摘要：

　　展望2021年，“三道红线”政策将实施，房企有息负债将受到严格管控，杠杆将面临有效管制。企业预期重塑，未来企业激进扩张的风险将得到有效控制。但我们或将面临粉饰更严重的财报，信用分析难度进一步加大。

　　债务融资大概率将维持各渠道的政策。国内信用债、海外债仍将维持目前借新还旧的局面，非标还将继续收缩，银行贷款可能受整体的信贷投放影响。公开市场再融资方面，2021年房企公开市场再融资规模将明显高于2020年，其中国内信用债、海外债尤其明显，需要关注部分企业的再融资压力。

　　整体来看房地产行业性信用风险仍然可控，行业利差大概率震荡，地产债仍具有参与价值。房地产债券投资需首选大中型、具备高周转、强运营能力的房企，规避问题型、短期债务压力较大的房企；低风险偏好的机构，可关注优质房企的ABS，寻找阶段性超额利差投资机会。

　　此外，还需要关注货币政策边际收紧后，区域性房地产市场波动对企业的影响，以及由此导致的房地产风险外溢。

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　　展望2021：房地产信用风险怎么看？

　　回首2020，疫情冲击下的市场需求、房价上涨中的政策调控、“三道红线”下的政策落实，构成了房地产行业全年的关注线。企业层面，尽管有泰禾、福晟违约，引发广泛关注，但整体冲击有限，总的来说，仍属“有惊无险”。展望2021，“三道红线”政策逐步落地，又该如何看待房地产信用风险及房企债券投资？

　　1． 2020年房地产市场回顾

　　1.1． 政策：房地产政策如何变化？

　　2020年在疫情冲击下，房地产市场经历了三个阶段的变化：

　　第一阶段，2~3月疫情初期，地方政策放松、融资环境宽松。为了缓解房企现金流紧张的情况，地方出台了诸多政策，如降低预售标准、延缓缴纳土地出让金等；而为了应对疫情冲击，货币政策比较宽松，企业融资环境改善，整体融资难度、融资成本均明显降低。需求端，部分地方政府出台了一些放松限售、限购、降低首付比的政策，但几乎都在出台不久遭到撤回或整改。

　　第二阶段，4~6月国内疫情得到控制，部分城市房价明显上涨。深圳、宁波、沈阳、东莞等城市房价明显上涨，其中，以深圳为代表上涨最为明显，也引起了市场最广泛的关注。

　　第三阶段，7月份开始，多个城市出台限售、限购政策，“三道红线”政策出台。在疫情确认得到有效控制，而土地市场热度持续较高、房价明显抬升、居民中长期贷款明显增多的背景下，新一轮的房地产政策调控出台。本轮政策调控先有东莞、杭州、深圳、南京等地收紧购房资格、加强调控，后又有韩正主持召开房地产工作座谈会，随后又推出了针对房企的“三道红线”管控政策。

　　“三道红线”政策重点在于对房企债务进行管控，尤其是对房企利用债务杠杆进行扩张的行为进行限制，但是具体到各渠道融资政策上，目前尚未形成明确且清晰的政策意见。如房企的公开市场债务融资，就有媒体报道[1]部分企业正在申请新的债券额度。

　　综合来看，2020年地方层面的房地产政策经历了由松到紧的过程，而中央对于“房住不炒”的政策贯彻比较彻底，即使在疫情期间，由中央掌控的金融、行政等政策也没有明显放松。

　　1.2． 融资：融资到底是松还是紧？

　　在房地产政策由松到紧的过程中，房地产的融资平稳中略有下降：

　　银行开发贷前三季度新增投放9400亿。截止2020.9.30，房地产开发贷余额12.16万亿，相比2019年底增长了9400亿，其中保障性住房开发贷仅1200亿，商品房开发贷8200亿。保障性住房开发贷余额走平，为商品房开发贷提供了空间。横向对比，银行开发贷相比信用债、海外债的总量管控，能够提供大量新增融资，成为非常重要的融资途径。

　　非标融资持续收缩。从2019年5月份的23号文开始，以信托为代表的非标融资持续受到政策打压，进入收缩区间。从2019年三季度开始，房地产信托余额开始下降，一直到2020年三季度，相比峰值已经收缩5517亿。

