒大物业未来发展空间，颇具想象。