连日来，多地发生房屋租赁企业“跑路”事件，承租人与出租人上门维权引发社会关注。上海、广州、海口等地发布谨慎选择住房租赁企业、认真确认租金价格等住房租赁市场风险提示。 业内人士认为，房屋租赁公司“高进低出”“长收短付”经营方式涉嫌非法集资。相关部门应尽快破案，追逃受损资金，建立住房租赁资金监管制度，推广阳光透明的“房屋银行”等模式，保障承租人与出租人的利益。 “高进低出”骗局 今年7月，贵阳市的杨先生将自己刚装修完毕的一套新房委托给一家名为寓缘居科技有限公司的房屋租赁企业处理租赁业务。杨先生出示的《贵阳市房屋出租委托代理合同》显示，甲方杨先生于7月12日起将房屋交付给乙方寓缘居科技有限公司托管，截止时间为2022年9月11日，期间每月租金3500元，支付方式为“押一付一”。 一个月之后，杨先生准时收到了首月的房屋租金以及一个月的押金共计7000元。然而，在第二个房租缴付日(9月12日)到来之前，杨先生发现寓缘居科技有限公司已“逃之夭夭”。 《经济参考报》记者联系到此前与杨先生对接的寓缘居科技有限公司业务员小高。小高表示，该公司位于贵阳市南明区中环广场3号楼和观山湖区大唐东原财富广场的两个办公地点已人去楼空，公司管理人员均已“跑路”，自己的联系方式也被公司管理人员“拉黑”。 来自江苏的应届毕业生小丁是房东杨先生房屋的租客。小丁说，他今年7月到贵阳工作，在网上看到寓缘居科技有限公司出租房屋的信息，以2500元/月的价格与这家公司签订了租赁合同，并一次性付了13个月的房租，共计32500元。“付了一年多的钱，房东只收到一个月，如果房东赶我走，这钱还不知道能不能退回来。”小丁说。 一边是承租人交了一年多租金，一边是出租人只拿到一个月的钱。面对租赁公司“跑路”，出租人和承租人都成了受害者。据了解，跟小丁和杨先生一样的受害者达数百人，他们通过建立“维权微信群”进行信息沟通，粗略估计，被骗金额约300万元。 与此类似，9月初，贵阳市一家名为成都奇家艺科技有限公司的房屋租赁企业负责人也突然消失，维权的出租人与承租人有700多人。出租人陈女士介绍，成都奇家艺科技有限公司按照每月2400元的价格、“押一付一”的方式从她手中租走一套房子，再按照每月1400元、“一年一付”的方式租给承租人，在此过程中自己与承租人从未见面。 “明摆着每个月亏损1000块钱，难道房屋租赁企业是为了做慈善？”陈女士对成都奇家艺科技有限公司的经营行为充满了疑问。 “跑路”前难识别 相关部门负责人认为，“高进低出”“长收短付”涉嫌非法集资等违法犯罪。一些房屋租赁企业披着“占据市场”“扩大资金池”的外衣，收支两条线进行违法经营活动，极具隐蔽性，未收到群众举报和未“跑路”时很难识别。 贵阳市住建局租赁处处长熊凯说：“近期，全国多地频繁发生房屋租赁企业负责人卷款‘跑路’的行为，承租人和出租人的利益都受到损害，从一个简单的市场行为演变为一个社会问题。从经营层面讲，租赁公司采用这种模式就是一个骗局，涉嫌非法集资。” 熊凯介绍，今年以来，贵阳市有七家房屋租赁企业采用“高进低出”“长收短付”方式进行经营，涉及房源1000多套，他们的经营方式具有一定的隐蔽性，是监管困难的症结所在。“根据我们的调查，这种租赁公司在运营中收支是两条线，事发时早就把款项打到其他企业，对出租人与承租人采取不见面的方式‘两边瞒’。”熊凯说，“这些租赁企业在‘跑路’和群众报案之前很难识别，往往在‘跑路’以后才会被发现。” “通过监管，我们发现一些房屋租赁企业存在‘高进低出’‘长收短付’等异常经营行为，我们也对他们进行了约谈，一些租赁企业负责人以扩大‘资金池’‘迅速扩大市场占有率’为由进行辩解。”熊凯说，在约谈时这些企业并未“跑路”，也没有接到群众举报，主管部门很难判定其是否违法。 熊凯介绍，部分房屋租赁企业只有营业执照，并没有资质证书，但是他们迅速扩张，即使在被约谈、查封后，仍然迅速更换办公地点，与主管部门“打游击”。 房屋托管需阳光化 受访者认为，近日住建部出台的《住房租赁条例(征求意见稿)》或对规范住房租赁活动有所帮助。征求意见稿提出，针对房屋租赁企业“高进低出”“长收短付”的行为，“房产管理等部门应当将其列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管”。受访者建议，在此基础上合理建立住房租赁资金监管制度，推广“房屋银行”等阳光透明的房屋托管模式，保障出租人和承租人合法权益。 北京市炜衡律师事务所贵阳分所律师汪子龙认为，当务之急是对已发生的房屋租赁企业“跑路”案件尽快破案，对卷款潜逃的企业负责人进行追逃。“房东与承租人都是受害者，协调两者之间的矛盾成为难点，建议由当地主管部门牵头，组织房东与承租人进行协商处理，化解社会矛盾风险。”汪子龙说。 熊凯介绍，贵阳市近期拟印发住房租赁资金监督管理工作措施，对在贵阳市经营10套(间)以上存量住房从事租赁业务的房屋租赁企业的租金和押金进行监管。 贵州省房地产研究院院长武廷方认为，近年来在深圳、上海、贵阳等地推行的“房屋银行”做法，改变传统的委托经营模式，让承租人和出租人都能更加放心。“以贵阳的‘房屋银行’为例，房东将闲置的房屋‘存’入‘房屋银行’，‘房屋银行’邀请出租人与承租人当面协商租赁价格，期间‘房屋银行’提供担保、设施维修等服务，并按月收取房租的10%作为利润。”武廷方说，目前贵阳的“房屋银行”收储了4763套住房，出租价格整体低于市场价30%，出租率达到98%。
