“规模是一定要的，规模决定了江湖地位。”禹洲集团董事局主席林龙安在一次媒体会上曾这样表示。 如今，禹洲集团终于如愿以偿。根据1月7日晚间禹洲集团发布的2020年12月份未经审核营运数据显示，2020年全年，禹洲集团及其附属公司、联属公司累计实现销售金额1049.67亿元，销售面积626.46万平方米。 这意味着，禹洲首次获得了“千亿俱乐部”的入场券。在此前的2019年业绩发布会上，禹洲集团董事局主席林龙安表示，2020年禹洲将向着千亿目标迈进。按此计算，禹洲集团完成了全年目标。 为了地产江湖，禹洲集团可谓“不惜一切”。如今站在千亿销售额之上，禹洲面临着众高管离职、债务陡增、利润率下滑等一系列挑战。 未来，禹洲将向何处去？ 市值154亿，仅相当于两个月销售额 2021年1月8日，这是禹洲地产公布全年1049.67亿销售额，跻身“千亿俱乐部”。然而，市场并未给予积极回应。 今日，房地产板块迎来普涨，但禹洲集团却下跌0.73%。根据目前股价计算，禹洲集团总市值154.3亿港元，仅相当于其两个月销售额。数据显示，禹洲11月和12月两个月合计销售额163.52亿元人民币。 将时间拉长，禹洲集团近三年股价跌幅达56%。市值由三年前的351亿港元，跌去近200亿港元。 过去三年，也恰是禹洲销售额猛增的三年。2018、2019、2020年，禹洲的销售额分别是560亿、751亿、1049亿。然而，市场却对禹洲集团“用脚投票”。而相比之下，同样规模快速扩张，并在2020年跻身千亿的龙光集团，过去三年股价涨幅约为68%。 其中原因在于，禹洲集团为了追求千亿销售额，放弃利润增长。在股吧，一些投资者批评禹洲集团“只要面子、不要里子”。 2020年上半年，禹洲集团在实现营业收入140.06亿元，同比增长20.36%，归母净利润仅有10.19亿元，同比减少37.81%。 与此同时，禹洲毛利率和净利率分别为23.39%和11.07%，同比分别下降3.6个百分点、5.32个百分点。 这看起来并不符合禹洲领导层一直强调的“追求利润”的原则。 2017年，禹洲集团提出“区域深耕，全国领先”的发展战略，并明确三年后实现千亿销售额。但与此同时，禹洲董事局主席林龙安在2017年全年业绩发布会上亦表态：“我们更看重的是盈利。” 2020年春天召开的业绩会上，林龙安再度强调，禹洲不过分追求规模，而追求有盈利的增长。 但事实上，规模和质量仍然成为一个单选题，而禹洲选择了前者。 在冲击千亿的道路上一路狂奔，已影响到了禹洲集团的财务状况。融资成本居高不下、增收不增利等顽疾，未来均成为对禹洲集团的挑战。 利息支出为净利润的1.7倍 2017年，禹洲集团按下3年冲击千亿销售规模的启动键。在今年严峻的市场背景下，不少房企主动调低经营目标，而禹洲仍坚定冲击千亿。 为了拼尽全力完成既定销售目标、继续追求规模上的扩张，禹洲选择了牺牲利润，让本就不高的利润率雪上加霜。 追求规模进程中，禹洲集团的销售规模增速不可谓不快，从2016年的232亿元，到2020年的1049亿元，四年时间内增长了352%，但盈利能力却几乎始终处于下降状态。 2016-2019年期间，禹洲毛利率分别为36.27%、35.4%、30.72%、26.21%，并在2020中期进一步降至23.39%。 负债方面，截至2020年中期，禹洲集团负责总额高达1367.47亿元，资产负债率81.52%，同比猛增175.64%。 2019年，禹洲总借贷规模达到556.69亿元，当年资本化利息支出41.57亿元，超过当年36.06亿元的归母净利润。2020年前6个月，禹洲资本化利息支出17.92亿元，同比增长15.76%，为归母净利润的1.7倍。 与此同时，穆迪、标普下调了禹洲集团评级。标普认为，禹洲集团的去杠杆化前景仍不明朗，未来收入增长可能会放缓，预计未来12个月内不会得到恢复或改善。 