观点地产网“超人”远在英国泰晤士河畔的一个项目动态，霸屏了这个周末的头条。

  7月10日消息称，李嘉诚家族旗下和记黄埔地产于近日已正式获得伦敦Lewisham区政府的规划批准，允许动工新建价值10亿英镑的大型地产项目Convoys Wharf，并形容该项目是犹如港版太古城的“千亿香港城”。

  有报道称，该项目开工纸具体于上月批出。对于缘何于这个时机获批开工，媒体有不少的猜测与联想。

  但反过头来，我们或许也可以观察，这个在新闻漩涡下的这场开发计划，同样有着李嘉诚家族过往房地产发展的一惯手法。

  15年囤地记

  资料显示，Convoys Wharf地处伦敦东区，正位于英国泰晤士河畔，离泰晤士河约500米，毗邻北格林威治；地块对面则是伦敦金丝雀码头，距离在3公里左右。

  该地块前身是造船厂，为亨利八世在1513年建立的第一座皇家造船厂，是德普特福德的心脏地带。

  项目之所以称“香港城”，其中原因也与大体量及齐全的规划相关。据悉，地块面积为174.24万平方英尺，折合约16.6万平方米，相当于约9个维多利亚公园。

  最早在2005年，和记黄埔斥资1亿英镑从英国新闻国际公司手中购得Convoys Wharf地块，彼时和记黄埔称会对该地区进行大规模的重建和更新。8年之后，于2013年，和记黄埔将Convoys Wharf项目的开发计划提交给政府，并于2014年获得时任伦敦市长鲍里斯批准的初步开发许可。

  于2015年3月份，项目规划正式达成法律协议。5年后，于2020年6月，地块终于拿到首期规划许可，可以正式破土动工，预估开发价值高达10亿英镑。

  该项目的总体规划大纲事实上已于2015年获得许可，共包含3个大的地块、22个小地块。根据和记黄埔发布的计划，将在Convoys Wharf地块新建3座40层高的住宅楼，共提供3500套住宅，其中525套为福利房，余下可以对外销售。

  除住宅外，项目还新建超过33700平方米的新公共开放空间，15500平方米的商业空间，以及酒店、学校、医院和公共休闲设施等。此外，项目预计将会为当地创造2000个全职及1200多个建筑工作岗位。

  根据规划文件，这次英国政府批准的住宅项目仅是Convoys Wharf的第一期，预计和记黄埔将会在短时间内新建456套公寓。熟悉英国房地产的分析师纪言迅称，近来英国拟暂时减免房产印花税以及汇率等因素，这对于刺激买家消费来说是有利的因素。

  同时纪言迅称，目前该项目周边也已开发一批住宅项目且对外销售，加之正对着金丝雀码头，是一个有潜力的发展区域。

  据悉，伦敦东区泰晤士河畔可以说聚集了一圈香港开发商所建设的楼盘，如新世界的Greenwich Peninsula，新鸿基开发的Millharbour Quarter和Goodluck Hope等等。

  相比于其他项目，和记黄埔从2005年首度拿下项目，到2020年破土开工，近15年的漫长时间使得这一项投资被贴上了“囤地”的标签。

  事实上，业内几乎形成共识，“囤地”是李嘉诚旗下长实系房企的一贯慢开发节奏——第一个进入区域开发，最后一个开盘。这种操作模式的逻辑，即是较早拿地，缓慢分期开发，坐等周边配套成熟、土地升值，稳赚取土地溢价，坐享收益之利。

  过去这样土地开发节奏于李嘉诚在内地的三四十个项目中亦普遍存在，基本上它们开发周期都很漫长，少则三五年，多则二十年有余，如1993年长实集团拿下的北京誉天下别墅项目，直到2018年才全部开发完，跨越时间长达25年。

  再如上海真如项目，拿下项目时间与该伦敦东地块仅相差一年，2006年拿地、2013年才入市，直到2019年6月首次推出住宅产品“领寓”。

  值得注意的是，内地的房地产市场与香港、英国并不相同。相比来说，内地大多对于开发商在土地交付日至开工、竣工时间有一定限制，例如1年内开工、3年内竣工；而在香港，英国来说，住宅建设周期均在5年以上，土地资源有限的情况下，长期开发、精耕细作并最终享受溢价是较为通行的开发手法。

  “在英国卖地流程都是比较公开的，什么时候交规划、开工，要建造多少规模的房子，这些都是有协议规定的，所以周期长短，也不一定是开发商主观的结果。”不过也有房地产业内人士如是解说。

  对此因果，也有相关报道指出，彼时该Convoys Wharf项目因可能会威胁到皇家造船厂遗址而被英国当地政府反对，部分人担心大量的发展有破坏该地区特色的危险。而鲍里斯曾公开表示，英国需要在首都建造成千上万套新的住宅，Convoys Wharf项目提议已经拖延了太长时间，后于隔年2015年确定开发建设的法律协议。

  超人英伦投资

  “囤地”到底是否为李嘉诚家族在英国投资房地产的一个策略，或许还可从其在英国的投资图谱进行观察。

  李嘉诚踏入英国尤其伦敦的房地产市场，最早可追溯到上世纪90年代开始。有业内人士告诉观点地产新媒体，前期和记黄埔在伦敦投资开发的房地产项目，多是以高端公寓项目进行试水。

  截至目前，李嘉诚系公司在伦敦的地产项目有6个，其中有4个为高级公寓项目。首个项目为1998年和记黄埔在伦敦落成的皇家门肯辛顿（Royal Gate Kensington），这也是其在海外的首处住宅开发项目。项目位于伦敦高档社区肯辛顿与切尔西之间，占地约2444平方米，包含了132套住宅。

  此后，于2000年、2001年、2003年，和记黄埔前后落成蓬特威特罗（Montevetro）项目，位于泰晤士河南岸巴特西区，由五栋建筑组成，占地约7725平方米；贝尔格瑞维亚（Belgravia Place）项目，位于贝尔格莱维亚区，占地约4047平方米，拥有自己的私人广场；以及阿尔贝恩河岸（Albion Riverside），同样位于巴特西区，占地1.5万平方米。

  “这些公寓还蛮受移民英国的香港客欢迎的，入住率不低。”业内人士称。

  也是从这时候开始，李嘉诚开始瞄准一些位于核心地段的大型项目地块，且建设周期都不短。

  2003年同年，长江实业还投资建设了位于西伦敦的切尔西海滨（Chelsea Waterfront）住宅开发项目，这一项目体量相比前面投资项目大得多，占地近4万平方米，计划建设两栋高37层和25层的塔楼，将囊括近200套公寓，以及拥有600米长的滨河区域。

  此后便是于2005年投资了位于东伦敦的敦康沃斯码头项目，这两个大型项目均处于建设中。

  而放眼到整个英国，李嘉诚最为瞩目的还不是地产投资，而是各类公用事业资产。有调侃称，李嘉诚家族在英国市场的投资几乎可以用“买下了半个英国”来形容。

  早前有数据显示，李嘉诚旗下公司在英国投资累计已经超过了4000亿港元，控制着英国超40%的电信市场、约四分之一的电力分销市场、近三成的天然气供应市场、近三分之一的码头等等。

  其中包括不少大手笔投资，如2010年10月，长江基建以700亿港元作价收购英国电网，成为李氏父子海外收购的最大项目，也令长江集团成为英国最大电力供货商之一；一年以后，长江基建又以588亿港元收购英国供水网络Northumbrian Water等等。

  此外，业内人士称，这些公用领域的投资或将转化、补充一些土地资源。其称，长实在香港的不少住宅项目也是用原来的工业旧址申请改建而成的。