图片来源：链家 继“成龙NAGA上院7191万元豪宅拍卖被撤回”之后，又一明星豪宅引发社会关注。 9月29日，据北京法院审判信息网公布的“黄晓明与张昊龙房屋买卖合同纠纷一审民事判决书”（以下简称：判决书）显示，演员黄晓明2013年斥资3600万在北京朝阳区购买了一套房屋，并且对房屋进行装修后一直居住，但至今未能过户。 2018年前后，黄晓明要求房主张昊龙配合办理房屋所有权转移登记手续，但后者避而不见，故黄晓明将后者告上法庭。 图片来源： 北京法院审判信息网 对此，张昊龙辩称，签订房屋买卖合同时，自其仅有13岁，黄晓明支付的房款由委托代理人收取，自己并未收到3600万房款。 民事判决书还显示，目前该套房产目前仍处于被查封状态，此前曾被法院多次查封。 房主称当时13岁且并未收到钱，该房曾被法院多次查封 判决书显示，原告为黄晓明，出生日期为1977年11月13日，职业是演员。被告名字叫做张昊龙，今年20岁。 2012年12月，房主张昊龙的父母张某宇、刑某某作为法定监护人，委托张某冀(张昊龙父亲朋友)代办涉事房产的出租、出售及房产抵押等相关手续。 2013年1月，张某冀与黄晓明签订房屋买卖合同。此后，黄晓明分7笔向张某冀转账3598.5万元购房款，并缴纳2.53万元物业服务折抵了剩余购房款。 合同签订之后，黄晓明对房屋进行装修后一直居住。2018年前后，黄晓明要求张昊龙配合办理房屋所有权转移登记手续，但张昊龙避而不见。 因此，黄晓明将张昊龙告上法庭，请求法院判决两人购房合同有效。 张昊龙辩称，签订合同时，自己年仅13岁，是限制行为能力人。父母的授权委托行为损害了自己的权益，授权无效导致合同无效。 张昊龙还称，委托代理人张某翼收到了黄晓明的转账，但张某翼没有把钱转交给自己及父母。而且，委托书中没有委托张某翼代为收款。 “涉案房屋与黄晓明存在两个法律关系，一个是房屋买卖合同关系，一个是抵押合同关系，抵押合同是从合同，主合同是借款合同或房屋买卖合同其中之一。”张昊龙如此说道。 朝阳法院判决书显示，涉案房屋在2013年1月31日曾登记设立一般抵押权，抵押权人是黄晓明的妈妈张某霞，抵押人则是张昊龙，被担保主债权数额为3600万。 对此，黄晓明称，因为购房时没有北京市购房资格，故未办理涉案房屋所有权转移登记手续，为了交易安全，就涉案房屋购买款办理了抵押登记手续， 但黄晓明的母亲张某霞实际上没有向张昊龙提供借款，现在黄晓明已经具备了北京市购房资格，故要求张昊龙配合办理房屋所有权转移登记手续。 此外，房主张昊龙还曾先后两次将山西省太原市城南公证处告上法庭，但均被驳回。后因不服北京市规划和国土资源管理委员会房屋抵押登记，向法院提起诉讼，仍被驳回。 北京市朝阳区人民法院最终判决：黄晓明与张昊龙在2013年1月31日签订的房屋买卖合同合法有效，但因涉事房屋尚未解除查封。故黄晓明要求办理涉案房屋所有权转移登记手续事实上不能履行，相关诉讼要求被法院驳回。 判决书称，涉事房屋于2017年12月被山西省长治市中级人民法院查封、2018年5月被山西省太原市杏花岭区人民法院轮候查封、2019年4月被黑龙江齐齐哈尔中级人民法院轮候查封，查封时间至2022年4月27日。 7年房价增幅62%，地处北京豪宅区 黄晓明买的这套房子在哪里？判决书显示，该房屋位于北京市朝阳区四季星河中街1号院。 2012年时，这套建筑面积703.13平方米的房子，成交价格为3600万元，照此计算，则单价为5.1万。 图片来源：链家 如今，据链家网站显示，星河湾均价为8.3万元，黄晓明买的这套房价值5835万元，增幅达62.03%。 值得注意的是，星河湾是北京老牌豪宅区，项目位于朝阳区朝阳北路四季星河路，距CBD核心区仅6公里，还被称为“明星聚集地”。
一、房地产开发投资完成情况 1—8月份，全国房地产开发投资88454亿元，同比增长4.6%， 增速比1—7月份提高1.2个百分点。其中，住宅投资65454亿元，增长5.3%，增速提高1.2个百分点。 1—8月份，东部地区房地产开发投资47329亿元，同比增长5.5%，增速比1—7月份提高1.5个百分点；中部地区投资17605亿元，下降1.1%，降幅收窄2.0个百分点；西部地区投资19966亿元，增长7.9%，增速回落0.4个百分点；东北地区投资3554亿元，增长4.0%，增速提高1.5个百分点。 1—8月份，房地产开发企业房屋施工面积839734万平方米，同比增长3.3%，增速比1—7月份提高0.3个百分点。其中，住宅施工面积592216万平方米，增长4.3%。房屋新开工面积139917万平方米，下降3.6%，降幅收窄0.9个百分点。其中，住宅新开工面积102486万平方米，下降4.3%。房屋竣工面积37107万平方米，下降10.8%，降幅收窄0.1个百分点。其中，住宅竣工面积26498万平方米，下降9.7%。 1—8月份，房地产开发企业土地购置面积11947万平方米，同比下降2.4%，降幅比1—7月份扩大1.4个百分点；土地成交价款7088亿元，增长11.2%，增速回落1.0个百分点。 二、商品房销售和待售情况 1—8月份，商品房销售面积98486万平方米，同比下降3.3%，降幅比1—7月份收窄2.5个百分点。其中，住宅销售面积下降2.5%，办公楼销售面积下降19.5%，商业营业用房销售面积下降17.0%。商品房销售额96943亿元，增长1.6%，1—7月份为下降2.1%。其中，住宅销售额增长4.1%，办公楼销售额下降18.0%，商业营业用房销售额下降19.9%。 1—8月份，东部地区商品房销售面积40614万平方米，同比增长0.8%，1—7月份为下降2.2%；销售额54065亿元，增长6.6%，增速比1—7月份提高4.6个百分点。中部地区商品房销售面积26330万平方米，下降8.5%，降幅收窄2.6个百分点；销售额19072亿元，下降7.8%，降幅收窄2.8个百分点。西部地区商品房销售面积27525万平方米，下降2.7%，降幅收窄1.5个百分点；销售额20424亿元，增长0.3%，1—7月份为下降2.5%。