　　ABS融资新增规模有限。在2018年前后，房企供应链ABS是房企新增融资的重要贡献力量，但2019年开始，供应链ABS提供的净融资规模也开始明显下降。

　　从2019年开始，国内信用债、海外债均开始以“借新还旧”为主，新增融资有限。国内信用债今年前三季度累计实现净融资839亿，同期，海外债累计实现净融资215亿美元。如果考虑部分净融资数据是由于提前发行而导致的，实际国内信用债和海外债的净融资非常有限。

　　将各渠道加总，房企2020年上半年仍实现了6783亿的净融资，相比2019年同期明显减少，但整体仍实现了规模不小的净融资。

　　除了外部融资，我们进一步观察通过销售回款和少数股东权益实现的“内源性”融资。

　　高周转加快加收回款。近年来，随着房地产政策持续收紧，房企面临较高的资金压力，在此背景下，房企通过“高周转”加强销售回款。从数据上，我们可以观测到新房销售中期房占比不断提高，2020年房地产开发资金来源中个人按揭贷款保持了较高的增速。

　　类内源性融资还包括房企通过“股权”引入的资金。在降杠杆、扩规模的压力下，房企少数股东权益占比不断提高，侧面说明房企通过引入股权实现了部分。

　　将房地产行业融资与调控政策结合来看，中央政府对“房住不炒”的定位贯彻落实严格，但仍兼顾了经济发展的需要和房企整体资金链的安全性，房地产融资仍相对平稳，但净融资小幅收缩。此外，通过高周转加快销售回款以及通过少数股东权益实现部分股权融资，也成为房企销售规模不断扩张的重要动力。

　　1.3． 违约：疫情冲击导致的集中违约？

　　2020年有5家房企出现了信用债违约，分别是：6月份的重庆隆鑫地产、7月泰禾集团、9月天房集团和三盛宏业、11月福晟集团。而在此之前，国内出现债券违约的房企一共只有4家，分别是华业资本、中弘股份、银亿股份、国购投资。

　　从数量上来看，2020年违约房企数量比以往几年之和还要多，且出现了如泰禾集团这种曾经销售排名达到Top30的大型房企。但是仔细剖析各家房企的违约历程，可以发现，2020年违约的房企其信用风险早已暴露。也正是由于市场预期充分，才会出现5家房企连续违约，市场冲击却相对有限。隆鑫地产只有存量私募债，公开资料少，规模小，我们不做重点分析，观察其余四家的风险暴露过程。

　　天房集团早在2016年就出现了延迟披露审计报告的问题，2017年大幅亏损26.5亿，而至今公司尚未披露2018/2019年年报。

　　泰禾集团前期经历了激进的高速扩张，其信用风险最早可以追溯到2018年。公司在2017年末净负债率达到473.4%的高峰，随后由于公司的项目多位于福州、北京、上海、杭州等调控热点城市，销售遇到一定问题；此外，已售房屋回款速度慢，而2017年通过股权并购增加的土地储备，需要支付大量的土地转让价款。2019年1月，联合资信将公司列入评级观察名单。其具体的违约过程，我们前期报告《泰禾违约之路》有详细分析。

　　福晟集团前期同样经历了激进的扩张，其信用风险集中暴露于2019年。2019年10月前后，有媒体报道福晟集团遭遇经营危机，尽管集团于11月1日发布了澄清说明，但其后集团风波不断。资产方面，其在深圳、郑州等地参与多个旧改项目，旧改占用资金时间长，资产流动性差，对公司形成一定拖累。

　　三盛宏业集团同样于2019年被媒体报道出现经营问题。2019年10月，新浪财经就报道[1]了三盛宏业集团遭遇严重危机：因员工认购理财产品未能按时兑付，被列为失信被执行人；丧失上市公司中昌国际控股的控制权。

　　综合来看，尽管2020年出现了5家房企集中违约，但是，详细追踪其违约过程可以看到，这些企业的信用风险早已暴露。

　　外部融资并不宽松，尤其是非标融资持续收缩，叠加疫情冲击下销售在年初受到影响，加大了一些中小型房企的融资难度，可能也是2020年出现集中违约的重要原因。集中违约的出现，有疫情的影响，却很难完全“甩锅”给疫情。