自2016年发起扩张后，禹洲集团的投资活动现金流量逐年暴增。2016-2019年，该项指标分别为-79.54亿元、-101.57亿元、-15.88亿元、-189.44亿元。同期，禹洲集团筹资活动现金流量分别为63.15亿元、73.14亿元、98.79亿元和253亿元。 拿地投入超营收，少数股东权益猛增 禹洲于1994年创立于厦门，从2004年起，禹洲开始版图扩张，在上海、合肥等地相继落子，完成了从“区域型房企”向“全国性房企”的转变。2009年，禹洲地产在港交所上市。 2016年，禹洲集团将公司总部从厦门搬迁至上海。随后开启了从232亿销售额向千亿的竞逐。 2018年，禹洲集团通过招拍挂、合作开发等多种方式入手30块土地，新进入北京、重庆、佛山等9个城市。2019年，禹洲集团的拿地投入，再一次超过了当年的公司营业收入232.4亿元。数据显示，2018年、2019年，禹洲集团的拿地投入分别为80.52亿元、244.4亿元。 相应的，禹洲集团的土地储备从2015年的856万平方米，增长至2019年的2012万平方米，相当于此前的2.35倍。 从2017年到2019年，禹洲的平均拿地成本分别为5697元、4812元和6074元，而2020年上半年则为6642元每平方米。 禹洲通过收并购获取了大量土地，其中最引发关注的是2020年7月接手李嘉诚的“地王”项目。通过参股、合作开发等模式大举扩张后，禹洲集团的少数股东权益增速显得十分醒目。 财务数据显示，禹洲少数股东权益占比从五年前的5.88%逐步攀升至2019年的20.21%。 2020年上半年，禹洲集团的少数股东权益占总权益比重为25.91%。 2015年，其少数股东权益为6亿元，至2019年该项指标达到了58亿元，增长近9.67倍。同期，禹洲集团归属母公司股东的权益规模从96亿元增长至229亿元，增长仅2.38倍。 人事变动频繁，高管任职1至2年即跳槽 伴随着一路激进扩张，禹洲集团的人事变动可谓频繁。不少高管任职1至2年便跳槽。 近期，业内消息称，禹洲集团执行总裁许珂将于2021年2月份离职，对此，禹洲表示尚未掌握相关消息。 许珂加入禹洲集团的时间是在2018年。彼时，其主要负责禹洲的投资运营和营销，担任副总裁。而后，许珂又升任为禹洲集团执行总裁。在此之前，他在万科、阳光城、泰禾等房企工作。 许珂任职期间，禹洲集团的销售增长表现不俗。根据禹洲集团财务报告显示，2018年和2019年，禹洲集团实现销售额分别为560.03亿元和751.15亿元，分别同比增长39%、34%。 近三年来，禹洲高管团队经历了高频度地调整。 2019年年末，原招商蛇口华南区域负责人萧睿加盟禹洲，负责投资工作。外界猜测，许珂离职后，萧睿大概率为接棒者。如果传言为真，萧睿将成为又一个入职不满两年即担任执行总裁的禹洲高管。 此外2019年7月，禹洲集团原财务总监黄展鸿宣布离职。黄展鸿曾于禹洲地产担任财务总监兼公司秘书，负责境内外公司债发行、公司收购、集团审计、中期评阅，引入重要战略股东、帮助公司获取国际有名分析师覆盖研究所报告。 黄展鸿2018年1月加入禹洲地产。2019年7月7日，禹洲地产发公告称，黄展鸿因寻求其他商机而请辞公司首席财务官及公司秘书等职务，其与禹洲地产董事会并无意见分歧。
12月14日，禹洲集团发布公告称，建议分拆禹佳生活服务集团有限公司于香港联合交易所有限公司主板独立上市。 禹洲集团表示，通过建议分拆，集团可直接接触资本市场进行股本或债务融资，以为其现有业务及未来扩充提供资金。 截至目前，禹洲集团已向香港联交所递交上市申请。而除了物业分拆上市外，禹洲集团上周首度跻身“千亿俱乐部”，成为今年地产行业的“黑马”。 近九成物业收入来自禹洲集团开发项目 禹佳生活服务的主要业务线包括物业管理服务及商业运营服务。 公告显示，截至2020年上半年末，禹佳生活服务共为74个项目提供物业管理服务，在管总建筑面积1320万平方米。 