6月12日至13日，广州市市长温国辉率代表团赴湖南省长沙市，就加强两市合作、推动合作项目加快建设进行考察交流，并出席两市政府战略合作框架协议签署系列活动。湖南省委常委、长沙市委书记胡衡华，长沙市市长郑建新出席活动。在两市政府战略合作框架协议签署系列活动中，长沙轨道集团、广州地铁集团、广州越秀集团在湖南长沙正式签署三方战略合作框架协议。这不仅标志着穗长两市三家大型国有企业集团正式建立全方位战略合作伙伴关系，同时也意味着越秀集团旗下越秀地产将正式开启“轨交+物业”模式的全国化战略布局。三方国企强强联合，签署合作协议打造战略共同体据介绍，广州越秀集团和长沙轨道集团、广州地铁集团三方的核心业务布局在房地产、金融、大交通等方面，三方各具优势且互补性强、协同性高。其中，广州越秀集团作为广州市属龙头国企之一，现已形成了以房地产、金融、交通基建、食品为核心的“4+X”现代产业体系。截至2019年底，集团总资产规模近6700亿元，拥有境内外5家上市公司（基金）。集团旗下越秀地产作为国内“轨交+物业”模式的典型代表，于2019年4月成功引入广州地铁成为第二大股东，深度参与广州轨交物业事业发展。长沙轨道集团是地铁建设的创新引领者，多次创造国内先进案例。近年来，长沙轨道集团持续探索“地铁+物业”开发新模式，成功打造了以“五一里”为代表的地铁商业项目，积极开展多元化开发经营。而广州地铁集团作为国内轨道交通行业的标杆先行者，覆盖轨道交通全产业链，综合实力及品牌影响力均位列国内城市轨道交通行业前列，业务已拓展至国内外30多个城市。在物业开发方面，广州地铁集团全面推进和落实“轨道+物业”的开发建设与资金筹集机制，大力推进地铁沿线土地整理和TOD物业综合开发，开发面积将达620多万平方米。今后，在战略合作协议的框架下，三方将遵循市场化资源配置与国企资源整合双引擎驱动理念，本着“优势互补、合作共赢、协同发展”的原则，紧抓长沙轨道交通发展机遇，致力于在轨道交通建设及运营、TOD物业开发、物业管理业务、产融结合发展等多个领域开展深度合作，形成战略共同体，实现国有资产保值增值，促进长沙经济社会高质量发展。越秀地产TOD模式起航全国化布局，广州经验将落地长沙越秀集团党委委员、越秀地产董事长林昭远曾表示，集团旗下越秀地产引入广州地铁作为战略合作伙伴，除了在广州开展深度合作，未来还将借助双方资源进一步拓展与其他省市国企的合作，将“轨交+物业”模式复制至全国其他城市。据悉，广州地铁作为越秀地产第二大股东，让越秀地产能优先获得广州地铁车辆段项目资源，而广州地铁运营外拓也将有助于越秀地产TOD“轨交+物业”模式版图的做大。此次母公司越秀集团与长沙市轨道交通集团、广州地铁集团三方签署战略合作框架协议，正是越秀地产TOD模式走出广州、做大格局的一个里程碑，标志着越秀地产即将开启“轨交+物业”模式的全国化战略布局。据了解，凭借与广州地铁的战略关系，以及“越秀集团孵化+越秀地产购买”的模式，越秀地产已成功推出品秀星图、品秀星樾、品秀星翰三大TOD“巨无霸”项目，并于近期再获水西、镇龙两大TDD项目期权，为广州市民打造轨交上的美好生活。可以预见，通过越秀集团与广州地铁、长沙轨交集团战略关系，越秀地产也将助力长沙做强做优轨道交通开发事业，为星城人民建设优质TOD项目。越秀参与此次合作除了天时与人和，更有地利之便。事实上，越秀地产去年7月，连续在长沙获取3个优质地块，深耕布局长沙，三大项目中已有悦湖台、亲爱里两个项目在售，深受长沙市民欢迎，为母公司越秀集团与长沙轨道集团的合作奠定了良好基础。未来，越秀地产将凭借丰富的TOD开发运营经验，大力推进长沙地铁站点TOD物业开发，同时凭借广州地铁战略关系以及母公司越秀集团强大资源整合能力，持续推进TOD模式的全国化布局，成就更多人轨道上的美好生活。（文/华章）
图片来源：网络 8月24日，越秀地产举行2020年度中期业绩发布会，董事长兼执行董事林昭远、副董事长兼总经理林峰、投资者关系部总经理姜永进等管理层出席会议。 上半年，越秀地产录得营业收入237.1亿元，同比上升8.8%；权益持有人应占盈利19.9亿元，同比上升6.7%；核心净利润19.9亿元，同比上升8.5%。 同期，其实现销售额375.6亿元，同比上升1.8%，完成全年合同銷售目标802亿元的46.8%；已售未入账销售金额为955.4亿元，同比增加7.9% 财务及现金方面，截至2020年6月30日，越秀地产现金及现金等价物及监控户存款总额为301.6亿元，与年初基本持平；净借贷比率为71.2%，较年初下降2.8个百分点。 