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中国房地产一向重视借鉴外部经验。用过的有香港模式,研究过还没用过的有美国、新加坡和德国模式。
现在,“房住,更炒”的香港模式完成历史使命,留下了黄金时代的回忆,也留下了土地财政和高房价的痛点。在它们的陪伴下,我们将再次进入新的摸索期。
此次调控已近4年,史上最长,未见终点。“房住不炒” 原则之下,行得通的长效机制仍付之阙如。
你看见的,还是头疼医头,脚疼医脚,短兵相接。
房价高,那就“限房价,竞地价”;投机、投资购房,那就限购又限贷;无力购房,那就租购并举,发展长租公寓。
结果是:道高一尺,魔高一丈。
你有限竞房,我就偷工减料,或是羊毛出在狗身上,“狗”是指车位和装修;你限价,限出了一二手倒挂,楼市打新;长租公寓更狠,玩出了爆雷跑路和租客跳楼。
旧病未除,又添新疾。已近极限时刻的中国房地产,将走向何方?
西学为用,师夷长技,看下美国、新加坡、德国模式。
美国要点是房产税和金融化。
新加坡要点是“鱼翅和白菜”论。商品房与福利房泾渭分明,前者放开价格,后者应保尽保。
德国模式的要点是“房住,不炒”。以平抑价格和全面管理,大搞“菜蓝子工程”,管你商品房、福利房还是租赁市场,一概白菜、土豆视之。
对我们来说,以靠谱度论三种模式,由低到高应该是美国、新加坡和德国。
对房产税,豪言观点一直未变:在可见的将来,不是说不可能,而是概率小到了可以忽视。
为什么隔段时间就有人提呢?最近,微信圈又频频出现十四五期间会征房产税的传闻。它表明楼市又出现了新症状(大城市),而调控手段不敷使用,不提房产税不足以平复情绪,对冲预期。
这方面写过好多文章,道理也已讲明。不赘。
相比之下,新加坡和德国模式有切实可取之处,前者的福利性住房,后者的发展租赁市场,妥善解决了安居问题,成为全球典范。
政策面的最新表态,是在两周前的中央经济工作会议上。
三个意思:坚持房住不炒,市场长期平稳发展,重视、规范和调控租赁市场。
是不是看见了德国模式的影子?
在德国,房住不炒、市场平稳是真的:1970—2017年,名义房价指数仅上涨2.3倍,年均只有2.6%。同期,英、法、美分别上涨52.8倍、16.1倍和12.5倍。
去除通胀影响,半个世纪里,德国实际房价累计下降了2.5%!
租售并举也是真的:住房自有率只有45%,55%国民租房住;租购同权,租赁条件良好,人均38平米;租约、租金变化都有规可依;规范业主,厚待租客,只要租客不愿意搬,业主不能强制。租来的房子,就跟自己家一样!
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但凡事知易行难,人家的模式虽好,还要看自己实施的意愿和条件是否足够。
新加坡是福利房的典范,量足价廉。因为:
1、有操作基础。
城邦国家,居民分层清晰,收入透明化,福利房能做到有效和公平分配;
2、房地产非政治化。
虽然新加坡的商品房价居全球前列,真是鱼翅价!但占比仅为19%,而“白菜”比例高达81%,加之福利房能做到应保尽保,所以,商品房价再高,针对的也是有钱人和外国人,是茶杯里的风波。
德国是房住不炒的典范。因为:
1、它是全球实体经济的典范。它称第二,没有国家敢称第一。对此,开惯了德国汽车、用惯了德国电器的中国人,理解起来,无障碍。
实体经济发达,房地产就可以归位为普通行业。供给端,从来没有被当做过支柱产业;需求端,从来没有被当做投资热点,住房自有率不到我国的一半。
2、中小城市居多,分布平均,秉赋类同。产业发达与否,与城市大小无正相关效应。
宝马可以在慕尼黑,奔驰可以在斯图加特,大众就可以在一个叫狼堡的小城。大城市对资源没有虹吸效应,市场不易波动。
对我们来说,一个更棘手的问题是:大搞福利房或振兴租赁市场,需要便宜的土地和廉价的资金,谁来“埋单”?
