5个多月前，曾经的黑马福晟集团笼罩在破产阴云之下。不得已的老板潘伟明，拉来了世茂集团的二代许世坛，搞出了今年房地产行业最大的一桩并购案。 很多人评价说，这应该是中国房地产史上最大的并购重组，涉及金额或超过2000亿元，远超当年万达、融创和富力的世纪大并购。 前不久，重组后的新平台世茂福晟公布了前5个月的销售业绩，才区区70亿大出人意外。 要知道，两年前，潘伟明给福晟制定的规划是今年要突破千亿，具体数字是1300亿元。 倏忽之间，千亿的目标竟然缩水到连零头都不到了。 当焦头烂额的潘伟明忙着跟世茂签订城下之盟的时候，比他大一岁的哥哥潘超文则作为杰出校友代表，被邀请回母校从化吕田中学发表高中毕业40周年人生感言。 站在台上，潘超文激动且自豪，“我一生的打拼和闯荡，似乎都是为了要走出这里。”当时，整个校园都回荡着这个祖祖辈辈都是农民的儿子梦想开花的声音。 他说，人生最美的梦想，莫过于自己一手创立的云星集团有一天能登上“千亿房企”的舞台。 千亿房企，似乎已经成了老潘家的执念。弟弟掉了的链子，哥哥决定捡起来。 壹 1964年，潘伟明出生于广州市下辖的从化市吕田镇，这是一个贫困山区，当地居民世代务农为生，读书是唯一的出路。 听说潘伟明从小刻苦用功，考上了当地的重点中学，一个人，一根扁担，挑着一床棉被走到学校报到。毕业后，仕途一帆风顺，25岁便成为了从化最年轻的镇长。哥哥潘超文也捧上了金饭碗，供职于当地的监察部门。 1991年，俩兄弟迎来命运的转折点。广州计划在从化筹集水电站，潘家的土地在征收范围内，按照当时的补偿标准，每人5万元，全村千余人总共获得约5000万元的补偿款。这笔安置金无法让村民住上满意的房子，村民希望潘伟明牵头来解决安家、就业的问题，于是潘家兄弟就借了这5000万元成立房地产公司，在安置房项目开发完毕后，用房抵扣相应款项或者留在公司享受分红。 潘氏兄弟公务员的身份给这个项目的开发提供了不少便利，最终得以按时完工、交房。当时潘伟明还办了一个化工厂，全亏光了。两相比较，两兄弟决定辞职下海，当纯粹的房地产商。1993年3月，他们在从化的小乡村注册成立了广州云星地产公司。 从最初的6个员工、一辆“五十铃”农用车、一辆摩托车，以及一部时值3.6万元的“大哥大”，历经十年的发展，云星地产成了从化最大的开发商，年销售额超过2亿元。 新的问题产生了，再往下走去哪里发展？当时华南五虎、招保万金已经雄起，牢牢占据了珠三角市场的制高点，留给中小房企的发展空间已不多。潘氏兄弟都选择往外走，不过一分为二，潘伟明去东边的福建打拼，潘超文则一路西行到广西扎根。 到了2015年，潘伟明凭借155亿元的身家，位列胡润中国百富榜第162位，成为了吕田镇父老乡亲的骄傲。 贰 在2015年之前，潘伟明还是一个头脑清醒、遵循粤派商人稳健持重信条的普通开发商。他为公司取名福晟，为的便是“日逐其成”。 他在2010年接受媒体采访时还强调，有一定资产的人很容易忘记“稳”字，想跑得更快。“在高速公路你开200码，翻车的概率很高；但你开得很慢也不行，后面的车会撞你。所以要把握度，80~120码，就是一个度。把握这个度，车又安全又不会出问题；不出问题，才不会惹到一大堆车跟着出问题。” 这话说完没多久，地产行业走向了新一波的景气周期，大家一门心思想做大做强。潘伟明也把“稳”字抛诸脑后了，理由是：“没有‘小而美’，太小就没了。” 如今生猛的福建老板们当时的梦想还停留在如何快速实现千亿，但福晟的十年规划却已经做到了万亿。 据潘伟明的设想，福晟2016年至2025年的销售收入累计要达1.68万亿元，其中地产板块8800亿元，建筑板块8000亿元。前5年先完成一个千亿，2018年实现600亿元销售，2019年900亿元，2020年1300亿元。 万亿梦想的实现寄托在了一个名叫“飞虎队”的投资团队身上。“飞虎队”2015年9月成立，共有300多名队员，下设10支大队，潘伟明自己任队长。 “飞虎队”以“快、准、狠”的姿态，在与各大开发商的角力中虎口夺食。潘伟明更是身先士卒，操着一口客家话深入大湾区的城中村与村民交流，邀请村民到福州总部考察，对福晟获取旧改项目加了不少分。 