东北地区商品房销售面积4017万平方米，下降10.2%，降幅收窄4.3个百分点；销售额3381亿元，下降5.8%，降幅收窄3.7个百分点。 8月末，商品房待售面积50052万平方米，比7月末减少639万平方米。其中，住宅待售面积减少705万平方米，办公楼待售面积减少17万平方米，商业营业用房待售面积增加27万平方米。 三、房地产开发企业到位资金情况 1—8月份，房地产开发企业到位资金117092亿元，同比增长3.0%，增速比1—7月份提高2.2个百分点。其中，国内贷款18016亿元，增长4.0%；利用外资101亿元，增长24.5%；自筹资金37320亿元，增长3.6%；定金及预收款38837亿元，增长1.2%；个人按揭贷款18957亿元，增长8.6%。 四、房地产开发景气指数 8月份，房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为100.33，比7月份提高0.24点。 表1 2020年1—8月份全国房地产开发和销售情况 指标 绝对量 同比增长(%) 房地产开发投资(亿元) 88454 4.6 其中：住宅 65454 5.3 办公楼 3821 -1.0 商业营业用房 8209 -2.9 房屋施工面积(万平方米) 839734 3.3 其中：住宅 592216 4.3 办公楼 34499 -1.1 商业营业用房 86534 -8.4 房屋新开工面积(万平方米) 139917 -3.6 其中：住宅 102486 -4.3 办公楼 4220 -5.8 商业营业用房 11392 -6.4 房屋竣工面积(万平方米) 37107 -10.8 其中：住宅 26498 -9.7 办公楼 1282 -16.9 商业营业用房 3847 -22.9 土地购置面积(万平方米) 11947 -2.4 土地成交价款(亿元) 7088 11.2 商品房销售面积(万平方米) 98486 -3.3 其中：住宅 87200 -2.5 办公楼 1832 -19.5 商业营业用房 4956 -17.0 商品房销售额(亿元) 96943 1.6 其中：住宅 86769 4.1 办公楼 2646 -18.0 商业营业用房 5333 -19.9 商品房待售面积(万平方米) 50052 0.5 其中：住宅 22835 0.2 办公楼 3780 3.1 商业营业用房 13031 -2.3 房地产开发企业到位资金(亿元) 117092 3.0 其中：国内贷款 18016 4.0 利用外资 101 24.5 自筹资金 37320 3.6 定金及预收款 38837 1.2 个人按揭贷款 18957 8.6 表2 2020年1—8月份东中西部和东北地区房地产开发投资情况 地 区 投资额 (亿元) 同比增长 (%) 住 宅 住 宅 全国总计 88454 65454 4.6 5.3 东部地区 47329 34239 5.5 5.4 中部地区 17605 13816 -1.1 0.6 西部地区 19966 14709 7.9 9.7 东北地区 3554 2690 4.0 4.8 表3 2020年1—8月份东中西部和东北地区房地产销售情况 地 区 商品房销售面积 商品房销售额 绝对数 (万平方米) 同比增长 (%) 绝对数 (亿元) 同比增长 (%) 全国总计 98486 -3.3 96943 1.6 东部地区 40614 0.8 54065 6.6 中部地区 26330 -8.5 19072 -7.8 西部地区 27525 -2.7 20424 0.3 东北地区 4017 -10.2 3381 -5.8 附注 1.指标解释 房地产开发企业本年完成投资：指报告期内完成的全部用于房屋建设工程、土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资。该指标是累计数据。 商品房销售面积：指报告期内出售新建商品房屋的合同总面积(即双方签署的正式买卖合同中所确认的建筑面积)。该指标是累计数据。 商品房销售额：指报告期内出售新建商品房屋的合同总价款(即双方签署的正式买卖合同中所确认的合同总价)。该指标与商品房销售面积同口径，也是累计数据。 商品房待售面积：指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。 房地产开发企业本年到位资金：指房地产开发企业报告期内实际可用于房地产开发的各种货币资金及来源渠道。具体细分为国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款和其他资金。该指标是累计数据。 房屋施工面积：指房地产开发企业报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工的面积、上期跨入本期继续施工的房屋面积、上期停缓建在本期恢复施工的房屋面积、本期竣工的房屋面积以及本期施工后又停缓建的房屋面积。多层建筑物的施工面积指各层建筑面积之和。 房屋新开工面积：指房地产开发企业报告期内新开工建设的房屋面积，以单位工程为核算对象。不包括在上期开工跨入报告期继续施工的房屋建筑面积和上期停缓建而在本期复工的建筑面积。房屋的开工以房屋正式开始破土刨槽(地基处理或打永久桩)的日期为准。房屋新开工面积指整栋房屋的全部建筑面积，不能分割计算。 房屋竣工面积：指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到住人和使用条件，经验收鉴定合格或达到竣工验收标准，可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。 