张文静 8月26日，以“浪奔”为主题的2020（第三届）年度论坛在上海国际会展中心洲际酒店举办，200余位地产业界精英齐聚一堂，共论后疫情时代的企业战略和布局。中奥地产投资总裁于志出席论坛并发言。 >>>点击查看更多干货 中奥地产是一家位于江西的有25年开发历史的地产企业。于志透露，下半年中奥地产将从南昌迁至上海。上半年，中奥地产完成了拿地指标的80%，主要集中在一季度。6月后，中奥又调高了指标。 关于拿地窗口期，于志称，每年都会有些突发事件或特定时间点，这些时间点对千亿级房企来说意义不太大。但对于中小企业来说，这些时间点就是机遇，但要有足够的判断力和准备去抓住这些机会。 随着行业总量的下降，存量市场博弈将越来越激烈，房企加速分化，资源快速向头部企业聚集，这已成为行业的共识。于志判断，现在拿地难，未来会更难。 除头部房企之外，其他企业将如何在激烈的市场竞争中立足？于志分享了他的看法。 第一，要进行战略聚焦。房企之间在资金体量、资源上有较大差异，但中国市场巨大，要想立足，企业可以做相应的战略聚焦。中奥就是一家深耕江西区域的企业，在江西有多年积累，在区域有一定优势。 第二，充分利用“快速灵活”的优势。坚持谦虚的心态和做法，利用组织架构简单，快速决策的优势。比如，与头部企业多层级汇报和决策相比，中奥的决策链就非常短。于志称，中奥在极短时间内就可做出相应的决策。此外，中奥股权相对集中，决策机制上也相对灵活。 第三，坚持在投资端控制售后的利润率，坚持拿有利润的地。于志认为，目前来说抵抗风险最好的方式之一是：有一定的利润率。没有利润率或利润低过低，风险就会较大，杠杆越高亏损越大。因此，要对抗行业风险，就需坚持在土地投资的前端尽量控制售后利润率。 当前，房地产市场已进入微利时代，5%-8%的利润率会是常态，未来可能会继续下降，甚至突破5%。但于志仍保持乐观，“中国市场巨大，区域发展如此不平衡，总能找到一些机会，看准拿地窗口期精准出击。”
8月18日讯(记者 安平 刘小菲)种种迹象表明，江西老牌房企中奥地产正在进入发展的“快车道”。 近期，正荣产业集团原总裁田永盛入职中奥地产，任执行总裁。公开资料显示，田永盛拥有逾20年资深地产经验，曾先后任职旭辉、龙湖、正荣等知名地产企业。在正荣期间，田永盛是正荣地产百亿到千亿体系升级的主要建设者之一，后兼任正荣产业集团总裁，积极推动正荣服务IPO工作。 中奥地产相关人士在接受记者采访时表示：“田永盛的加盟，将带领中奥地产开辟新疆域，走向新篇章。” 中奥地产还透露，2020年下半年公司总部将搬迁至上海。对于迁址原因，上述中奥地产相关人士表示，是公司发展到一定规模和阶段战略需求使然，毕竟上海虹桥既是金融中心，也是信息高地，合作资源良多，人才沃土丰厚。目前，中奥地产已布局以江西为主的中部区域、苏南为主的华东区域以及惠深为主的华南区域，进入17城，50多个项目，将继续深耕突破，加快全国化布局。 发展25年，规模落后新力、东投 公开资料显示，中奥地产1995年在江西成立。跟很多局限于地方大本营发展的房企一样，中奥地产错过了几轮扩张时机，规模增速较慢。 2019年，无论是克而瑞、亿翰智库等机构披露的2019年全国房企TOP200销售榜单，还是中指研究院发布的百亿企业排行榜，均没有中奥地产的身影。而同样在江西起步的新力控股，销售规模已经接近千亿，并成功在港上市，东投地产的销售规模也超过200亿元。 或许是意识到规模落后带来的尴尬，中奥地产今年以来加快了发展步伐。 中指研究院发布的数据显示，中奥地产今年上半年销售金额为113.8亿元，行业排名第98，新力控股和东投地产的销售金额分别为447.5亿元和117亿元，行业排名分别是第32和第96。 在谈及2019年的业绩时，中奥地产相关人士没有正面回答，只表示“2019年前未上榜的原因是没有与排行机构做数据对接”。同时，该人士还强调，公司自成立以来不以快速发展规模为导向，坚持初心，兼顾负债率和合理利润率，保持企业健康平稳发展。考虑长远可持续发展，评价一个企业仅从规模一个维度看实际是管中窥豹，非常片面。 扩张加速，上半年拿地金额进入百强 在销售规模增长的同时，中奥地产今年的拿地速度也在加快。中指研究院发布的数据显示，1-6月中奥地产的拿地金额为40亿元，行业排名第100；拿地面积为132万平方米，行业排名第62。从拿地数量来看，据记者不完全统计，中奥地产今年以来已拿地20多宗，这些地块部分位于江西省内，其余多数分布在无锡、常州、金华等长三角地区。 对此，中奥地产相关人士告诉记者：“2020年是公司战略转型年，上半年度新增土地储备货值有大幅度提升，是企业实力厚积薄发的体现。” 房企拿地需要“真金白银”，中奥地产是否有足够的资金来支撑扩张？天眼查数据显示，自去年12月以来，中奥地产共进行了5次股权出质，其中3次有效，登记日期分别为2019年12月6日、2020年6月15日和2020年8月11日，出质股权数额分别为1020万元、5000万元和816万元。 此外，今年以来，中奥地产还加大了与品牌房企的合作，目前已经签约战略合作的有新城控股（601155）、弘阳地产、中梁控股等。今年2月，中奥地产还曾联合中梁地产斥资11.04亿元拿下温州龙湾区1宗商住地。有房地产评论员告诉记者，加强与其他房企合作，这是一家地方房企开始扩张的标志性动作，当然也可能与资金压力有关。 对此，中奥地产表示：“公司以规模、利润率、负债率‘三角平衡’，负债率低于行业平均值。实力企业之间的相互合作是中国地产市场成熟化和高度发展的体现，企业强强联手相互取长补短推动行业进化，甚至催生更多的“化学反应”促进行业创新。 有项目被投诉“虚假宣传”，公司否认 加速扩张的中奥地产，其品牌理念是“快乐生活综合服务商”，但并不是所有项目的业主都拥有“快乐生活”。 据江西电视台今年5月报道，位于江西省南昌市南昌县的红星中奥广场遭遇业主维权，原因是业主们觉得被红星中奥广场存在利用虚假宣传商业配套诱导手段卖房。 根据报道，红星中奥广场2017年出售时曾对外宣称：配套用地80万平方，其中商业配套项目包括爱琴海购物公园，而且该购物公园将与住宅同期交付。按照购房合同约定，红星中奥广场1期住宅将于今年10月交付，可业主们期待的商业配套丝毫没有施工迹象。 报道还称，中奥江西官方微信曾于5月22日发布声明，表示爱琴海购物公园暂时不具备商业投资建设乐观条件；爱琴海购物公园总部的工作人员明确表示，没有和红星中奥广场签约。 对此，中奥地产给记者提供了一份南昌县市场监督管理局出具的相关意见书。意见书提到，红星中奥广场因地块底下燃气、强电管线影响未能如期开工，对业主反映的开发商虚假宣传行为不予认定。此外，开发商还提供了与红星美凯龙（601828）的四方合同书、爱琴海购物公园的合同书，并提供了万豪五星级酒店的招商合同书及前期工程款的汇款记录。 资料来源：中奥地产提供
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