收入方面，2017至2019年度，禹佳生活服务分别实现收入3.05亿元、3.94亿元及5.44亿元，复合年增长率为33.5%。 2020年上半年，禹佳生活服务实现收入2.75亿元，同比增长15.3%。 利润方面，2017年、2018年、2019年，禹佳生活服务净利润分别为0.24亿元、0.34亿元及0.65亿元，复合年增长率为66.2%。今年上半年，禹佳生活服务的净利润为0.37亿元，同比增长42.6%。 值得注意的是，从2018年以来，禹佳生活服务的在管商业物业的平均入住率不断降低，其中2018、2019年度及2020年前6个月，禹佳生活服务在管商业物业的平均入住率分别为90.8%、87.8%及69.7%。 此外，禹佳生活服务高度依赖母公司禹洲集团。禹佳生活服务的大部分收入来自向禹洲集团所开发的项目提供服务。 2017至2019年度，及2020年上半年，在物业管理服务所得收入中，来自禹洲集团开发的项目约占同期物业管理服务所得总收入的96.9%、94.6%、91.6%、 92.6%及88.9%。 母公司禹洲集团销售额同比增速47% 公告显示，禹州集团持有禹佳生活服务90%权益，郭英兰女士通过禹佳管理持股10%。 而禹州集团由林龙安、郭英兰夫妇分别持股29.44%及29.34%，合计持股58.78%。 除了分拆物业管理上市成为一大看点外，今年以来，禹洲集团由于高增速被业界称为“黑马”。 12月7日，禹洲集团发布公告称，禹洲集团累计实现合约销售额突破1000亿元。至此，禹洲集团正式晋级“千亿俱乐部”。 成立于1994年的禹洲集团是一家集房地产开发、商业投资运营、酒店运营、物业管理、金融、贸易为一体的多元化综合性集团。2009年11月，禹洲集团地产板块禹洲地产在香港联交所成功上市。2016年，禹洲集团总部搬迁到上海。 在2019年度业绩发布会上，禹洲集团董事局主席林龙安表示，2020年该集团将向着千亿目标迈进。 今年前11个月，禹洲集团累计实现销售金额986.13亿元，同比增速达到47%，增速位居TOP50房企第一。销售面积601.64万平方米；对应的平均销售价格为每平方米16391元。 禹洲集团的一大特点就是押注一二线城市。目前，禹洲集团在长三角、海峡西岸、大湾区、京津冀、华中和西南6大区域布局吗，共进入37个城市，其中一二线城市土储占比超过90%。 禹洲在2019 年新增了35块地，其中95%地块都在一线和二线的省会级城市，以及准二线城市。 增收不增利背后：毛利率连续三年下滑 禹洲集团作为中国最老牌的房企之一，2018年才开始提出千亿目标。 虽然禹洲集团如今成为“黑马”，但将时间刻度拉长，禹洲近十年的发展历程并非是一路高歌猛进，而是跌宕起伏的。 而高速扩张的背后，是禹洲集团盈利能力持续下降。数据显示，虽然禹洲集团今年上半年实现营业收入140.07亿元，较上一年同期增长20.36%。但却出现了增收利反减的情况，且利润下滑的幅度较大。 中报显示，2020年上半年，禹洲集团仅实现溢利15.51亿元，较上年同期缩水超3亿元；归母净利润仅有10.19亿元，同比降幅达37.81%。 2017年上半年至2019年上半年，禹洲集团的溢利分别为7.58亿元、13.91亿元和19.07亿元，归母净利润分别为7.86亿元、13.30亿元和16.39亿元。 禹洲集团毛利率和净利率也出现下滑，此前禹洲集团的毛利率已经连续下滑3年，从2016年的36.27%，下滑到2019年的26.21%。 2020年上半年，禹洲集团毛利率同比下滑3个百分点，仅23.29%。此外，禹洲集团净利润率同比下滑5.32个百分点，低至11.07%。 2020年上半年，禹洲集团合营公司及联营公司的投资未能贡献利润，反而亏损1.78亿元，而2019年同期该数值为盈利2.39亿元。 此外，合作项目中其他股东分走的利润比去年同期增加了2.63亿元至5.31亿元，同样对禹洲归母净利润的表现造成影响。 