不过，受疫情影响，上半年越秀地产租金收入和毛利率有所下降。投资也相对谨慎，仅新增5幅土地总建筑面积110万平方米，不及2019年同期。 上半年毛利率下降2个百分点 虽然营收、盈利双双实现同比增长，但受疫情影响，上半年越秀地产商业板块表现不佳。 据了解，越秀地产旗下拥有“越秀地产－越秀房托”商业双平台，以“开发+运营+金融”为发展模式。上半年，越秀地产累计录得的租金收入2.91亿元，同比下降13.6%。 对此，越秀地产称租金收入下降是由于其在2019年底出售了一个位于佛山的商业购物中心。 数据显示，截至2020年6月30日，越秀地产拥有的出租投资物业共约45.23万平方米，写字楼和商业分别占57.3%和24.8%。 具体到各项目，越秀金融大廈期末出租率为 95%，租金收入1.8 亿元，同比上升 3.8%。 同期，越秀地产持股38.37%的另一商业平台---越秀房托基金，仅实现营业收入8.3亿元，同比跌幅达16.9%。其中，物业收入净额6.5亿元，同比下降10.3%。 就具体项目而言，越秀房托基金旗下的国金中心上半年收入仅为4.03亿元，同比跌幅26.99%，占其总收入比例为48.5%；广州维多利广场和白马大厦收入降幅也较为明显，分别为20.4%和12.6%。 往期数据显示，国金中心自2012年被越秀地产注入后，就一直是越秀房托的最核心物业。近六年来，国金中心收入占越秀房托总收入比例均在55%左右，最高时达到61.1%。 图片来源：越秀房托基金半年业绩报告 与此同时，上半年越秀地产毛利率指标，较去年同期下降2个百分点至28%。 针对毛利率下降的问题，业绩会上姜永进解释称，主要是由于入账区域结构调整，上半年华东入账占比大幅提升。 “就公司而言，我们认为毛利率未来维持在25%是一个合理的水平。”他表示，未来的毛利水平要看项目产生的资金成本。 上半年已售未入账销售金额955亿元 销售数据方面，2020年前四个月受疫情影响，越秀地产销售金额出现同比下滑，跌幅均超过两位数，直到五月份开始回正。 具体到5月单月，越秀地产录得销售额112.38亿元，同比增长47%。6月单月又录得销售额117.25亿元，同比增长46%。 整个上半年，越秀地产录得销售额为375.61亿元，同比增长1.8%，完成全年802亿元目标的46.8%。 值得注意的是，受疫情影响，上半年不少房企大力促销，销售均价出现下滑。但越秀地产合同销售均价不降反升，达2.47万元/平方米，同比上升9.8%。 7月份单月，越秀地产又录得合同销售金额64.39亿元，同比上升68%。 截止前7月，其累计实现销售额440亿元，已完成全年销售额目标802亿元的55%。 就区域而言，广州地区上半年录得销售额223.9亿元，业绩贡献比为60%；华东地区销售额首次突破百亿至102.4亿元，同比上升9.4%，占总合同销售27%。 图片来源：越秀地产半年业绩报告 “今年疫情影响确实大，我们通过实行6天工作制来加快市场供货和销售，最后各项数据同比都没有下滑。”林昭远在业绩会上称，对完成全年销售目标有信心，暂无调整计划。下半年将加大销售、加大回款。 他在业绩会上透露，截至6月30日，越秀地产已售未入账合同销售金额约人民币955.4亿元，较年初上升7.9%。 此外，中报显示，越秀地产全年可售资源为1461亿元，大湾区占60%，华东地区占19%，华中地区占12%，北方地区占8%，西部地区占1%。 5大轨交项目将带来上千亿可售货值 越秀地产管理层还在业绩会上表示，上半年越秀地产“轨交+物业”战略不断推进。 中报显示，越秀地产在广州已拥有的品秀星图、品秀星樾和品秀星瀚三个在售项目，上半年实现销售额50.5 亿元同比上升141.6%，品秀星樾销还夺得广州4月和5月单盘“销冠”称号。 今年6月，越秀地产通过最终控股股东广州越秀集团订立两份期权契约，取得可收购两个轨交项目水西项目和镇龙项目51%权益的权利。权益交易总代价分别为人民币23.3亿元、人民币33.1亿元。 上述两项目预计将于今年四季度完成交易，为越秀地产带来200亿元的可售货量。 “上述两笔收购，将使集团增加轨交优质土地储备105万平方米。收购完成后，集团持有的轨交项目土地储备合计为419.13万平方米，约占集团总土地储备的17.7%。”姜永进在业绩会上称，这五大轨交项目均属于广州地铁上盖或邻近项目，预计将为越秀地产带来上千亿可售货值。 值得注意的是，今年上半年，越秀地产投资相对谨慎，累计新增5幅土地，较2019年同期减少9幅；总建筑面积110万平方米，较2019年同期374万平方米减少70.58% 截至6月30日，越秀地产总土地储备为2363万平方米，与去年末基本持平。