租房价格持续下滑是偶然还是必然！说明什么？

　　今年突如其来的疫情，让很多行业表现的很不正常，就拿大家最关心的房地产来说，房屋买卖基本回到了去年水平，有的地方甚至还出现了同比上涨，比如北京就在5月的时候，二手房环比涨价1.8%，虽然有教改的因素，但是也说明房地产市场买卖这一块基本已经恢复。但是租房这一块，今年可差太多了。

　　从疫情爆发以来，北京市场的租金就一路下滑，春节之后本身应该是租房旺季，但是今年由于疫情，完全被打乱了节奏，到了5月份，由于北京疫情稍有缓解，也曾经一度防控等级下降到3级，所以租房市场有所反弹，成交环比增加27%，租金环比上升4%，但是如果跟去年同期相比，仍然下跌了3%左右。但这只限于5月，6月开始疫情就重新反扑了，估计十有八九租赁市场会重新预冷。本来市场期待的毕业季，估计也很难指望。有机构就预计，疫情反复之后，肯定会从严防控，这反而将加速租赁市场下滑。5月这种反弹很可能会成为昙花一现。过了8月，租房市场就重新回到淡季，现在不少房东，恐怕都要接受，今年降房租的现实。

　　长租公寓今年是最为艰难的一个行业，去年就一系列暴雷，剩下了几个大公司，今年也都在生死边缘，之前是不计成本到处收房，甚至一度扰乱了租房市场价格，而今年则来了一个180度掉头，开始纷纷要求业主降价，要不然就退房。根据媒体报道，今年空置房源极多，有的管家名下就有100多套房空置，有的房源更是空置了200天，这些房子他们也都是要按时付给房东钱的，通常价差在500到1000左右，比如8000一个月从房东那里收上来一套两居室，然后拆成2间，分别变成4000和5000出租。满租的情况下，一个月一套房赚1000的差价。如果要空置，就会完全赔掉房租。

　　有媒体报道，其实长租公寓今年过年后就已经停止收房了，租金降价了，没人租，再加上没法装修，所以现在手里库存严重，根本没有能力对外收房。而且对于手里的库存房，也都在重新找房东签订价格，要求房东降价，只有房东降价，他们才有降价的空间，如果房东坚持不降价，长租公寓就会主动解约，认赔割肉。从房东的角度来说，大部分能够理解，因为房子在自己手上更难出租，甚至几个月你也租不出去，几个月空置的损失远大于那点违约赔偿。

　　跟前几年，只有中高端房租下降不同，今年是房租全都降了，连之前抢手的老破小合租房也出现了空置，有些小区管控比较严格，更是几乎不让经纪人入内，所以租房几乎中断，房东也只能忍受自己的房子在那里空着，本来5月份看到了一点希望，疫情的二次反扑可能又把希望变成了绝望。现在连一向自吹自擂的贝壳链家这种中介，都已经不太看好6月以后的租房市场了。

　　房价向上，房租向下，这是今年一个特别奇怪的现象，其实也不难解释，说明有钱人在疫情中受到的损失，远比穷人小的多，之前很早我们就说过，租房的价格是由这个城市的平均收入决定的，房东不给你涨价，并不是他仁慈，而是因为涨不上去，加价之后你就租不起了，他也很难租给别人，与其空置，还不如降低一点，让你能够一直租下去，给他创造稳定的现金流。但凡有人愿意出更高的价格，房东肯定涨租。所以，现在房租下降，背后的深层次原因，其实是生产经营活动受到了影响，大家的收入普遍下降了，没那么多人流入北京这种超一线城市了，这部分增量租赁需求也就消失了。然后裁员的裁员，降薪的降薪，不是不想继续租而是实在负担不起了。于是就只能降低房租支出，原来能整租的退到合租，原来住市区的，退到郊区。

　　房租里面是没有杠杆的，也没有任何投资需求，所以他更能够反应真实的住房需求，房租下降，就意味着这个城市的住房需求降低，大家都有地方住了，还空出几万套房源，说明即便在北京，在疫情之下，也已经住房供大于求了，疫情恢复之后需求会有所复苏，但还能不能回到过去的水平也不好说，因为有些生产经营已经被实质性的破坏了。

　　另外，从人口流动来说，北京上海这几年一直在控制人口，别的地方都能恢复地摊经济，但又明确提出北京不可以，这说白了就是控制人口密集型产业，从根上就不希望，人口再流入，那么现在房子都够住了，以后人口反向流出，加上新盘不断入市，房子没道理不够住。所以，想买房的朋友，也可以重点参考一下你所在城市的租金，如果租金还能涨，意味着房价还能涨，如果租金已经不涨了，那就说明，基本上供大于求了。即便房价再涨也是空涨，后面一定一定很难变现。所以人口是楼市投资第一个要考虑的因素，未来中国只有10几个城市人口会增长，大概也就这10几个城市，房价还能再涨。其他城市都会出现收缩，只是早晚的事。