公开的数据显示，短短两年多，福晟共签下107个项目，总建筑面积达5500万平方米，项目货值8100亿元。光是2017年新增货值达到了3199.4亿元，位列行业前7。而2016年和2017年销售额分别才226亿元和396.2亿元。 维持庞大的土地储备，意味着资金端要承受很大的压力，高周转成了维持平衡的重要一环。潘伟明要求福晟拓展的所有项目都要符合“3691”原则，即项目3个月开工、6个月开盘、9个月封顶、1年资金回正，以最大限度增加现金流。这相当于1/2个碧桂园的效率。 高周转的认知来自于潘伟明儿时卖冰棍的启发。那时，他每天早上去店里拿100条冰棍，每条卖5分钱，全部卖完能赚5角钱，但是如果卖不掉就麻烦了，因为冰棍要融化，就算卖70条出去，赚的钱也不够赔。“所以我早上吃完早餐就骑单车出去，以最快的速度卖掉它。” 叁 潘伟明是一个出色的预言家。他曾说，单论建设资金，一般的房地产公司都没问题，很多人倒就倒在买地上，买的地太多，没办法消化。他也跟团队一再强调，要设想一下，假如银行一分钱贷款不给，销售收入一分钱都没有，福晟还能够活多长。“再大的企业，资金链断了也会死。” 后来福晟的遭遇完美印证了他的预言。2019年下半年，曾经备受吹捧的黑马突然出现了一系列大厦将倾的迹象，股价一天内闪崩55%、借款逾期、股权被冻结，还深陷不同版本的破产传闻。 直到2020年1月13日，潘伟明与许世坛一同出现在福州世茂洲际酒店的一场发布会上，在战略合作的遮羞布下，福晟最终接受了被重组的命运。 “眼见他起高楼，眼见他宴宾客，眼见他楼塌了”。一位曾在福晟工作数年的朋友说，福晟的问题其实就是潘伟明己总结的两个核心要点，地买的太多，资金链断了。当然，最大失误是踩错点了，“高位拿地后碰到了融资收紧，市场下行，在那个阶段拿地的开发商，都很难受。” 当时福晟不顾一切从别的开发商嘴边抢下的地，现在看来都买贵了，而且大量旧改项目到现在都还没走上招拍挂程序，更别提什么“3691”的高周转原则。 说到资金链断裂，不得不提一提福建六建集团。2006年，刚成立两年的福晟并购重组已有56年历史的福建六建，是为潘伟明的得意之作。 这家老牌建筑企业是中国建筑业的19强，为福晟的全国扩张立下了汗马功劳。以郑州为例，当时福建六建集团董事长兼任福晟郑州区域董事长，率先进入郑州市场，邀约当地福建人进行联谊，最终郑州很多项目都是主动送上门的。 在福晟的万亿销售规划里，福建六建要担一半的任务。一家建筑公司怎么才能快速扩张呢？答案是垫资给小房企做代建。借钱给房企曾经被潘伟明视为是六建进行差异化竞争的利器，一个项目借几千万元是常有的事。钱借出去的太多，自己的资金链也吃紧，于是一脚踩进了民间借贷的泥沼，碰上这几年的市场调整，小房企被套，六建也被套，于是链条末端的民间借贷就暴雷了。在2019年下半年，短短3个月时间，六建被法院强制执行的案件就有6起之多。 金融机构扮演着让开发商又爱又恨的角色。“飞虎队”在全国攻城略地时，银行的并购贷款提供了不少助力，导致福晟的杠杆一加再加。但调控政策一收紧，率先变脸的也是这些金融机构。 据闻，2019年有不少银行要求福晟提前还款，还取消了很多已经批下来的授信，给福晟原本就脆弱的资金链致命一击。 所以，世茂进来后，首先就是跟这些债权人谈判，要求他们对福晟到期债务全部无条件给予展期，而且还要发放新的融资。 肆 如今的福晟依然是风雨飘摇。潘伟明希望世茂能救福晟于水火，而许世坛却打着捞一把就走的算盘。 虽然是同胞兄弟，但在潘伟明为挽救福晟四处奔走的时候，哥哥潘超文并未伸出援助之手，而是专心致志的推进属于他的千亿梦想。 2018年3月，潘伟明在福晟25周年的庆典上，首次披露了2020年达成千亿的规划。2个月后，广西云星集团也举办了成立25周年的庆典，主题也是“剑指千亿”，潘超文说，希望在2020年达到200亿元的经营规模，在2028年实现1000亿元。 这些年，潘氏俩兄弟各立山头，独自发展，表面看没有太多交集，暗地里更像是你追我赶的竞争，但两家企业的战略方向、运营模式还是有很多相似之处。 除了共同拥有一个千亿梦外。