在新加坡和德国,这当然是通过低价供地、优惠筹资、差别税收等组合措施,由政府最终“埋单”。
但在中国,这些条件或是不存在,或者呈反向呈现。比如大城市的超级优势、地方政府的土地财政、房价过快上涨及造成的财富效应造成了很大的社会压力和矛盾等。
这使得新加坡和德国模式看起来很美,但我们学起来很难。
这次经济工作会议所针对的“大城市突出的居住矛盾”,一是一二手房价倒挂导致的打新潮,二是租赁市场上,年轻人承租能力差及企业运营乱局。
解决打新,理论上有两个办法。
一是学新加坡的“鱼翅”,放开新房价格。事实上,今年早些时候,打新最火的深圳曾秀过“新加坡模式”表情包,但很快就没了下文。原因应该是放开鱼翅太贵,多搞白菜太累。
二是按照调控逻辑,一不做,二不休,对二手房也限价,管住C2C如星辰大海的二手房市场。一人一策?一房一策?这就不评价了吧。
如何发展租赁市场,会议提出了很多具体办法。
一是单列计划,增加租赁用地供应,并增加供地来源,如集体建设用地和企事业单位自有闲置土地;二是完善市场监管,降低租赁税费,租购同权;三是调控租金。
细品发现:这几条不是难,而是太难。
租赁用地土地出让金怎么收?
只收底价,土地财政就受影响;如果加溢价,包袱就甩到了企业身上。头上三条红线,REITS又不开闸,房企买地做自持长租物业,有心无力。不信,去问问某头部房企。
至于集体和企事业用地,去问问村长和厂长,他们愿意以住宅用地出让,一次抱个大金娃娃?还是以租赁土地入股,几十年后才收齐租金,届时自己早已退休了呢?
况且,国企或其它讲政治的房企,运营租金可能还要低于平均水平(北京有实例),那村民们作为股东,是同意,还是不同意呢?
降低租赁税费?杯水车薪了。
实现租购同权?连官宣通稿都冠以了“逐步”二字,你懂的。
实现度较高的是“调控租金”。但,一因疫情影响,一线城市租金已然显性下跌,二则长租公寓爆雷的真正原因就是不赚钱,三因中国租金回报一向偏低,还不如定期存款利率,这三条线下,“调控租金”空间能有多大?
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有好办法不能用,除了遗憾,还有尴尬。
经济工作会议照例强调了房住不炒,紧接着说了这样一句话:因地制宜、多策并举,促进房地产市场平稳健康发展。
听话听音,你就会明白,对于打新,除了不好管,恐怕也不想管。因为调控目标的核心是“稳”,它由限价和保量构成,保量甚至比限价更重要。
而一二手倒挂形成的打新,是熊市中保量的最佳办法,不知道有没有之一。这或是它尚未受到严厉禁止的重要原因。
在即将到来的2021年,疫情也好、贸易战也罢,都不可能画上休止符,这都使得内循环和稳经济,仍是头等大事。
对于牵一发至少动大半身的房地产来说,现在最急迫的或许不是长效机制,而是“限价保量”再平稳走上几年,避免触发系统性风险。
做到这一点很有希望。尽管今年市场风声鹤唳,百年疫情叠加更严厉调控,也没有阻止全年销售额再创历史新高。
北京市场目前的数据表明,今年新房3000亿,二手房6000亿,妥妥的创历史纪录。啊,不愧是帝都,项目不多,仍贵为一个万亿级市场!
这说明,发展动能仍很充沛,也说明,我们还有时间。
一夜北风紧。
前望2021年,中国房地产不会有终极性解决方案,而是会继续在混沌中前行。
闲注:每当我写“埋单”,就有人纠正我是“买单”,其实不必。
“埋单”一词由来已久,源于广东话,是结账的意思。因为广州的饮食业,以前就有先食后结账的传统做法。从前做生意者年终结算,叫“埋年”;至茶楼酒肆,食毕开单结账,便是“埋单”。
除了我们的误解外,广东话里从来没有“买单”一词。