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2020年，对房地产行业是充满挑战的一年。新冠疫情、三道红线、房住不炒，面对充满不确定性的房地产市场，中国奥园集团股份有限公司（03883.HK，以下简称“奥园”）坚持“一业为主，纵向发展”战略，逆势实现1540亿元的整体销售业绩，其中房地产板块合约销售额约1330亿元，非房板块业绩约210亿元。

与此同时，过去一年，奥园响应“双循环”的新发展格局，凭借在复合地产领域多年累积的丰厚经验，以“构筑健康生活”为理念，积极开拓多元消费市场，投入新竞争赛道，在夯实内功的同时亦坚持长期主义，在不确定性中寻找属于奥园的确定性答案。

千亿之上 逆势增长

2020年，突如其来的新冠疫情打乱了房地产行业的发展节奏，令原本就充满挑战的行业面对更多的不确定性。第三方发布的统计数据显示，45家典型房企中，有4家千亿房企2020年的全口径销售额为负增长，而奥园则实现了高质量的稳步增长。

1月4日，奥园发布业绩公告显示，2020年全年实现房地产板块合约销售额约1330亿元，逆势圆满完成全年目标，继续稳居行业30强。

2016年到2019年，奥园的销售额年复合增长率达到66%。如今，面对复杂的外部形势，奥园亦坚持主业是基础、是持续发展的根本盘。

维持充裕的土地储备是保障企业业绩持续增长的底层支撑所在。

2020年，奥园继续发挥收并购传统拿地优势，同时加快城市更新项目的转化，多渠道拿地增厚土地储备。中报数据显示，上半年奥园新增项目44个，新增可开发建筑面积约695万平方米（收并购项目占63%），新增可售货值约人民币832亿元，平均土地成本为每平方米人民币3812元，保持了合理的土地成本及稳定的利润率，具有较强的抗波动能力。

下半年，奥园先后落子湖北襄阳、广西南宁和柳州、东莞清溪镇、福建漳州等多个城市，策略性补充土储，为可持续、高质量、全面发展备足“弹药”。

值得一提的是，作为大湾区的"土著"企业，奥园在广州已深耕24年，成功打造了26个项目。2020年以来，奥园亦持续加大在广州大本营的布局，通过公开招拍挂和城市更新等渠道，斥资超百亿补仓广州。此外，2020年末，奥园·云和公馆、中新誉府两大全新项目重磅亮相，赢得市场高度认可，进一步巩固广州市场。

作为区别于其他房企的一大特色，奥园收并购经验丰富。2020年4月，公司购入A股上市平台京汉股份（已更名为“奥园美谷”）附带投票权股份约29.99%股份，成为后者实际控制人。奥园美谷共计持有18个项目，现有已确权的总可售建筑面积约123.7万平方米；年内，奥园还以收购形式进入成都主城区，通过较低成本增加了于成都市场的土地储备。

凭借城市更新领域的优势，过去一年，奥园亦多次布局旧改项目。仅截至2020年上半年，奥园就持有超过50个城市更新项目，40多个项目正在有序推进中，可售货值约6587亿元，其中大湾区占比高达95%。

截至2020年6月30日，奥园拥有土地储备总建筑面积约4874万平方米，权益占比78%，总货值约人民币5015亿元，计入城市更新项目后的总货值约人民币11602亿元，满足未来四至五年的发展。

一主多业 做大做强

坚持一业为主的同时，奥园在非房板块亦取得佳绩，全年实现销售额约210亿元。从实际来看成效显著，尤其是在美丽健康产业方面，奥园的步伐十分坚定。

2019年，奥园投资上百亿元在奉贤打造奥园上海东方美谷项目，力图将这里打造成健康美丽产业综合体。2020年11月11日，京汉股份正式变更名称为“奥园美谷”，并确定未来战略——围绕“世界一流的美丽产业科技商、材料商、服务商”的战略方向，以绿色纤维新材料为基础，联动控股股东中国奥园的产业布局，力争成为国内“美丽健康产业第一股”。

12月8日，由奥园美谷投资建设的绿色纤维新材料生产线在湖北襄阳投料试车成功，进入试生产阶段。此外，奥园美谷发布的2020年第三季度报告显示，作为控制权变更后的首季度成绩单，公司第三季度归母净利润扭亏为盈、前三季度净利润实现同比增长，融资成本等多项财务指标出现转折性改善。短短半年时间，奥园美谷已快速落地战略调整、组织变革、管理赋能等一系列提质增效举措。