土地购置面积：指房地产开发企业在本年内通过各种方式获得土地使用权的土地面积。 土地成交价款：指房地产开发企业进行土地使用权交易活动的最终金额。在土地一级市场，是指土地最后的划拨款、“招拍挂”价格和出让价；在土地二级市场是指土地转让、出租、抵押等最后确定的合同价格。土地成交价款与土地购置面积同口径，可以计算土地的平均购置价格。 2.统计范围 有开发经营活动的全部房地产开发经营法人单位。 3.调查方式 按月(1月份除外)进行全面调查。 4.全国房地产开发景气指数简要说明 全国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)遵循经济周期波动的理论，以景气循环理论与景气循环分析方法为依据，运用时间序列、多元统计、计量经济分析方法，以房地产开发投资为基准指标，选取了房地产投资、资金、面积、销售有关指标，剔除季节因素的影响，包含了随机因素，采用增长率循环方法编制而成，每月根据新加入的数据对历史数据进行修订。国房景气指数选择2012年为基年，将其增长水平定为100。通常情况下，国房景气指数100点是最合适的景气水平，95至105点之间为适度景气水平，95以下为较低景气水平，105以上为偏高景气水平。 5.东、中、西部和东北地区划分 东部地区包括北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南10个省(市)；中部地区包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6个省；西部地区包括内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆12个省(市、自治区)；东北地区包括辽宁、吉林、黑龙江3个省。
居住小区内开短租公寓或城市民宿，将第一次有管理规范。刚刚，北京市住建委、市公安局、市网信办三部门联合发布《关于规范管理短租住房的通知（征求意见稿）》，面向社会公开征求意见。征求意见稿拟明确，小区业主将住宅对外短租经营的，应符合本小区管理规约或业主大会决定；无管理规约或业主大会决定的，应当取得本栋楼内其他业主的书面同意。 住宅短租至少得本楼栋业主同意 纳入规范管理的短租住房指什么？征求意见稿以释义方式明确，短租住房是指利用本市国有土地上的居住小区内的住房，按日或者小时收费，提供住宿休息服务的经营场所。 也就是说，这里所指的短租住房限定为人们通常所说的有物业管理的居住小区，乡村民宿和城市四合院并不包含此范围内。 征求意见稿拟规定，住宅小区的房屋用作短租经营的，除了房屋得符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件并依法办理出租登记之外，还得符合本小区管理规约或业主大会决定，没有管理规约或业主大会决定的，应当取得本栋楼内其他业主的书面同意。 另外，若房屋属于出租房的情况，还得取得出租住房业主的书面同意。 “居住小区住宅从规划属性来讲是用于居住生活，如果要用于短租经营，依据《物权法》和《民法典》的相关规定，除遵守法律、法规外，还应当经有利害关系的业主同意。”北京大学房地产法研究中心主任楼建波解释，这里提到的有利害关系的业主，是指本栋建筑物内的其他业主，“这也是为何文件中提出应当取得本栋楼内其他业主的书面同意。” 图与屋不符 不得在互联网平台发布 规范管理下，互联网平台成为信息“把关人”，被赋予了核验责任。征求意见稿提出，发布短租住房信息的互联网平台，应当履行四项责任：核验短租住房经营者提交的材料；登记房屋详细地址，并实地查看房屋状况；登记并实名认证经营者身份，逐一登记订单签订人和实际入住人员的身份信息和有效联系方式；按照公安、住建部门要求及时报送入住人员、房屋等信息。 其中，短租住房经营者提交的材料，应包括业主身份证明、房屋权属证明、经营者身份证明、治安责任保证书、所在小区管理规约或业主大会决定、本栋楼内其他业主书面同意的材料等。 对于核验材料未通过的、房屋位置或面积与权属证书记载不符的、图片或配套设施与实际不符的，以及使用旅馆业法规所规定名称的情况，互联网平台不得为该房屋提供信息发布。 需要注意的是，互联网平台不得泄露、篡改、毁损其收集的用户个人信息；未经被收集者同意，不得非法向他人提供个人信息。 住宿者身份要当面核对 “下单即可入住，无需房主确认”的安全隐患，在规范出台后也有望规避。 征求意见稿拟规定，短租住房经营者应在住宿者入住前，当面核对住宿者身份证件信息，并即时通过规定的信息系统申报登记承租人姓名、身份证件号码、居住时间等。住宿者不得利用短租住房从事违法犯罪活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活。 此外，物业服务企业或房屋管理单位发现居住小区内存在违规短租住房的，应对违法违规行为进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时报告有关行政部门及属地街道、社区。 北京日报客户端记者了解到，公开征求意见时间将持续到8月18日下午5点前。 有意见的市民，可以传真或电子邮件方式提出想法。