　　2． 2021年展望：房地产信用风险怎么看？

　　展望2021年房地产市场，房地产的信用风险分析需要从几个方面入手。政策方面，重点关注三道红线的政策落实情况；融资方面，关注房地产行业和微观房企的再融资压力；最后，结合宏观与微观，观察房地产行业的信用风险。

　　2.1． 三道红线怎么看？

　　首先，我们从2020年中报数据来看房企“三道红线”的踩线情况。截止6月30日，统计的50家样本房企中，有8家房企由于财报未公布短期债务数据，我们采用了2019年底或者2020年一季度的短债数据进行统计，其他均按照房企的公告进行统计。

　　从三道红线踩线情况来看，50家房企中，踩3条线的房企有8家，踩2条线的房企有9家，踩1条线的房企有27家，没有踩线的房企仅有6家，绝大多数房企均涉及踩线。而有息负债增速上，没踩线的房企整体增速略高。

　　具体来看，绝大多数房企不满足剔除预收账款资产负债率低于70%的要求，50家房企中有40家均“踩线”。

　　目前，政策要求的有息债务增速上限只有15%，而考虑剔除预收账款资产负债率70%的要求大部分房企不满足，因而大部分房企的有息负债增速上限只能达到10%，这将涉及几乎所有房企的债务扩张。

　　正面来看，央行亲自管控房企债务，房企通过增加债务杠杆进行扩张的可能性减小，减少了房企激进扩张带来的风险。但随之而来的是房企加大债务粉饰力度，增加通过公开财务数据进行信用分析的难度。

　　2.2． 房企融资压力怎么样？

　　2021年，房企各渠道融资将如何变化？

　　国内信用债、海外债大概率仍将维持目前借新还旧的局面。政策的核心在于管控房企债务杠杆，避免系统性风险，而非直接限制房企的发展，合理的债务融资大概率仍将得到满足。信用债融资成本低，监管比较透明，对房企而言是比较好的融资途径，未来不排除政策上边际放松。

　　非标持续收缩仍将维持。非标一方面监管困难，另外，对企业而言成本较高，会太高行业风险，其压缩可能还将持续，但压缩速度将放缓。

　　银行贷款可能受整体的信贷投放影响。受疫情影响，2020年1-11月新增信贷投放已达到18.4万亿，其中1-9月份的新增信贷投放中房地产占27.2%。目前来看，2021年信贷投放总量可能与今年持平，但比例可能与今年持平或略低于今年。此外，保障性住房开发贷新增明显减少，商业性房地产开发贷新增空间也将受到影响。

　　公开市场的债务融资压力如何？

　　2021年境内信用债偿债压力略高于2020年。2020年（未考虑剩下时间的回售）境内房地产行业信用债（SW房地产，剔除城投）偿还规模4127.7亿元，其中，正常到期的债券3563.93亿元，占比86%；回售到期的557.5亿元，占比14%；本金提前兑付的仅5.3亿元。相比之下，2021年房地产信用债正常到期（不含回售到期）规模4353.86亿元，相比2020年高22%；如果到回售期的债券全部回售，则有高达6，996.26亿到期；回售到期规模达2642.4亿元。

　　时间分布上，上半年房企信用债到期规模达，下半年到期规模小，而上半年又主要集中在1月份和3月份。其中，1月份到期规模1031.92亿元，3月份到期规模1120.13亿元；上半年正常到期2440.18亿元，下半年正常到期1913.69亿元。

　　房企海外债到期规模同样明显提高。2021年海外债到期正常到期规模达到472.8亿美元，相比2020年的367.7亿美元，正常到期规模增长29%。

　　从到期节奏来看，上半年到期规模高，下半年到期规模略小；分月来看，3~4月份是到期高峰，分别有59亿和64亿美元债券正常到期。

　　2021年房企ABS到期规模略小2020年。2021年，房企ABS到期规模约2333亿，相比于2020年的3247亿元，明显降低。但由于部分房企ABS期限短，在12月份的后半月里可能会集中发行并在2021年12月到期，所以实际的到期规模差距可能略小于现在能观测到的数值。