俩兄弟都对“幸福”有着莫大的热情，潘伟明曾自夸福晟是福建幸福指数最高的民营企业，潘超文说要将云星打造成一家最有幸福感的优秀企业。幸福从哪里来？从让员工成为富翁开始，福晟的目标是打造出30个亿万富翁、300个千万富翁、3000个百万富翁，云星也不甘示弱，声称到2028年，要造就20个亿万富翁、200个千万富翁、2000个百万富翁。 就连员工造富、实现千亿的路径，云星都是直接拷贝了福晟的版本。潘超文将2018年视为千亿战略目标的开局之年，这一年，云星开始执行项目的“3691”运营模式，推行项目跟投激励机制、员工购房政策、土地拓展奖励机制。这一套措施是不是看着很眼熟？ 还有，云星也成立了拿地飞虎队，潘超文也亲自担任拿地飞虎队总司令，各区域公司由总裁挂帅，营销负责人、财务负责人、技术负责人、法务合约负责人参与，负责区域公司的土地拓展。 2018年的云星就像是2015年福晟的翻版，潘伟明没有走通的路，潘超文打算重走一遍。2019年，云星开始加大全国布局力度，进驻了郑州、洛阳、济南、威海4个城市，全国土地成交16宗，22个地块，新增土地面积1858亩，同比增长94.15%。 在潘伟文公开宣布将福晟交予世茂代管4天后，云星集团举办了2019年度总结大会，斗志昂扬的潘超文高呼：“幸福都是奋斗出来的，伟大的事业都是拼出来的！”他表示，2020年，云星将继续行走在千亿梦想的奋斗路上。 接力棒已经交到了潘超文的手上，他现在是老潘家唯一的希望。
美的置业失速，2千亿负债下拼力加码高周转 来源：长江商报 一路高歌猛进的美的置业，在冲击千亿的最紧要关头“失速”，这让春风得意马蹄疾的掌门人——董事长郝恒乐感到心急如焚。 10月28日，贵州贵阳观山湖区美的置业广场，正在施工的地下停车场发生垮塌，最终致8人不幸遇难，2人受伤送医。 事实上，发生此次安全事故之前，美的置业刚因高调反腐备受关注。但相比反腐事件的“主动出击”，此次事故的发生却让美的置业陷入被动的境地。 美的置业是何享健创造的美的集团在空调之外的又一个商业版图。经过短短4年时间，其销售额从百亿元剑指千亿元，2015年至2018年，其合约销售额分别为111亿元、206亿元、507亿元、790亿元，复合年增长率超95%。进入2019年，美地置业更是以销售额超千亿为目标。 然而在房地产市场密集调控的境况下，美的置业大量拿地也背上了高额负债与杠杆。 针对本次事故及公司财务经营状况，长江商报发送采访函至美的置业方面，截至发稿前尚未得到回复。 销售额4年破千亿 2018年底，美的置业成功登陆香港联交所主板，进入2019年，更是以销售额超千亿为目标。短短几年的时间里，就将百亿规模扩张至千亿。 根据美的置业官网显示：“美的置业”是中国房地产上市企业30强，成立近15年以来，共在全国54个城市开发249个项目，目前集团土地储备高达5200多万平方米。 不过，在美的置业不断强调冲击“千亿”目标的情况下，其近年来业绩增速已呈较为明显的下滑趋势。 财报数据显示，2016年至2019年上半年，公司营业收入分别为119.92亿元、177.17亿元、301.20亿元和141.95亿元，同比分别增长44.27%、47.74%、70.01%和34.44%；净利润分别实现10.07亿元、19.12亿元、32.10亿元和17.69亿元，净利润增速分别为157.59%、89.84%、67.85%和20.11%，今年来增速已下滑48%。可以看到，其净利润增速已呈现明显下滑趋势。 克而瑞研究中心数据显示，美的置业今年第三季度销售额为240.4亿元，相比第二季度下降17.2%；截止前三季度，美的置业销售业绩为708亿元，目标完成率达到70.8%；四季度需要完成292亿元销售额，才能实现千亿。 为了冲击千亿目标，美的置业在拿地方面可谓“激进”。它在今年上半年的拿地选择中，包含了公开招拍挂、与其他企业合作、旧城改造、旧工厂改造、产业投资等各类用地。克而瑞研究中心数据显示，2019年1-9月，美的置业新增土地货值1142.5亿元，其中多个项目涉及高溢价拿地。 