如果改革收取房地产税，则可能还是要再麻烦修改有关法律一次，住宅到期自动无偿续期，并应当停止和废除土地出让金财政，避免对自然人和法人双重征税收金。土地部门再不应该以还要再出让，想方设法保留土地出让金，来干预和阻碍房地产税改革。 笔者按：国民经济运行和增长，从系统分析的视角看，是一个经济体各部位相互联系和耦合的变动过程。除了新冠疫情这样突发性的冲击之外，中国经济体深层次流动循环中的梗阻和失衡，是造成国民经济就业岗位不足、农民收入低下、消费需求不振、工业生产过剩、资产价格泡沫、货币发行过多、金融风险升高、增长速度下行等诸问题的深层次原因。笔者认为，讨论解决之道，不能头疼医头、脚痛治脚，应当从系统、结点、流动和循的思维去认识问题，并提出对症化解、疏通循环、统筹协调的对策方案。今天发表之十二。 虽然城镇中现有的大量土地不是从农村等价征收拿来的，但是，城镇土地和房屋，本身已经不再是实物分配，而是被极端地资产化和货币化了。其进一步深化改革聚焦在三个问题上一是目前拥有法人使用财产权的土地，如果需要再配置，是继续由有关土地部门收回再重新招拍挂，还是由法人在二级市场上交易？二是居民住宅和企业土地使用年限到期后，如何续期，是不是还要交土地出让金，才能继续居住和经营？三是与房地有关的财政收入，是还是从农村非常低价格拿地，再高价出让的出让金，还是以绝大多数国家和地区一样，收取房地产税？笔者认为，深化改革有以下内容。 1． 进一步明确法人和自然人土地使用财产权。城镇土地所有制结构为：土地最终所有权归国家，已经出让给法人和自然人的土地，使用财产权归法人和自然人拥有。目前已经建成和正在建设的城镇住宅小区，土地使用财产权公共部分为小区居民共同所有，与住宅联系的部分为每个住户分割所拥有，房屋不动产证中应当对小区共有土地分割到居民、住宅楼中每户居民土地分割等权属有所说明。 2． 为了落实有恒产才有投资创业置业的恒心，应当大力度地延长土地的使用年期。居民住宅和企业用地可有两种方案，一是延长土地使用年期：经营性土地300年，住宅用地500年；二是维持目前的土地40年到70年的长期租赁制。对于这两种方案，地政府可以自由选择，居民也可以自由选择。但是，不能一个地区两制并存。 3．城镇存量土地，从政府计划分配，改革为放开二级交易市场配置。使用财产权土地，不再由有关部门收回，而是放开土地二级交易，由市场配置土地。城市中工业、商业和改制性事业拥有的闲置土地，不再交回土地部门，一律到二级市场上交易，用途可以由规划部按照区位进行调整，政府收土地交易税即可。法人和自然人拥有的房屋、厂房、写字间等等，均在二级市场交易。 4．如果土地使用年期是40年到70年，财政则应当以收取土地出让金为选项。城镇土地是国家的，不是法人和自然人的。出让金是国有土地，长期租给居民和企业使用，按照不同的年期，收取一次性租金（高低可以讨论），我认为这天经地义，是合理的。政府已经按照约期协议出让的土地，如果有到期后不自动无偿续期的土地和房屋，除了政府补贴和低价供应的土地外，出让金由有关土地部门负责定收，交财政部门。从法理上讲，对于已经收取出让金的土地和房屋，不应当再以自然人的法人所有资产（其实是租用）来征税。因对使用土地已经一次性交了出让期租金，财税部门不应该再以改革之名，征收房产和其他税收，也就是不应当对法人和自然人双重收金征税。应该等到房屋土地长期租用40或70年到期时，再由有关土地部门制定规则，再出让一次土地给居民和企业，再收一次土地出让金。可以40年和70年不等，循环往复，国家可以千千万万年中多次出售土地租期。但是由政府土地部门执行，财税部门不得干预和插手。 5． 如果要推进征收房地产税改革，则住宅和经营性土地使用年期应当分别延长到300年和500年。现在也在讨论房地产税改革。但是凡事要讲个理。我觉得，如果对法人和自然人使用的土地和房屋年期予以足够的延长，则法人和自然人使用的国有土地，实际发生了从租赁不动产到拥有不动产的变化。因此，可由财税部门制定开征房地产税的改革，对商业和住宅实行不同的税率，对第一套居住用房屋豁免，其他多套住宅按照单一税率普遍征收。但对已经交纳高额出让金的自然人和法人，应当予以退金。如果改革收取房地产税，则可能还是要再麻烦修改有关法律一次，住宅到期自动无偿续期，并应当停止和废除土地出让金财政，避免对自然人和法人双重征税收金。土地部门再不应该以还要再出让，想方设法保留土地出让金，来干预和阻碍房地产税改革。 6． 城镇划拨和低价土地评估进入企业资产。国有企业原有的划拨和低价出让的土地，可以按照市价评估，与建筑物不能分开的，计入固定资产；土地与建筑物能够分开的，计入无形资产。以补充国有企业的资本金，进一步降低企业的负债率。 7． 盘活特殊系统和企业土地的改革。铁路沿线站点、空港水港周边、油田、矿山，包括移交和集中的原军事等土地，可以二级交易，也可以土地折资入帐，并且出售土地，或者招标开发，以盘活土地。 8． 政府事业土地房屋资产专营。政府和事业各部门和单位，行政和事业多余的土地、楼层和房屋等，专门成立中央和地方国有不动产管理公司，进行出租经营，经营收入上交中央和地方财政。防止部门和单位出租私设小金库，成为单位福利，甚至租赁贪腐，也避免闲置浪费。 9． 利用土地房屋资产推进国企和事业转型改革。国有企业和国有事业单位进行混合所有制和转制改革的，特别是事业转企业的，需要安置职工的，可以将土地和房屋折资留为改革成本，或者补偿职工，或者并鼓励以土地房屋为本，形成新的公司，创业经营。 10． 鼓励不动产的双向交易置换，促进城乡间各类经济因素的双向流动。一方面，城镇退休、歇业、养老等城镇居民，愿意到农村居住和创业的，鼓励他们村镇购买土地、宅院和房屋，兴办家庭农场和其他创业；另一方面，也鼓励农村宅院房屋闲置，已经进入城镇工作的移民，交易农村的不动产获得收入，到城镇中买房创业。实现人口、消费、劳动力、资金、土地和房屋的城乡双向流动和置换。