　　具体到企业层面来看，万科、碧桂园、保利、华夏幸福、富力等公开市场债务到期规模较高。万科主要是由于大量发行供应链ABS，期限短，需要滚动发行，故到期规模较高。

　　综合来看，2021年房企公开市场再融资规模将明显高于2020年，其中国内信用债、海外债尤其明显。具体到企业上来看，需要重点关注华夏幸福、恒大和富力的再融资压力。

　　2.3． 房地产风险怎么看？

　　2021年，房企杠杆预计将缓慢下行，行业风险缓慢下降，但需警惕债务粉饰。近年来，在房地产政策持续收紧的情况下，房企的杠杆稳中有降，2020年，Top50房企的资产负债率81.2%，剔除预收账款的资产负债率74.9%，净负债率89.2%。三道红线政策的压力之下，企业杠杠可能快速下降，尤其是净负债率。但这肯能并不代表房企债务风险下降，而是财务粉饰的结果。行业风险的系统性下降将比较缓慢，但仍将逐步下降。

　　预计盈利能力还将下滑，对房企运营管理能力的要求进一步提高，需警惕管理较差的房企。随着土地市场更加透明，以招拍挂为主的土地出让方式天然具有增加房企竞争，压降房企利润水平的效果。在行业利润水平降低的情况下，房企将不得不进一步依靠“高周转、强运营”来增厚利润，保持盈利能力和财务安全性。

　　预计销售仍将保持韧性。房地产销售具有较强的连贯性和一致性，预计2021年房地产销售还将保持目前的销售韧性。而大中型房企目前拿地正进一步向一二线、东部沿海地区聚集，销售、回款预计同样能维持。销售保持韧性，是避免行业性风险的根本前提。

　　行业信用风险可控，行业利差大概率震荡。目前，房地产AAA、AA+和AA等级信用利差分别处于2013年以来40%、90%和90%的历史分位数。中低等级信用利差处于高位，高等级信用利差处于较低水平。展望2021年，行业信用风险可控，合理筛选标的，地产债仍可参与。而对于信用风险偏好较低的机构，可以关注优质主体的ABS。

　　择券方面，但需高度关注问题型房企。而根据历史违约房企来看，问题型房企比较典型的特征主要有：

　　一、激进扩张，导致企业持续高杠杆运营。从违约房企来看，典型违约房企如泰禾、天房、福晟集团等违约前净负债率均处于较高的水平，而高杠杆往往是激进扩张的结果。

　　二、企业内部管理经营混乱，高层动荡。管理混乱是激进扩张的起因，如企业带有较强的实控人个人色彩、内部决策流程混乱，从而造成企业激进扩张，而运营管理又有问题，自然最容易导致问题。

　　三、企业规模较小，区域集中度高，区域房地产市场波动就给企业造成较大影响。从违约的9家房企来看，泰禾、福晟规模稍大，其他房企规模均较小，土地储备分布集中，也是部分房企违约的重要原因。

　　以史为鉴，同时考虑当前愈加严格的债务管控政策、行业利润被压缩的趋势，房地产行业对于企业的债务管理、运营管理提出了更高的要求，具备“高周转、强运营”能力的房企才能有更强的抗风险能力。

　　3． 小结

　　（1）回首2020，地方层面房地产政策由松到紧，中央推出“三道红线”，影响深远；债务融资表现平稳，高周转下的快速回款重要性突显。企业层面，尽管出现了泰禾、福晟等5家房企违约，违约数量多、金额大，但企业违约发酵时间已经较长，市场预期较为充分，市场冲击有限。

　　（2）展望2021年，“三道红线”政策将实施，房企有息负债将受到严格管控，杠杆将面临有效管制。企业预期重塑，未来企业激进扩张的风险将得到有效控制。但我们或将面临粉饰更严重的财报，信用分析难度进一步加大。

　　（3）债务融资大概率将维持各渠道的政策。国内信用债、海外债仍将维持目前借新还旧的局面，非标还将继续收缩，银行贷款可能受整体的信贷投放影响。公开市场再融资方面，2021年房企公开市场再融资规模将明显高于2020年，其中国内信用债、海外债尤其明显，需要关注部分企业的再融资压力。

　　（4）房地产行业性信用风险可控，行业利差大概率震荡，地产债仍具有参与价值。房地产债券投资需优选大中型、具备“高周转、强运营”能力的房企，规避问题型、短期债务压力较大的房企；低风险偏好的机构，可关注优质房企的ABS，寻找阶段性超额利差投资机会。

　　（5）此外，还需要关注货币政策边际收紧后，区域性房地产市场波动对区域内房企的影响，以及由此导致的房地产风险外溢。