中国商报/中国商网伴随着国家电网有限公司（以下简称国家电网）退出房地产领域，鲁能集团有限公司（以下简称鲁能）也实现了“易主”。据悉，作为20世纪90年代就已涉足房地产领域的老牌房企，鲁能曾有过无数“高光时刻”，如今的“易主”能否使其重回巅峰？ 8月10日晚间，鲁能官网发布公告表示，根据国资国企改革有关部署，国家电网持有的鲁能100%股权将整体无偿转划至中国绿发投资集团有限公司（以下简称中国绿发）。这意味着，国家电网正式退出房地产业务的同时，鲁能实现了“易主”。 对于新股东中国绿发，鲁能公告显示，中国绿发是由中国诚通控股集团有限公司（以下简称中国诚通）、国家电网、中国国新控股有限责任公司参股投资的股权多元化中央企业，三方持股比例为4:3:3。 对此，贝壳研究院分析师潘浩表示，划归中国绿发之后，鲁能计划将旗下住宅开发相关业务统一整合到天津广宇发展（000537）股份有限公司（以下简称广宇发展）的平台上，内部做好资源及业务上的分配，充分发挥两家企业的协同效应。调整后会有一段时间的过渡期，过渡期内将以平稳为主。 北京拆哥平台主理人对中国商报记者表示，中国绿发的股权结构较为分散，背后中国诚通和国家电网股权相互制衡，且两家央企风格不同，鲁能在中国绿发旗下会静默一段时间，之后会继续深化房地产业务，毕竟，作为老牌房企，鲁能的品牌力较强，且在全国拥有一定的土地储备。 据悉，鲁能的前身可追溯到国家电网山东电力集团公司下属“三产多经”企业，为国家电网下属的集体企业，属于特殊历史时期下的产物。 作为老牌房企，鲁能早在20世纪90年代就已进入了房地产领域，并成为国务院国资委直属的21家持有房地产“牌照”的央企之一。之后的鲁能在房地产领域有过无数“高光时刻”，房地产研究机构克而瑞2017年房地产百强名单显示，2017年鲁能实现销售额893.7亿元，行业排名第21位。但自此之后，鲁能开始“掉队”，渐渐“消失”在公众视野中。 此前，鲁能还通过无偿划转的方式获得了上市公司广宇发展的股权，成为其持股76.13%的控股股东，并于2017年完成了对广宇发展的资产注入。通过资产注入，广宇发展承接了鲁能在北京、济南等地的项目。 不过，作为鲁能旗下唯一的上市平台，广宇发展近几年的业绩并不景气。金融数据和分析工具服务商数据显示，2017-2019年，广宇发展营收分别为216.4亿元、270.6亿元、229.9亿元，停滞不前；同期经营活动产生的现金流净额分别为80.3亿元、59.6亿元、-17.9亿元，连续三年下滑。 今年一季度，广宇发展业绩继续下滑，实现营收37.6亿元，同比增长42.2%，实现净利润5.35亿元，同比下滑6.69%，实现经营活动产生的现金流净额为-26.3亿元。 值得注意的是，数据显示，2016年之前，广宇发展的毛利率都维持在50%以上，而近几年，广宇发展的毛利率下滑到30%左右。今年一季度，广宇发展的毛利率为30.43%。 正因为如此，鲁能对广宇发展不断“输血”。据悉，广宇发展在今年1月曾披露，公司控股股东鲁能今年拟向公司及所属公司提供财务资助本金额度不超过217.19亿元，期限不超过24个月，年利率不超过5.5%。 “易主”后的鲁能能带领广宇发展重现辉煌吗？对此，北京拆哥平台主理人对中国商报记者坦言，鲁能之前的辉煌与国家电网有很大关系，背靠国家电网使其拥有拿地优势。如今，鲁能在房地产行业的品牌力已经明显下滑，且新股东中国绿发股权较为分散，背后两大央企股权制衡，鲁能想重回巅峰不太现实。
