今年，“因城施策”的房地产政策及时对冲疫情影响，房地产投资从年初的负增长稳步回升，充分发挥了稳增长、稳经济的压舱石作用，对实体经济平稳健康运行意义重大。行至年末，在国际疫情形势反复的大环境下，明年投资怎么走？市场普遍关注。我们认为，2021年，房地产投资动力仍然较强，尤其是保障性租赁住房建设将为明年房地产投资增加新动能。

　　一、三种方法预测明年房地产投资增长

　　从先行指标看，今年土地出让平稳增长决定2021年投资有望小幅加速。土地是房地产投资的重要原材料，拿地是房地产投资的最佳先行指标。全国来看，土地成交领先房地产投资9-12个月。2020年1-11月，全国宅地成交规划建面同比增长9.7%，较2019年全年加快6.9个百分点，拿地增速的平稳提速，决定了2021年投资增速有望小幅提升。分城市能级看，预计一线城市投资增速11.0%、较2020年加快1.2个百分点，占比11.4%、上升0.4个百分点；二线城市增速6.5%、与今年持平，占比36.0%、下降0.3个百分点；三四线城市增速7.3%、加快0.5个百分点，占比52.5%、与今年持平。

　　从实物和价格因素看，施工与价格因素对投资拉动均将有所加快。预计2021年实际投资增速5.7%、较2020年加快0.2个百分点，主要由于拿地和新开工增速提高的滞后影响，带动施工增长提速；预计价格因素同比增长1.6%、加快0.2个百分点，主要由于全球经济有望迎来复苏，需求改善支撑PPI小幅增长。

　　从成本结构看，土地支出和建安支出均将平稳提速。预计2021年土地购置费增速8.5%、较2020年加快0.5个百分点，主要由于2020年土地成交价款大幅增长，1-11月土地成交价款同比增长16.1%，相比2019年全年的下降8.7%由降转升；土地成交价款领先土地购置费约9个月，将带动2021年土地购置费增速加快。预计建安支出增速6.9%、加快0.4个百分点，主要由于2016年前后销售期房临近交房，将突出体现为施工面积的增长提速，预计明年房屋施工面积增速5.0%、加快1.6个百分点；单位建安支出增速1.8%、回落1.2个百分点。

　　二、大力发展租赁住房，为明年投资增加新动能

　　大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题，是2021年住房领域的一项重点工作，为明年房地产投资增加新动能。

　　2020年中央经济工作会议提出，“要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房”。增加租赁住房供给，是补齐租赁住房短板的关键举措之一。新增租赁住房用地和新建租赁住房，将有力拉动明年房地产投资。