领地·锦巷蘭台，图片来源：网络 上市仅19天后，“川系房企”领地控股（即领地控股集团有限公司，股票代码HK:06999)传出高层变动的消息。 12月29日，据多家媒体报道，领地控股内部发任免通知：聘任许晓军为领地集团外部事业合伙人，兼领地发展董事长（平台公司），不再担任领地集团总裁职务。 搜狐财经分别致电致函领地控股客户中心、媒体联络处以求证该消息，截止发稿，均无回复。 领地控股于1999年由刘玉辉携其兄于四川起家，历经20年发展，销售额方破两百亿。在2019年4月举行的20周年品牌发布会上，领地集团宣布将在2020-2021年实现千亿战略。 同年，领地控股密集引入明星经理人加盟，以淡化集团家族管理色彩。 许晓军曾是恒大老将，在这一年加盟领地控股，任地产集团总裁一职；原金科品牌总经理姚科，也在同年8月加入领地控股,任职助理总裁兼品牌总经理。 12月10日,领地控股登陆港交所。但在上市公司的董事会及管理层名单中，均未出现许晓军等职业经理人的身影，“刘氏家族”掌控一切。 如今，任职仅约一年，许晓军的身份便切换为了外部事业合伙人。 明星高管“出走”，领地控股高层“生变” 许晓军是地产圈的知名职业经理人，既管理过恒大这样的头部房企，也有过房企区域业务的管理经验。 公开资料显示，许晓军现年49岁，先后毕业于南京工业大学、华南理工大学、清华大学，获机械工程专业学士学位和硕士学位及工商管理硕士学位。 2007年至2009年间，许晓军出任昂展置业集团执行总裁、地产公司董事长。 2009至2015年间，许晓军曾先后担任恒大天津公司董事长、恒大集团副总裁、恒大北京公司董事长等职务。 2015年，许晓军离开恒大集团，出任启迪协信集团执行总裁，全面负责经营管理工作。启迪协信是科技园区运营商，主打产业地产。 2018年7月，许晓军再“转场”，加盟朱孟依家族旗下的珠江投资集团，担任总裁一职。 珠江投资成立于1993年，业务涵盖房地产、教育、医疗、科技、金融等多个行业。珠江投资有一兄弟公司是香港上市公司合生创展集团，二者均为朱孟依家族旗下地产企业。 不过，仅任职约一年时间，2019年7月，许晓军从珠江投资集团离职。 彼时有报道称，许晓军离职原因为珠江投资实际掌控人朱伟航（朱孟依二儿子）与其“政见不合”。 “主要是因为公司对职业经理人的信任有限，职业经理人想要干的事常常得不到老板支持。”前述报道称。 直至2019年末，许晓军加盟领地控股，任地产总裁一职。这一年，原金科股份品牌总监姚科也加入领地控股，任领地控股助理总裁兼品牌总经理。 照此来算，许晓军在领地控股总裁位置上也仅任职一年左右。 不过，据相关报道称，许晓军本次辞职之后，还将任职领地控股外部事业合伙人。 “外部事业合伙人”这一词语在地产圈并不陌生，合伙人制度在房企中也早已流行。 早在2014年，万科首次提出“事业合伙人”，并建立公司持股计划和项目跟投制度。至今，绿地、碧桂园、越秀、新城、阳光城等多家房企，都有实践过各式各样各版本的合伙人制度。 2020年，地产圈高管变动频繁，类似“合伙人”的操作也不少见。 今年10月末，明星职业经理人陈凯由新力控股离职之后，被媒体爆出担任卓越集团的战略顾问，负责集团战略层面的筹谋划策。 仅一周之后，11月初，卓越集团便发文委任陈凯为集团执行董事长,全面领导地产开发板块和资产运营板块工作。 搜狐财经注意到，在领地控股往期披露的公告与官方资料中，均无“外部事业合伙人”这一说法，也无与之想类似的相关岗位。 家族企业脚踩“两条红线”上市，去年销售额不足300亿元 许晓军“出走”的消息传出，上市仅19天的领地控股被推向台前。 1999年，刘氏三兄弟刘玉辉、刘玉奇及刘山共同创立领地控股。经过20多年发展，领地控股成为四川省具有领先市场地位的全国性综合房地产开发商。 领地控股聆讯后资料显示，刘玉辉、刘策、刘浩威分别持股领地控股32.83%、32.83％、32.84％。 领地控股的董事会和管理层成员，家族标签也并未淡化。4名执行董事中除了刘玉辉之外，侯小萍是刘策的姨妈，负责公司项目融资及集资。 管理层成员中，刘浩威为副总裁，主管执行业务策略及管理重庆房地产项目；刘策同为副总裁，但主管成都房地产项目。这两人均为90后，而其他三位管理层成员则均为70后。 在引入许晓军、姚科等职业经理人的2019年，领地控股曾在当年4月举行的20周年品牌发布会上，宣布将在2020-2021年实现千亿战略。 