鲁能集团旗下项目--鲁能泰山7号体育公园，图片来源：网络 8月10日，鲁能集团发布公告称，根据国资国企改革有关部署，国家电网公司持有的鲁能集团100%股权将整体划转至中国绿发投资集团有限公司（以下简称中国绿发）。 国家电网官网显示，其房地产业务板块由鲁能集团和国网中兴有限公司承担。其中，鲁能集团成立于2001年12月，早期核心业务为地产、能源两大板块，是国资委直属的21家持有房地产“牌照”的央企之一。 此外，鲁能集团控股1家上市房企即广宇发展。广宇发展成立于1986年3月，1993年12月10日在深交所上市，业务范围涵盖房地产开发、商品房销售、物业管理以及餐饮酒店投资等 根据公告，本次划转之后国家电网仍将间接持有鲁能集团30%的股份。 消失在榜单中的鲁能集团 与其他房地产企业不同，鲁能集团主要聚焦部分中心城市及优势区域，以投资开发“大盘”项目著称，并专注于高端酒店、商场、写字楼等商业地产项目。曾打造出优山美地、领秀城等全国知名住宅楼盘，旗下运营酒店10家、商场4家，在建综合体5个。 鲁能集团发布的最近一份审计报告显示，2019年鲁能集团实现营业收入331.9亿元，同比下降32.48%；净利润47.47亿元，同比增长5.6%；归属母公司股东的净利润39.91亿元，同比增长2.6%。 财务方面，2019年鲁能集团总资产为1231.28亿元，较2018年末减少4.18%。总负债795.79亿元，较2018年末减少10.56%。资产负债率由2018年末的69.24%，降至2019年末的64.64%。 报告期内，鲁能集团经营活动产生的现金流量净额为-39.68亿元，上年同期为77.92亿元，同比减少150.92%。 图片来源：鲁能集团有限公司2019年审计报告 鲁能集团曾是地产界的“黑马”，2016年实现销售金额646.7亿元和销售面积为415万平方米在克而瑞研究中心发布的《2016年中国房地产企业销售TOP200》排行榜中，排名20强。 2017年，鲁能集团实现销售金额为893.7亿元，同比增长38.18%。销售面积为662.7万平方米，同比增长59.68%。但均被反超，仅排名行业第21名，较2016年下降1位。 同在2017年，销售金额将要突破千亿大关之际，鲁能集团斥资91.11亿元完成对广宇发展的资产重组。 从2018年开始，鲁能集团就将旗下部分地产业务陆续注入广宇发展，并于同年8月完成全部变更。 也正是从2018年开始，鲁能集团开始消失在各大房企的排行榜中，在各大机构的百强房企名单中也不再看到鲁能集团的名字。同时，鲁能集团官方也再未公布过自身房地产销售数据。 天风证券在重组当年即2017年，曾估算鲁能集团旗下未注入上市公司部分的房地产业务体量超2000万方，货值超4000亿。 广宇发展营收增速连续4年放缓 重组之后的广宇发展业绩表现一般，并未实现想象中的高速增长。 重组当年即2017年，广宇发展实现营收216.43亿元和净利润20.99亿元，分别增长135.69%和263.02%。 但广宇发展营收和净利润同比增速出现放缓迹象，不及2016年同期的503.16%和306.22%。 2018年广宇发展营收和净利润增速放缓越发明显，仅分别实现270.6亿元和25.02亿元，相应仅同比增长25.01%和19.19%。 2019年，广宇发展实现营业收入229.87亿元，较上年同期减少40.7亿元，同比减少15.04%，出现自2015年以来的营收首次下滑。 同期，广宇发展实现净利润为31.42亿元，也仅同比增长25.57%。 图片来源：搜狐财经 进入2020年，除一季度营收37.6亿元同比增长42.2%以外，广宇发展同期其他指标大多出现下滑。 2020一季度，广宇发展实现净利润仅为5.35亿元，同比减少6.69%；毛利率为30.4%，同比降低8.2个百分点；净利率为14.2%，同比降低7.4个百分点。同期，经营性现金流大幅下降70.4%至-26.3亿元。 销售业绩方面，广宇发展经历了2016年和2017年的“高光时刻”之后，便开始走“下坡路”。 2016和2017年，广宇发展销售业绩同比涨幅均超过150%。其中，广宇发展2017年销售金额271.1亿元同比增长297%，为两年中同比涨幅最高。 此后的2018年和2019年，广宇发展销售业绩持续下滑。