例如，2018年8月，美的置业以74%溢价率，刷新了大理单价地王；2019年4月，美的置业以7.65亿元拿下了衡阳地王，溢价率144%；5月以28亿元在武汉拿地，溢价率为80%。 流动负债占总负债超七成 高溢价拿地和规模性扩张让公司负债持续走高，美的置业招股书显示，2015-2017年的净负债率分别为622.1%、624.7%、118.9%。 上市并没有解决美的置业的根本问题，根据上市公司2019年中报披露，美的置业上半年负债总额高达1861.66亿元，较2018年末的负债总额1537.35亿元上升21.10%。上半年的资产负债率为87.1%。2019年上半年，美的置业的净负债率高达95.6%，流动负债与非流动负债之间的比重也达到了152%。 经营现金流也非常紧张，2016年至2019年分别为-55.53亿元、-73.57亿元、-166.15亿元和-82.66亿元。美的置业在招股书中也坦言，“负经营活动现金流量净额会削弱其资本开支能力，并对其经营活动造成不利影响。” 另外，美的置业的流动负债还超过1400亿元，占总负债的比重超过七成。剔除因部分已售项目未能及时交付而产生的700多亿元合约负债后，美地置业流动负债与非流动负债的比重也超过150%，美的置业短期偿债压力很大。 为此，美的置业通过不断发行债券解燃眉之急。今年上半年，美的置业发行了3只公司债，发行金额为37亿元。即便如此，也不能阻挡美的置业实现千亿销售额的决心。 公告显示，截至2019年9月30日，美的置业合同销售金额708亿元，同比增长约21.65%，完成全年销售目标的70.8%，可距离千亿还有336.1亿元的差距。 此前，美的置业副总裁徐传甫在中期业绩会上表示，全年目标没有改变，下半年整个公司会采取各种措施，从供货、销售、去化等各个环节加大力度推动，保证千亿目标实现。 2018年之后，各大银行、信托机构的融资渠道正不断收紧，大量中小房企面临着“融资难”与“融资贵”的困境，这无疑加深了美的置业的资金困境。 在如此高的负债额、负债率及行业寒冬之下，美的置业的激进扩张策略可能存在很大的隐患。 上述业内人士认为，对于美的置业来说，这两年其项目布局较多，也抓住了三四线城市楼市上升所带来的机会，所以具有较好的成长性，当前正是股票市场反弹的窗口期，对于美的置业来说具有较好的机遇，这在很大程度上也会刺激此类企业后续的继续发展。当然类似负债数据规模大，一方面也和其企业规模做大有关，另一方面也需要其积极把控风险。 高周转下业主维权不断 何享健曾说：“宁可走慢两步，不可走错一步。” 只是，不断冒进背后显然是美的地产对周转速度的极致追求，正常工期不断被压缩，施工质量、安全等基本要求就难以兼顾。 据了解，美的置业的“高周转”被概括为“456”战略——拿到地后4个月开盘、5个月资金回正、6个月资金再周转。从买地到资金回流，只需半年就可以周转一次。 高周转战略下，品质难以坚守。去年以来，美的置业相继被贵州、湖南、河北住建厅点名，建设工程安全质量存隐忧。除此之外，业主维权事件不断。 2018年10月，宁波美的蝴蝶海交房还不到两年，高层外墙大面积脱落，引发业主维权。2019年3月，岳阳美的梧桐庄园交付，因偷工减料、简配明显，遭到业主多次维权。2019年7月，重庆美的金科郡一期洋房15栋与18栋处车库地面整体塌陷。 此外，还因贪腐问题屡遭监管层点名。10月9日下午，美的置业发布一则反腐公告，对原某区域公司副总经理代某、原某项目营销经理欧阳某某予以开除处理，并移交司法机关；对置业顾问高某等5人予以开除处理并列入黑名单；对原某区域公司某城市公司总经理胡某某予以开除处理，并处罚17万元。 值得注意的是，这并不是美的置业第一次向腐败“开刀”。近年来，美的置业曾先后对多名触碰公司管理红线甚至触犯法律的员工予以开除处理，并或辅以经济处罚措施。 数据显示，仅2018年，美的置业风险控制中心便查实违法违纪案件9起，其中达到刑事立案标准的5起，其他严重违纪案件4起；涉及查处的违纪违法人员共19人，追缴非法所得近500万元。
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