2020年上半年，禹洲集团录得投资物业公允值收益941万元，同比减少约98.38%。相较之下，2019年上半年是5.82亿元。 对于今年上半年投资物业公允值收益减少的原因，禹洲集团表示主要由于位于厦门及龙岩的物业公允值亏损，抵销部分位于合肥及上海的物业公允值收益所致。 负债攀升踩中“一道红线” 房企扩张往往伴随着负债水平攀升，禹洲集团也不例外。 截至2020年上半年，禹洲集团净负债率达到93.78%，距离监管给出的“净负债率不超100%”红线已十分接近。 另外，禹洲集团剔除预收款后的资产负债率为79.83%，按监管部门设置的三道红线看，已踩一道红线。 此前监管部门明确的“三道红线”标准：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1.0倍。 目前，禹洲地产现金状况较为良好。截至2020年中期，禹洲一年内须偿还的有息负债约为222.5亿元，而同期手握现金约429.68亿元，现金短债比达2.49倍。 从借贷总额来看，截至2017年末，禹洲集团总借贷仅275.67亿元，到2018年末增至436.32亿元，2019年末达到556.69亿元。 2016-2019年，禹洲借贷利息分别为15.86亿元、17亿元、30.5亿元和43.38亿元，资本化利息分别为13.4亿元、12.04亿元、28.27亿元和41.57亿元。 2019年，禹洲集团的平均融资成本达7.12%。而据克而瑞统计数据显示，2019年房企新增融资成本为7.07%。 此外今年5月左右，禹洲地产的长期发行人信用评级遭标普降级，从“稳定”降到了“展望”，理由是禹洲集团在2019年的财务杠杆恶化的同时，在未来12个月内不太可能恢复。
中国经济网北京12月10日讯(记者张海蛟)近日，上海浦东新区城管执法局对禹洲物业服务有限公司(以下简称：“禹洲物业”)上海分公司作出警告的行政处罚，处罚事由为其存在未设置防水挡板、沙袋等物资器材的违法行为。行政处罚决定书文号：第2207306001号。记者查询发现，禹洲物业为厦门禹洲集团股份有限公司(以下简称：“禹洲集团”)旗下全资子公司。 行政处罚决定书指出，禹洲物业上海分公司于2020年11月18日在上海市浦东新区金豫路100号地下停车场实施未设置防水挡板、沙袋等物资器材的行为。上述事实有以下证据证明：1、现场检查笔录2份；2、现场检查照片5份；3、询问笔录1份。 禹洲物业上海分公司上述行为违反了《上海市地下空间安全使用管理办法》第十条第一款第三项的规定。该条款规定如下：(安全设施设备的设置与维护)对公众开放的作为生产、经营场所的地下空间以及其他作为公共活动场所的地下空间，应当设置以下地下空间安全设施、设备，并对安全设施、设备进行定期检查、维修，确保其完好：第三项：防水挡板、沙袋等物资器材。 浦东新区城管执法局处罚依据为《上海市地下空间安全使用管理办法》第二十一条第一款第一项规定。该条款规定如下：违反本办法有关规定，由市或者区、县地下空间安全使用管理的综合协调部门、民防部门按照以下规定给予处罚：第一项：违反本办法第十条第三项规定，未设置防水挡板、沙袋等物资器材的，给予警告，并责令限期改正；逾期不改正的，处500元以上5000元以下罚款。 《上海市地下空间安全使用管理办法》所指的地下空间，包括民防工程、普通地下室和轨道交通地下车站。其中，民防工程仅指人民防空工程，包括为保障战时人员与物资掩蔽、防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室；普通地下室是指结合地面建筑修建或者单独修建的，未达到人民防空工程防护标准的地下建筑；轨道交通地下车站是指位于地面以下的轨道交通出入口、通道、站厅层和站台层等。 浦东新区城管执法局处罚决定日期为2020年11月23日。 