一、房地产开发投资完成情况 1—4月份，全国房地产开发投资33103亿元，同比下降3.3%，降幅比1—3月份收窄4.4个百分点。其中，住宅投资24238亿元，下降2.8%，降幅收窄4.4个百分点。 1—4月份，东部地区房地产开发投资18444亿元，同比下降3.1%，降幅比1—3月份收窄3.0个百分点；中部地区投资6418亿元，下降10.6%，降幅收窄8.1个百分点；西部地区投资7342亿元，增长3.7%，1—3月份为下降0.8%；东北地区投资900亿元，下降1.6%，降幅收窄12.4个百分点。 1—4月份，房地产开发企业房屋施工面积740568万平方米，同比增长2.5%，增速比1—3月份回落0.1个百分点。其中，住宅施工面积521043万平方米，增长3.8%。房屋新开工面积47768万平方米，下降18.4%，降幅收窄8.8个百分点。其中，住宅新开工面积35248万平方米，下降18.7%。房屋竣工面积19286万平方米，下降14.5%，降幅收窄1.3个百分点。其中，住宅竣工面积13709万平方米，下降14.5%。 1—4月份，房地产开发企业土地购置面积3151万平方米，同比下降12.0%，降幅比1—3月份收窄10.6个百分点；土地成交价款1699亿元，增长6.9%，1—3月份为下降18.1%。 二、商品房销售和待售情况 1—4月份，商品房销售面积33973万平方米，同比下降19.3%，降幅比1—3月份收窄7.0个百分点。其中，住宅销售面积下降18.7%，办公楼销售面积下降32.0%，商业营业用房销售面积下降29.1%。商品房销售额31863亿元，下降18.6%，降幅比1—3月份收窄6.1个百分点。其中，住宅销售额下降16.5%，办公楼销售额下降37.5%，商业营业用房销售额下降34.5%。 1—4月份，东部地区商品房销售面积13762万平方米，同比下降17.5%，降幅比1—3月份收窄6.8个百分点；销售额17629亿元，下降16.1%，降幅收窄4.8个百分点。中部地区商品房销售面积8982万平方米，下降24.1%，降幅收窄8.7个百分点；销售额6114亿元，下降26.6%，降幅收窄9.5个百分点。西部地区商品房销售面积10085万平方米，下降16.2%，降幅收窄5.7个百分点；销售额7155亿元，下降16.3%，降幅收窄5.8个百分点。东北地区商品房销售面积1144万平方米，下降25.3%，降幅收窄7.5个百分点；销售额965亿元，下降21.5%，降幅收窄6.9个百分点。 4月末，商品房待售面积52255万平方米，比3月末减少472万平方米。其中，住宅待售面积减少453万平方米，办公楼待售面积减少7万平方米，商业营业用房待售面积减少17万平方米。 三、房地产开发企业到位资金情况 1—4月份，房地产开发企业到位资金47004亿元，同比下降10.4%，降幅比1—3月份收窄3.4个百分点。其中，国内贷款8730亿元，下降2.5%；利用外资23亿元，下降31.6%；自筹资金14875亿元，下降5.2%；定金及预收款13990亿元，下降18.9%；个人按揭贷款7601亿元，下降5.4%。 四、房地产开发景气指数 4月份，房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为98.86，比3月份提高0.67点。 表1 2020年1—4月份全国房地产开发和销售情况 指标 绝对量 同比增长(%) 房地产开发投资(亿元) 33103 -3.3 其中：住宅 24238 -2.8 办公楼 1530 -4.8 商业营业用房 3145 -10.4 房屋施工面积(万平方米) 740568 2.5 其中：住宅 521043 3.8 办公楼 31348 -2.2 商业营业用房 78232 -9.7 房屋新开工面积(万平方米) 47768 -18.4 其中：住宅 35248 -18.7 办公楼 1370 -28.7 商业营业用房 3873 -20.4 房屋竣工面积(万平方米) 19286 -14.5 其中：住宅 13709 -14.5 办公楼 703 -7.5 商业营业用房 2151 -22.8 土地购置面积(万平方米) 3151 -12.0 土地成交价款(亿元) 1699 6.9 商品房销售面积(万平方米) 33973 -19.3 其中：住宅 29916 -18.7 办公楼 643 -32.0 商业营业用房 1828 -29.1 商品房销售额(亿元) 31863 -18.6 其中：住宅 28291 -16.5 办公楼 883 -37.5 商业营业用房 1920 -34.5 商品房待售面积(万平方米) 52255 1.7 其中：住宅 24804 2.0 办公楼 3845 5.8 商业营业用房 13152 -2.2 房地产开发企业到位资金(亿元) 47004 -10.4 其中：国内贷款 8730 -2.5 利用外资 23 -31.6 自筹资金 14875 -5.2 定金及预收款 13990 -18.9 个人按揭贷款 7601 -5.4 表2 2020年1—4月份东中西部和东北地区房地产开发投资情况 地 区 投资额 (亿元) 同比增长 (%) 住 宅 住 宅 全国总计 33103 24238 -3.3 -2.8 东部地区 18444 13163 -3.1 -3.8 中部地区 6418 5004 -10.6 -8.5 西部地区 7342 5370 3.7 6.0 东北地区 900 701 -1.6 -0.6 表3 2020年1—4月份东中西部和东北地区房地产销售情况 地 区 商品房销售面积 商品房销售额 绝对数 (万平方米) 同比增长 (%) 绝对数 (亿元) 同比增长 (%) 全国总计 33973 -19.3 31863 -18.6 东部地区 13762 -17.5 17629 -16.1 中部地区 8982 -24.1 6114 -26.6 西部地区 10085 -16.2 7155 -16.3 东北地区 1144 -25.3 965 -21.5 附注 1.