在4月银保监会要求彻查“房抵经营贷”后，深圳房地产市场依然热度不减，住建部门屡屡“窗口指导”。

  一方面，深圳高端市场持续火热，豪宅基本开盘即售罄。另一方面，在市场全面转暖之后，刚需盘去化速度明显加快，新开盘项目去化率基本能达到80%，

  持续“高压”下，深圳楼市为何仍异常火爆？

  2020年，在新冠疫情的影响下，房地产市场先抑后扬， 4月起整体逐步复苏，各地市场演绎着不同的曲线，在这其中，深圳最为耀眼。

  3月，在四大一线城市中，深圳率先回暖，一季度商品住宅成交已回归去年同期水平，并且热度持续上升。也是从这时候开始，深圳出现开售当天即售罄的“日光盘”项目。

  3月7日，深圳年后首个豪宅项目招商太子湾·湾玺推出70套总价2000万-5000万的精装商务公寓房源，仅用8个小时，全部销售一空。随后，又加推两次共68套房源，均不到半天便全部售罄，其中3月13日推出的14套房源仅8秒就宣告售罄。

  同样是在3月，均价3.9万/平方米的万科星城线上开售，开盘七分半钟即全部售罄，销售金额达2.99亿元。

  4月20日，深圳市场传来重磅消息，多家媒体爆料称，人民银行深圳支行货币信贷处内部发文，紧急自查深圳市各商业银行今年以来新发放的“房抵经营贷”，重点彻查“房抵经营贷”资金违规流入房地产市场情况。总体来看，主要是围绕查贷款、查企业、查房产三个指标，对间接炒房行为的进一步抑制。

  6月10日，网友爆料称，原计划6月11开始认筹的光明金融街华发融御华府突击认筹，营销中心门口大排长队。

  6月11日，深圳光明区住房和建设局发布消息，金融街华发融御花园一期为光明区在售房地产项目，该项目于6月10日取得商品房预售许可证，销售方式为公证摇号。选房顺序与排队认筹先后顺序无关，光明区住建局已要求开发商优化认筹安排，认筹时间将不少于5天，确保有意愿的购房者有充足的时间参与认筹，要求开发商保障公众知情权，销售信息以企业官方发布为准，杜绝喝茶费和捂盘惜售。

  一直以来，深圳房地产市场在全国具有很强的影响力和韧性，今年以来深圳市场的核心问题在于高端限价，豪宅限价后，一二手豪宅价格倒挂严重，炒房空间加大，并在房价上涨的预期下，带动了刚需盘的去化速度。

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  2019年下半年二手房市场率先转暖

  因新房供应异常紧缺，深圳早已是二手房主导的市场，大量的购房消费需求流向二手房市场，年均二手房成交面积相当于同期新房成交面积的1.5倍。

  2019年8月，深圳获批中国特色社会主义先行示范区，重磅政策红利加持下二手房市场率先转暖，成交量价皆步入上行通道，全年成交面积升至663万平方米，创历史新高。

  疫情后深圳二手房市场仍持续火热，3月成交显著放量且同比转正，成交面积升至80万平方米，同比增长80%。随后两月市场热度惯性延续，成交持续高位运行，1-5月，二手房累计成交309万平方米，同比增长40%，全年成交有望再创新高。

  从周度成交情况来看，第20周（5月11日-17日）以来深圳二手房成交明显放量，周均成交面积皆都在20万平方米左右，购房者入市情绪持续高涨。第23周（6月1日-7日）二手房成交面积跌至20万平方米，环比微降5%，同比仍增长108%，市场热度依旧不减。

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  新房市场全线飘红

  疫情后深圳新房市场全面转暖，甚至出现过热的征兆。2月底，去年卖小换大的置业群体陆续收到银行放贷，疫情期间被压抑的潜在购房需求持续释放。3月初，银行信贷资金通过各种渠道流入房地产市场，二手房价格开始上涨，此阶段新房仍有一定幅度的折扣优惠，致使新房去化速度明显加快。4月以来，尽管市场监管加强，央行更是出手重拳彻查深圳房抵经营贷，但房地产市场热度依旧不减，不分档次、不分产品销售全线飘红。

  一方面，高端市场持续火热，豪宅基本开盘即售罄。前5月，深业中城、招商太子湾、新锦安壹号公馆等豪宅销售金额都在30亿元左右，金众·麒麟公馆、招商·领玺更是接近50亿元。主要还是受限价政策影响，豪宅售价普遍低于市场预期，买到即赚到的心理预期强烈。

  另一方面，在市场全面转暖之后，刚需盘去化速度明显加快，新开盘项目去化率基本能达到80%，热销盘万科星城、佳兆业山海城、特发天鹅湖畔等月均销售套数皆超100套，首开便售罄的项目也不在少数。

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  房价上涨预期倒逼刚需恐慌入市

  我们认为深圳房地产市场持续火热，核心动因不乏以下三方面因素：

  其一，货币政策整体稳健偏积极，信贷资金整体趋向宽松，相对充裕的信贷资金通过各种渠道进入地产领域。基于资产保值增值的现实需求，高净值群体购房并非“消费”而是“储蓄”，驱动深圳豪宅市场持续火热。

  其二，2019年下半年深圳二手房市场率先转暖，2020年2月卖小换大的置业群体陆续收到银行放贷，基于住更好房子的换购诉求，新房市场明显受益。在房价上涨预期的作用下，进一步倒逼恐慌性购房需求，购房者入市情绪持续高涨。

  其三，2019年8月以来，随着市场转暖，深圳房价开始步入上行通道，二手房售价更具弹性，整体涨幅明显高于一手房。

  由于深圳二手房市场甚为火热，售价整体涨幅明显高于新房，致使新房性价比优势突显。

  综上所述，我们认为短期内深圳房地产市场热度仍将惯性延续，成交或将持续高位运行，房价犹存一定的上涨空间。

  对于单价10万/元以上的豪宅，放开限价是当务之急，只有放开了高端豪宅的限价，“房住不炒”才不是一句空话。否则因人为限价而产生炒房空间，趋利性下很难杜绝投机炒房现象的产生，这从稳定房地产市场的逻辑来看，较不合理。深圳市场的表现，恰恰暴露出了豪宅限价政策的缺陷，在某种程度上，违背了中央“房子是用来住的、不是用来炒的”整体思想。不如把豪宅价格重新放开，让这些高端产品在高位价格零星成交，反而不会造成恐慌性抢购的局面。

  除此之外，加强市场监管、严打信贷资金违规流入房地产市场、增加土地供应，使得房地产市场回归供求平衡，在市场一致预期房价将走稳，购房者入市情绪乃至房地产市场才能逐步回归理性。

  下一阶段仍要加快“大深圳”城市圈建设，使得核心城市与卫星城市经济往来更为密切，产业加速融合、协同发展，人口更要双向流动，有序引导更多深圳潜在置业群体外溢至东莞、惠州、中山乃至汕尾等周边卫星城市，在一定程度上缓解深圳房价上涨预期。