禹洲物业上海分公司成立于2009年9月22日，其总公司禹洲物业。禹洲物业股东结构如下：禹洲集团持股100%，认缴出资5000万元。 官网显示，1994年，禹洲集团成立于厦门。禹洲集团创始人、董事局主席为林龙安。为集房地产开发、商业投资运营、酒店运营、物业管理、金融、贸易等多元业务为一体，业务覆盖长三角、粤港澳大湾区、环渤海、海西、华中和西南6大城市群的大型综合性集团，总资产近1700亿元。2009年11月，禹洲集团地产板块在香港联交所成功上市(股票代码：01628.HK)。2016年，禹洲集团总部搬迁到上海。 禹洲物业成立于1997年5月，注册资金5000万元人民币，2001年通过了ISO9001质量体系认证，系禹洲房地产集团旗下一家具有一级资质的物业服务企业，专注为别墅、中高档住宅、高端写字楼、商业及城市综合体提供全生命周期物业服务，从项目前期介入管理到营销中心服务，再到物业交付后日常服务及售后保修服务。目前公司员工3500余人，物业服务总面积逾2000万平方米，签约项目超百余个，其中，在管项目70余个，在管高端案场50余个，管理总户数超10万户。
崔璇 发自武汉 位于经开区的武汉经济技术开发区第一高中礼堂里，悄然进行了一场企业的爱心捐赠仪式，一笔130万元的善款，定向用于经开区幼儿园疫情后防疫软硬件升级、教育用品采购，及奖励中高考优秀毕业生。这样一个低调有意义的活动也吸引了经开区教育局、禹洲公益基金会等负责人共同见证。 这是由禹洲公益基金会定向为经开区及汉阳区中小型幼儿园、2020年初、高中等优秀毕业生发起的，一笔130万元的捐赠，是禹洲集团全体员工的爱心。 隐藏在这个数字背后的是禹洲集团37城4000多名员工的爱心，面对这笔来自于基层员工的爱心，选择怎样的捐赠对象及方式却花了将近3个月。 房企做公益并不是什么新鲜事，但能做到精细且用心并非易事。张岩告诉：“禹洲自成立起就用心做公益、认真践行社会责任。禹洲公益基金会的成立，让禹洲系统化、专业会推进公益事业，我们已经这样做了6年。对于捐赠我们并没有那么多考量，选择捐助学校是因为学生永远是民族的希望和未来，禹洲集团作为一家有着强烈社会责任感的企业，希望‘幼儿园孩子成长不延期，中高考毕业生停课不停学’。” 130万，不是开始更不是结束，它是禹洲对武汉的承诺。 禹洲公益基金会成立已有6年，在6年的实践中它探索出了自己的独特模式，研究禹洲集团的公益之路越会发现，“用心”二字早已经深入到这家房企和员工的价值观和行为标准之中，而我们也亲眼见证了禹洲的公益之心。 一个秋日的早晨，武汉经济技术开发区第一高中的会议室里，我们见到了禹洲公益基金会常务理事张岩，他的另一个让大家更为熟悉的身份是禹洲集团副总裁。 秋日的武汉带着35度的高温，虽然是早上仍然难抵秋老虎的余威，即使额头沁出汗珠，张岩依然坚持穿着西服做完整场采访，谈起公益它脸上挂着笑容，娓娓向我们讲述一个有温度的禹洲。 禹洲公益，责任与坚守 根据武汉开发区官方记载，这笔来自于禹洲全体员工的爱心将定向用于经开区中小型幼儿园及2020年初中、高中优秀毕业生。 其中一部分用于幼儿园疫情后防疫升级及教育用品采购、另一部分用于奖励初中、高中优秀毕业生。 张岩告诉我们：这是我们公司全体员工的爱心，也是禹洲人对武汉人民表达支持的方式，没有营销、没有宣传，没有掺杂更多的考量。孩子永远是社会和祖国的未来，他们的健康发展同样联系着我们祖国未来的发展。 我们的捐赠是囊括最基础的教育，以及安全和防护设施的软硬件升级。包括此次定向捐款，不仅针对的是幼儿园的基础设施，更包括对初中、高中毕业生中的优秀生的特定奖励。 关于捐赠方向我们兼顾两部分：一部分是横向的普惠，针对的是幼儿园的基础设施方面的援助。另一部分是我们也会针对优秀的学生做出特定奖励。两部分结合，从横向到纵向、普惠到特定优等生。 资料显示，这笔由禹洲公益基金会汇出的捐款，并非禹洲集团给予武汉的第一笔。 