而来自第三方机构克而瑞的数据则显示，2017年至2019年，领地控股三年间销售额151.6亿、235亿、237.4亿。 若要在2020年实现千亿目标，领地控股在2020年的同比增长率至少要达到304%。 但从数据来看，从2015年首破百亿至今，领地迟迟业绩并未未出现爆发，与千亿更是差距甚远。 4月9日，领地控股曾首次在港交所提交招股书，以“失败”而告终；10月12日，领地控股再度递交赴港IPO招股书。至11月19日，领地控股二次递表后终通过聆讯。 12月10日，领地控股上市首日开盘价报5.69港元/股，与发售价持平，总市值约56.90亿港元。 上市19天，领地控股股价表现一般，徘徊于5.69港元/股之间，历史最高也仅为5.7港元/股。 领地控股虽成功登陆IPO，但相关数据反映出来的却是领地控股不甚理想的财务状况。 过去三年，领地控股营收53.39亿元、45.14亿元、75.68亿元。截止今年前5个月，实现营收30.28亿元，同比增长181%。 上述期间，领地控股净利润6.49亿元、5.18亿元、6.72亿元及1.66亿元。 但领地控股的毛利率较为波动，上市期间这一指标为20.1%、35.7%、27.8%、31.2%及32.2%。净利率则连续下滑，分别为12.2%、11.5%、8.9%、5.5%。 截止2020年2月29日，领地总土地储备为1331.45万平方米。短短七个月，至今年9月末，这一指标升至1656.77万平方米，增加了325.32万平方米。 与规模扩张相伴的，是领地控股面临的高负债问题。 过去三年及2020年前5个月，净资产负债率分别为60%、110%、140%、150%，不断走高。 在这期间，领地控股未偿还银行及其他借款（包括信托及其他融资）总额分别为35.86亿元、78.54亿元、117.55亿元及151.76亿元；未偿还银行及其他借款的加权平均实际利率分别为6.4%、8.8%、9.9%、9.2%，整体偏高。 截止2020年9月末，领地控股应于一年内偿还的借款为26.15亿元。同期，领地控股现金及现金等价物为11.32亿元，现金流无法覆盖其一年内应偿还借款。 招股书还显示，截止2020年5月末，领地控股剔除预收款的资产负债率为80.2%，净负债比率为153.1%，现金短债比为1.1倍，脚踩“两条红线”。 官宣“千亿”之年，领地控股引入明星经理人。如今，上市仅19天后，领地控股便迎“明星高管出走”。刚上市的领地控股还能否走向千亿？“刘氏家族”正在答题。
这两天艳姐得到爆料，领地集团内部发了一则任免通知，宣布： 聘任许晓军先生为领地集团外部事业合伙人，兼领地发展董事长（平台公司），不再担任领地集团总裁职务。 如果说今年的高管离职有什么共同特征的话，那就是公告的套路几乎如出一辙：不说离任，只说转任事业合伙人。 跟风是地产圈惯有套路。 过去房企老板挖产品总的时候话术都一样：不需要创新，就把那套爆火的户型原样姿势再来一遍； 如今更换高管的话术也是惊人的相似：拟聘请为集团外部事业合伙人，不再担任总裁一职。 但背后总有一些事物遵循其自有的法则。 01 当高周转能手 遇上碧桂园“信徒” 许晓军加盟领地的时间，差不多也是在一年前的这个时候。 彼时48岁的许晓军正值年富力强，是地产圈的声名赫赫。在加盟领地之前，许晓军在恒大集团担任副总裁、北京公司、天津公司董事长等职。 许晓军离开恒大后，先在启迪协信集团担任执行总裁，后又任珠江投资集团总裁。随后于2019年末入职领地集团任总裁一职。 不难看出，许晓军的职业履历中既有核心区域管理经验，也有统筹全局的韬略，管理过恒大这样的头部房企。对于领地集团而言，引入这样高量级的职业经理人是其冲击规模、登陆资本市场的重要战略举措。 偶一个说法称，领地的创始人刘氏兄弟是碧桂园的高周转模式的“信徒”，领地集团从三线城市起家，深耕三四线。许晓军主打三、四线高周转模式，与领地集团不谋而合。 在许晓军加盟之前，规模尚不足三百亿的领地已经宣布了“三大布局”战略举措，明确其在2020-2021年实现千亿。在当时的市场行情下，要实现这个目标不仅要对抗地产降温周期，还要面临领地自身艰难爬升的业绩规模。 新总裁许晓军的任务不可谓不重。 但今年初疫情突降，叠加三道红线政策出台，让这个本就艰巨的任务变得更加扑朔迷离。 