指标解释 房地产开发企业本年完成投资：指报告期内完成的全部用于房屋建设工程、土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资。该指标是累计数据。 商品房销售面积：指报告期内出售新建商品房屋的合同总面积(即双方签署的正式买卖合同中所确认的建筑面积)。该指标是累计数据。 商品房销售额：指报告期内出售新建商品房屋的合同总价款(即双方签署的正式买卖合同中所确认的合同总价)。该指标与商品房销售面积同口径，也是累计数据。 商品房待售面积：指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。 房地产开发企业本年到位资金：指房地产开发企业报告期内实际可用于房地产开发的各种货币资金及来源渠道。具体细分为国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款和其他资金。该指标是累计数据。 房屋施工面积：指房地产开发企业报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工的面积、上期跨入本期继续施工的房屋面积、上期停缓建在本期恢复施工的房屋面积、本期竣工的房屋面积以及本期施工后又停缓建的房屋面积。多层建筑物的施工面积指各层建筑面积之和。 房屋新开工面积：指房地产开发企业报告期内新开工建设的房屋面积，以单位工程为核算对象。不包括在上期开工跨入报告期继续施工的房屋建筑面积和上期停缓建而在本期复工的建筑面积。房屋的开工以房屋正式开始破土刨槽(地基处理或打永久桩)的日期为准。房屋新开工面积指整栋房屋的全部建筑面积，不能分割计算。 房屋竣工面积：指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到住人和使用条件，经验收鉴定合格或达到竣工验收标准，可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。 土地购置面积：指房地产开发企业在本年内通过各种方式获得土地使用权的土地面积。 土地成交价款：指房地产开发企业进行土地使用权交易活动的最终金额。在土地一级市场，是指土地最后的划拨款、“招拍挂”价格和出让价；在土地二级市场是指土地转让、出租、抵押等最后确定的合同价格。土地成交价款与土地购置面积同口径，可以计算土地的平均购置价格。 2.统计范围 有开发经营活动的全部房地产开发经营法人单位。 3.调查方式 按月(1月份除外)进行全面调查。 4.全国房地产开发景气指数简要说明 全国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)遵循经济周期波动的理论，以景气循环理论与景气循环分析方法为依据，运用时间序列、多元统计、计量经济分析方法，以房地产开发投资为基准指标，选取了房地产投资、资金、面积、销售有关指标，剔除季节因素的影响，包含了随机因素，采用增长率循环方法编制而成，每月根据新加入的数据对历史数据进行修订。国房景气指数选择2012年为基年，将其增长水平定为100。通常情况下，国房景气指数100点是最合适的景气水平，95至105点之间为适度景气水平，95以下为较低景气水平，105以上为偏高景气水平。 5.东、中、西部和东北地区划分 东部地区包括北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南10个省(市)；中部地区包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6个省；西部地区包括内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆12个省(市、自治区)；东北地区包括辽宁、吉林、黑龙江3个省。
一、房地产开发投资完成情况 1—4月份，全国房地产开发投资33103亿元，同比下降3.3%，降幅比1—3月份收窄4.4个百分点。其中，住宅投资24238亿元，下降2.8%，降幅收窄4.4个百分点。 1—4月份，东部地区房地产开发投资18444亿元，同比下降3.1%，降幅比1—3月份收窄3.0个百分点；中部地区投资6418亿元，下降10.6%，降幅收窄8.1个百分点；西部地区投资7342亿元，增长3.7%，1—3月份为下降0.8%；东北地区投资900亿元，下降1.6%，降幅收窄12.4个百分点。 1—4月份，房地产开发企业房屋施工面积740568万平方米，同比增长2.5%，增速比1—3月份回落0.1个百分点。其中，住宅施工面积521043万平方米，增长3.8%。房屋新开工面积47768万平方米，下降18.4%，降幅收窄8.8个百分点。其中，住宅新开工面积35248万平方米，下降18.7%。房屋竣工面积19286万平方米，下降14.5%，降幅收窄1.3个百分点。其中，住宅竣工面积13709万平方米，下降14.5%。 1—4月份，房地产开发企业土地购置面积3151万平方米，同比下降12.0%，降幅比1—3月份收窄10.6个百分点；土地成交价款1699亿元，增长6.9%，1—3月份为下降18.1%。 二、商品房销售和待售情况 1—4月份，商品房销售面积33973万平方米，同比下降19.3%，降幅比1—3月份收窄7.0个百分点。其中，住宅销售面积下降18.7%，办公楼销售面积下降32.0%，商业营业用房销售面积下降29.1%。商品房销售额31863亿元，下降18.6%，降幅比1—3月份收窄6.1个百分点。其中，住宅销售额下降16.5%，办公楼销售额下降37.5%，商业营业用房销售额下降34.5%。 1—4月份，东部地区商品房销售面积13762万平方米，同比下降17.5%，降幅比1—3月份收窄6.8个百分点；销售额17629亿元，下降16.1%，降幅收窄4.8个百分点。