今年年初，武汉因新冠肺炎疫情引起全国人民关注，全国人大代表、香港中华出入口商会会长、禹洲集团董事局主席林龙安太平绅士第一时间宣布设立1500万元的抗击疫情专项基金，并向湖北省红十字会捐赠首期500万元人民币，还通过资金、物资等多种方式，支援湖北、福建等地的新冠肺炎疫情防控工作。 对于禹洲的“公益做派”，张岩告诉我们：我们禹洲一直秉承着“以诚建城以爱筑家”的初心。禹洲公益基金会自成立以来便开展了“禹爱童行”“守望相助”“荧光夜跑”“公益捐步”等多个公益品牌活动。目前，禹洲累计捐赠总额已逾2亿元。 这一切也是源于禹洲集团董事局主席林龙安太平绅士的身体力行。他对于公益的执着和对社会的回报，也是基于“家国天下”、“取之于社会，用之于社会的信念”。 同样，也是禹洲人的坚守和信念，我相信这是我们禹洲的责任感，武汉只是开始。 千亿销售额只是时间问题 作为禹洲集团副总裁的张岩，谈到公益之余无法避免禹洲集团的整体布局、及营销团队管理的问题。 6月12日禹洲集团的深圳总部正式启动，意味着禹洲集团正式启动上海深圳双总部。 面对这一话题，张岩从容的告诉我们：“禹洲今年的销售额一定会过千亿。一家年销售额过千亿的企业必定不会是局限于某一个区域的，这好比投资所说的‘将所有鸡蛋放在一个篮子里’，双总部无疑是分级管控，均衡发展。” “禹洲集团在全国开发企业中排名36强，销售额排名31强，虽然双总部管理是长三角+大湾区，但禹洲布局全国一线城市、强二线的主旨从未改变。目前，禹洲集团已经布局全国37个城市170个项目，全国知名的一线及强二线城市全部已有禹洲的身影。一直以来禹洲十分注重平衡发展，另一方面要对已经进入的城市进行深耕。我们在2019年里，获取的土地中95%都是遵循布局一线及强二线主旨的，此外更关注城市活力还有人口吸附性和人口净流入及GDP增速……” “其实按照目前的趋势和体量来说，禹洲今年销售额不止千亿，实现千亿这一目标毫无悬念，同时我们现在已经开始考虑‘后千亿时代’的布局。” “在‘后千亿时代’，虽然还是要维持规模的稳定增长，但这已经不是最迫切的需求，我们会把主要关注点放在规模、利润、负债三者的平衡上。” 减少一间房带来的舒适 2020年，一场突如其来的疫情将我们原本的计划打乱。同时，疫情也使得诸多品牌房企将产品细节化、物业规模化提上日程。作为禹洲集团的掌门人林龙安表示：疫情期人们对居住周边环境和住区配套，也产生了新的需求。禹洲的产品真正满足新时代的要求，规模在千亿后能保持20%或与行业持平的增长率就可以，但产品一定要扎扎实实地做好，提升品质，并给消费者带来真正的实惠。 张岩则用一个细节向我们描述禹洲的匠心：禹洲是一家从事开发已有26年的企业，26年里我们只布局了一线核心城市及省会、强二线城市，禹洲26年时间只做了一件事，针对一线及强二线做产品及布局，所以我们一定是最了解它们的企业。禹洲的产品一定更符合这些区域购房者的诉求，更经得起考验。 基于禹洲对一线及强二线的布局，张岩用了更简短的一句话描述：回看禹洲走过的26年，我们从未走过弯路，更没有出现危机或者恐慌，正如林董所说：稳健经营、稳健发展。 对于林董所说满足时代需求的禹洲产品，张岩如是说：我们进入每一个城市，布局的每一个产品都是可研先行，基于26年的数据积累及产品迭代，我们会根据城市和生活属性进行微调。例如，在某些城市的项目中我们设计了有7米5长的横厅，而在禹洲落地前这座城市是没有这样的横厅的。又或者基于生活舒适度、人们对美好生活的向往，我们会结合诸多细节和市场进行升级更迭，甚至减少一个房间来增加舒适度…… 而这一系列对产品的革新，我们将它称为每年必修的禹洲内功，产品在进化的同时，禹洲也在思考如何打破原有的设计，给居住者带来更好房子，更适合的户型。
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