至2019年末，广宇发展分别实现销售金额104.26亿元和销售面积74.3万平方米，同比跌幅达52.98%和58.15%。 图片来源：搜狐财经 作为鲁能集团旗下的上市平台，广宇发展在8月10日发布《关于控股股东国有股权无偿划转的提示性公告》，回应了本次划转。 公告称，本次国有股权无偿划转后，广宇发展将成为中国绿发下属上市公司，鲁能集团仍为公司控股股东，国务院国资委仍为公司实际控制人。 资料显示，中国绿发成立于1988年5月，是由中国诚通控股集团有限公司、国家电网有限公司、中国国新控股有限责任公司参股投资的股权多元化中央企业，经营范围包括投资及投资管理、房地产开发、酒店管理等。 其中，中国诚通控股集团有限公司占股40%，为中国绿发控股股东。国家电网有限公司、中国国新控股有限责任公司各占30%。 此外，根据公告，本次划转后中国绿发注册资本金拟调增至400亿元。 图片来源：广宇发展《关于控股股东国有股权无偿划转的提示性公告 》 搜狐财经注意到，根据划转后的股权结构图，本次划转后国家电网还将持有中国绿发30%的股份。 这便意味着，未来国家电网仍将间接持有鲁能集团30%的股份。不过，在鲁能集团的管理和发展上，话语权转移到中国绿发手中。 8月11日，广宇发展开盘后高开低走，持续下跌，最大跌幅破8%。截至收盘，报7.8元，成交3.11亿元，换手率7.41%。 加速“主辅分离”的国家电网 事实上，本次国家电网划转鲁能集团，早有预兆。 2020年3月22日，国家电网曾在《中共国家电网有限公司党组关于十九届中央第三轮巡视整改进展情况的通报》中明确表示，2020年将坚守电网主责主业，下决心退出传统制造业和房地产业务，按期完成深化集体企业改革任务。并进一步聚焦主责主业，正确处理做强做优和做大的关系。 而在将鲁能集团划入中国绿发之前，国家电网四川省电力公司就曾在5月21日和7月27日，分别转让成都西部金沙鹭岛房地产开发有限责任公司100%股权、四川金沙阳光100%股权及相关债权，以剥离房地产业务。 图片来源：北京产权交易所 非房地产主业央企剥离房地产业务，也非近年才有。 早在2010年，国资委就出台了“退房令”，要求78家不以房地产为主业的央企退出房地产市场，仅保留16家央企的房地产主业资质。由此，也掀起了持续多年的房地产行业的重组整合热潮。 最有代表性的案列如，中信地产业务被中海地产收购，中航工业将旗下地产项目转让给保利集团，五矿与中冶的房地产业务合并等等。 进入2019年，中航工业、中国电子、国机集团、中国有色集团等多家非房地产主业的央企旗下，房地产项目股权挂牌转让明显增多。 2019年5月17日，中国有色集团旗下公司挂牌转让湖北十五冶金拓房地产开发咸宁有限公司100%股权及5601.09余万元债权比。 2019年6月10日，中航工业旗下中航里城(香港)转让苏州苏航置业有限公司100%股权，转让底价22.8亿元。 2020年以来，国资委对非房地产主业央企的“退房令”更为严格。 除了国家电网外，3月22日中国航空集团在关于中央第三轮巡视整改进展情况的通报中也表示，将清理低效房产，退出房地产业务。 7月20日，山东省在通报省属企业今年上半年经济运行情况时也曾表示，山东重工与中国重汽重组后，中国重汽房地产板块将以市场化方式挂牌转让碧桂园集团，以确保中国重汽彻底退出房地产业务。 图片来源：鲁能集团官方网站 而作为本次主角的鲁能集团，近年来也在不断调整房地产业务，聚焦“商业、文旅、体育、健康、科技、美丽乡村、民生”七大产品线，逐渐向体育社区、娱乐度假、智慧生活等方向转型升级。 8月11日，鲁能集团官方网站“公司介绍”一览已更新信息显示，鲁能集团是中国绿发投资集团有限公司全资子公司。 针对划转之后房地产业务的发展和公司战略布局，鲁能集团目前暂无进一步官方信息披露。
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