中部地区商品房销售面积8982万平方米，下降24.1%，降幅收窄8.7个百分点；销售额6114亿元，下降26.6%，降幅收窄9.5个百分点。西部地区商品房销售面积10085万平方米，下降16.2%，降幅收窄5.7个百分点；销售额7155亿元，下降16.3%，降幅收窄5.8个百分点。东北地区商品房销售面积1144万平方米，下降25.3%，降幅收窄7.5个百分点；销售额965亿元，下降21.5%，降幅收窄6.9个百分点。 4月末，商品房待售面积52255万平方米，比3月末减少472万平方米。其中，住宅待售面积减少453万平方米，办公楼待售面积减少7万平方米，商业营业用房待售面积减少17万平方米。 三、房地产开发企业到位资金情况 1—4月份，房地产开发企业到位资金47004亿元，同比下降10.4%，降幅比1—3月份收窄3.4个百分点。其中，国内贷款8730亿元，下降2.5%；利用外资23亿元，下降31.6%；自筹资金14875亿元，下降5.2%；定金及预收款13990亿元，下降18.9%；个人按揭贷款7601亿元，下降5.4%。 四、房地产开发景气指数 4月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为98.86，比3月份提高0.67点。 表12020年1—4月份全国房地产开发和销售情况 表22020年1—4月份东中西部和东北地区房地产开发投资情况 表32020年1—4月份东中西部和东北地区房地产销售情况 附注 1.指标解释 房地产开发企业本年完成投资：指报告期内完成的全部用于房屋建设工程、土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资。该指标是累计数据。 商品房销售面积：指报告期内出售新建商品房屋的合同总面积（即双方签署的正式买卖合同中所确认的建筑面积）。该指标是累计数据。 商品房销售额：指报告期内出售新建商品房屋的合同总价款（即双方签署的正式买卖合同中所确认的合同总价）。该指标与商品房销售面积同口径，也是累计数据。 商品房待售面积：指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。 房地产开发企业本年到位资金：指房地产开发企业报告期内实际可用于房地产开发的各种货币资金及来源渠道。具体细分为国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款和其他资金。该指标是累计数据。 房屋施工面积：指房地产开发企业报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工的面积、上期跨入本期继续施工的房屋面积、上期停缓建在本期恢复施工的房屋面积、本期竣工的房屋面积以及本期施工后又停缓建的房屋面积。多层建筑物的施工面积指各层建筑面积之和。 房屋新开工面积：指房地产开发企业报告期内新开工建设的房屋面积，以单位工程为核算对象。不包括在上期开工跨入报告期继续施工的房屋建筑面积和上期停缓建而在本期复工的建筑面积。房屋的开工以房屋正式开始破土刨槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。房屋新开工面积指整栋房屋的全部建筑面积，不能分割计算。 房屋竣工面积：指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到住人和使用条件，经验收鉴定合格或达到竣工验收标准，可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。 土地购置面积：指房地产开发企业在本年内通过各种方式获得土地使用权的土地面积。 土地成交价款：指房地产开发企业进行土地使用权交易活动的最终金额。在土地一级市场，是指土地最后的划拨款、“招拍挂”价格和出让价；在土地二级市场是指土地转让、出租、抵押等最后确定的合同价格。土地成交价款与土地购置面积同口径，可以计算土地的平均购置价格。 2.统计范围 有开发经营活动的全部房地产开发经营法人单位。 3.调查方式 按月（1月份除外）进行全面调查。 4.全国房地产开发景气指数简要说明 全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）遵循经济周期波动的理论，以景气循环理论与景气循环分析方法为依据，运用时间序列、多元统计、计量经济分析方法，以房地产开发投资为基准指标，选取了房地产投资、资金、面积、销售有关指标，剔除季节因素的影响，包含了随机因素，采用增长率循环方法编制而成，每月根据新加入的数据对历史数据进行修订。国房景气指数选择2012年为基年，将其增长水平定为100。通常情况下，国房景气指数100点是最合适的景气水平，95至105点之间为适度景气水平，95以下为较低景气水平，105以上为偏高景气水平。 5.东、中、西部和东北地区划分 东部地区包括北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南10个省（市）；中部地区包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6个省；西部地区包括内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆12个省（市、自治区）；东北地区包括辽宁、吉林、黑龙江3个省。
登录
工商服务
危机公关
金融律师
app开发
财税服务
金融牌照
网站建设
知识产权
企业征信
审计评估