但值得称道的是，虽然经历了一次招股书失效，领地集团终于踩在2020年末的尾巴成功登陆资本市场。 但值得玩味的是，身为领地集团总裁的许晓军的名字，既没有出现在领地上市的新闻通稿中，也没有出现在上市公司董监高的名单里。 难道如今的结局早已埋下了伏笔？ 02 90后二代上位 与绕不开的家族化症结 说起来领地当初引入许晓军的一个重要原因，是淡化集团家族管理色彩。 领地是由刘氏兄弟于1999年创立，三兄弟分工明确，刘玉奇为领地集团执行总裁，刘玉辉为领地集团董事长，刘山为领地集团副总裁。 2000年，领地集团在乐山开发了自己的首个房地产项目，正式步入地产行业，20年后，这家房企已经成为了房地产开发、商业运营、酒店管理三驾马车协同发展的多元化企业。 2015年，领地规模首破100亿，随后这家深耕四川的区域型房企也开启了自己的全国化步伐，加速在全国布局。 或许放在全国排行榜上领地集团并不出彩，但在川系房企中，领地集团仅次于新希望地产排行第三。 只是，家族化的标签一直成为领地绕不开的话题。在领地控股的招股书中，其股权仍牢牢掌控在刘氏家族手中。 根据招股书显示，领地控股的股权掌握在刘玉辉、刘策、刘浩威、龙一勤、王涛和侯三利手中，其中刘玉辉、刘策、刘浩威分别持股领地控股32.83%、32.83％、32.84％。 刘玉辉是刘策和刘浩威的叔叔，刘策和刘浩威为堂兄堂弟关系，侯三利为刘策之母，王涛为刘浩威之母，龙一勤为刘玉辉配偶。 在领地控股的董事会和管理层中，这种标签并未淡化。4名执行董事中除了刘玉辉，侯小萍是刘策的姨妈，负责公司项目融资及集资。高管中的刘策和刘浩威，都在2019年1月1日升任公司副总裁。 刘策今年29岁，刘浩威27岁，两人都是“90后”，均有海外留学背景，从父辈手中交接股权，领地控股也正式开启了二代征程。 除了直系亲属外，在领地集团及关联公司中还存在如妹夫、堂妹、姨妈、侄子等旁系亲属。 为淡化家族化标签，领地在2019年先后引入了金科老将姚科与明星经理人许晓军，并登陆资本市场后，按理来说领地在组织架构上本应步入新的发展阶段。 但在领地集团上市平台的高管名单中，并未看到总裁许晓军的名字。倒是2017年加盟领地的前蜀都万达高管徐川海位列其中。 股东和高管的亲缘关系或许只是领地家族化症结的一个表象，根源在于领地股权上的平分秋色。 这种话语权上的微妙差距，可能会导致这家集团决策难度极大，常常会遭遇互相掣肘而导致计划难以推行。 对于许晓军这样的明星经理人来说，能在拥有绝对权威的恒大建功立业，不见得能在三座山头之间做好平衡。 其实地产圈有三兄弟成功合伙的先例，旭辉的林氏三兄弟分工明确：林中把握战略，林峰管运营，林伟做关系，各自所长。 关键在于三人在旭辉控股中股权有落差，形成了旭辉有一个真正的核心——林中。 上市之后，旭辉能否成为领地效法的标杆，还有待时间验证。 03 卡在规模瓶颈上的隐忧 按照领地集团的规划，今明两年是其冲击千亿的关键节点，但从现实情况来看，达成的希望极其渺茫。 参考克而瑞公布的1-11月榜单显示，规模Top100的销售成绩卡在232.4亿，领地未能出现在榜单之中。考虑到疫情因素，房企能保持规模已经殊为不易。 但参考领地集团过去2017-2019年的销售额，分别为151亿、235亿、247亿，排名分别为103位、92位、96位。这个成绩对比同规模房企来说，并不具有竞争优势。 卡住领地的增长瓶颈可能来源于两方面，一个是布局过于集中；一个是负债隐忧。 领地招股书中坦言：业务及前景主要倚赖中国房地产市场（尤其是四川省房地产市场）的表现。 截至2020年5月31日，其已确认的销售面积接近90%来自于成渝经济带及四川省。 面对接下来头部房企加码布局一二线核心都市圈，领地将面临着“走出去”与捍卫大本营双线作战的艰巨任务，全国化战略如何走，仰赖掌舵者的智慧。 另一边，领地冲刺上市期间，“三道红线”政策落地，按照标准，“剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍”来看，领地控股的负债比率、净负债比率及现金短债比分别为80.2%、153.1%及1.1倍，触及两道红线。 一边是合规红线，一边是规模压力，领地如何达成平衡更需审慎思索。 这一切，不仅需要管理团队勠力同心，更需要掌舵人有大智慧。
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