“美丽事业”之外，2020年，奥园旗下物业平台奥园健康相继以2.48亿元、3700万元、8700万元收购了乐生活80%的权益、宁波宏建65%股权、及北京博安物业全部权益，持续扩大物管版图，希望“成为国内领先健康生活服务集团”。2020上半年，奥园健康实现总收入5.47亿元，同比增长39.5%，毛利2.2亿元增长41.53%，净利润1.12亿元，同比上升23.99%，毛利率和净利率都处于较高水平。

此外，奥园健康亦瞄准了我国万亿级康养需求驱动的蓝海市场。2020年1月，依托于自有楼盘物业小区和商业广场，奥园健康旗下社区嵌入型康养品牌“奥悦之家”番奥店和萝岗店同时开启试营业，走出了康养布局的第一步，为新型医疗康养产业提供了更多的想象空间。同年，奥园健康还整合相关资源开发了位于广东省的英德巧克力王国、古兜温泉小镇、安徽许村古镇等旅居线路，配套以护理服务和适老化居住空间，在满足旅游需求的同时，为老年人提供异地居住新体验。

文旅业务方面，12月31日，亚洲最大巧克力文化展示基地奥园英德巧克力王国在广东省英德市盛大开园，预示着奥园在打造新时尚旅居度假体验目的地上，迈出了坚实的一步。

从中国奥园，到奥园健康、奥园美谷，近几年，奥园在一业为主、纵向发展战略上硕果累累，持续做大做强。用郭梓文的话来说，“一业为主，纵向发展”将是奥园不变的指南针。

夯实内功 实现规模与效益均好

尽管手握优异的成绩单，但奥园仍清醒地认识到，全球经济处于深度调整期。面对“不确定性”，奥园要权衡规模与效益，夯实内功，向可持续、高质量、全面发展稳步迈进。

为此，奥园一方面坚持审慎的财务策略，一方面继续提升产品竞争力，增强产品的溢价能力。

中期业绩报告显示，中国奥园录得毛利润82.8亿元，同比增长18%，毛利润率29.3%，维持稳定水平。核心净利润28.3亿元，同比增长14%，核心净利润率10%，毛利和核心净利润保持双位数增长的同时，毛利率和净利率也处于行业中上游水平。

财务方面，一向低调但稳健运营的奥园三道红线仅触线一条。根据奥园半年报数据，除剔除预售款后的资产负债率以上市合并口径轻微超标，为80.85%，净负债率和现金短债比均在红线以内，分别为79.8%和1.5。

2020年10月底，奥园获国际信用评级机构惠誉将其企业信贷评级由“BB-”调升为“BB”，评级展望为“稳定”。惠誉指出，奥园有着良好的财务纪律，综合杠杆率可控，同时还指出，截至2020年6月底，奥园已售未结的合同销售保持健康的毛利润率，将支持未来两年的盈利表现。而早在2020年4、5月，奥园也分别获标普及穆迪重新确认信贷评级及“正面”评级展望。

产品力方面，在奥园2019年业绩发布会上，奥园执行董事、营运总裁马军曾介绍说，奥园已于2019年引入标杆房企产品团队，并制定了三年产品战略，建立区域设计中台，打造奥园“A+”产品力体系。

2020年以来，奥园旗下广州奥园誉湖湾、成都奥园云璟、重庆奥园翡翠天辰等项目共荣获30余项国内外大奖，其中包括法国DNA、意大利IIDA、伦敦杰出地产大奖、英国SBID、新加坡SIDA、美国MUSE Design设计大奖、世界人居金奖、CREDAWARD地产设计大奖、金盘奖等多个重量级奖项。

2020年底，作为中国奥园集团高端产品线云峯系的华南首作，奥园·云和公馆也已正式亮相广州市场，位于增城中新板块的中新誉府项目也于2020年末登陆广州东。

不平凡的2020年已经过去。展望2021年，郭梓文在新年贺词中表示，今年是“十四五”规划开局之年，是国家继续科学精准实施宏观政策的一年，同时也是奥园创立的第25个年头。在这一阶段，奥园要走得更稳、行得更远、登得更高。

面对未来，奥园已经有了更为清晰的发展方向。郭梓文强调，“一业为主，纵向发展”是奥园不变的指南针，“构筑健康生活”是不变的出发点，“世界500强”是不变的目的地。（文/华章）