其中，大湾区拥有土地储备1273万平方米占总土地储备的53.9%，华中地区和华东地区土地储备占比分别为19%和13%。 图片来源：越秀地产半年业绩报告 “越秀地产全年有300亿元的投资预算，上半年我们投入了70多亿元。大投入在下半年，我们会根据市场、根据土地，以及每块土地的情况来进行积极的参与。”对此，林昭远在业绩会上表示。下半年将利用轨交模式、国企合作模式、配建模式等多元化方式来增储。 林昭远称，轨交模式作为越秀地产独特的模式，未来也将从广州走向全国布局，按照预期，越秀地产将保持每年大概2-3个新增轨交项目的铺排。 公开报道显示，6月12日长沙轨道集团、广州地铁集团、广州越秀集团在湖南长沙签署了三方战略合作框架协议，就长沙轨道交通6号线B部分PPP项目开展相关合作。 “目前只是与长沙轨道集团签订了一个框架协议，但没有具体项目落地。”对此，林昭远在业绩会上回应道。 此外，他透露越秀地产目前正跟武汉地铁、成都地铁，就交轨业务布局谋求合作。“下半年我们将全力推进轨交物业的销售，提高销售区划和现金回流。并结合线上和线下，多渠道、多方式加快物业销售，以完成年度销售及各项经营目标。”
越秀集团党委委员、越秀地产董事长林昭远曾表示，集团旗下越秀地产引入广州地铁作为战略合作伙伴，除了在广州开展深度合作，未来还将借助双方资源进一步拓展与其他省市国企的合作，将“轨交+物业”模式复制至全国其他城市。 6月12日至13日，广州市市长温国辉率代表团赴湖南省长沙市，就加强两市合作、推动合作项目加快建设进行考察交流，并出席两市政府战略合作框架协议签署系列活动。湖南省委常委、长沙市委书记胡衡华，长沙市市长郑建新出席活动。 在两市政府战略合作框架协议签署系列活动中，长沙轨道集团、广州地铁集团、广州越秀集团在湖南长沙正式签署三方战略合作框架协议。这不仅标志着穗长两市三家大型国有企业集团正式建立全方位战略合作伙伴关系，同时也意味着越秀集团旗下越秀地产将正式开启“轨交+物业”模式的全国化战略布局。 三方国企强强联合，签署合作协议打造战略共同体 据介绍，广州越秀集团和长沙轨道集团、广州地铁集团三方的核心业务布局在房地产、金融、大交通等方面，三方各具优势且互补性强、协同性高。 其中，广州越秀集团作为广州市属龙头国企之一，现已形成了以房地产、金融、交通基建、食品为核心的“4+X”现代产业体系。截至2019年底，集团总资产规模近6700亿元，拥有境内外5家上市公司（基金）。集团旗下越秀地产作为国内“轨交+物业”模式的典型代表，于2019年4月成功引入广州地铁成为第二大股东，深度参与广州轨交物业事业发展。 长沙轨道集团是地铁建设的创新引领者，多次创造国内先进案例。近年来，长沙轨道集团持续探索“地铁+物业”开发新模式，成功打造了以“五一里”为代表的地铁商业项目，积极开展多元化开发经营。而广州地铁集团作为国内轨道交通行业的标杆先行者，覆盖轨道交通全产业链，综合实力及品牌影响力均位列国内城市轨道交通行业前列，业务已拓展至国内外30多个城市。在物业开发方面，广州地铁集团全面推进和落实“轨道+物业”的开发建设与资金筹集机制，大力推进地铁沿线土地整理和TOD物业综合开发，开发面积将达620多万平方米。 今后，在战略合作协议的框架下，三方将遵循市场化资源配置与国企资源整合双引擎驱动理念，本着“优势互补、合作共赢、协同发展”的原则，紧抓长沙轨道交通发展机遇，致力于在轨道交通建设及运营、TOD物业开发、物业管理业务、产融结合发展等多个领域开展深度合作，形成战略共同体，实现国有资产保值增值，促进长沙经济社会高质量发展。 越秀地产TOD模式起航全国化布局，广州经验将落地长沙 越秀集团党委委员、越秀地产董事长林昭远曾表示，集团旗下越秀地产引入广州地铁作为战略合作伙伴，除了在广州开展深度合作，未来还将借助双方资源进一步拓展与其他省市国企的合作，将“轨交+物业”模式复制至全国其他城市。 据悉，广州地铁作为越秀地产第二大股东，让越秀地产能优先获得广州地铁车辆段项目资源，而广州地铁运营外拓也将有助于越秀地产TOD“轨交+物业”模式版图的做大。此次母公司越秀集团与长沙市轨道交通集团、广州地铁集团三方签署战略合作框架协议，正是越秀地产TOD模式走出广州、做大格局的一个里程碑，标志着越秀地产即将开启“轨交+物业”模式的全国化战略布局。 据了解，凭借与广州地铁的战略关系，以及“越秀集团孵化+越秀地产购买”的模式，越秀地产已成功推出品秀星图、品秀星樾、品秀星翰三大TOD“巨无霸”项目，并于近期再获水西、镇龙两大TDD项目期权，为广州市民打造轨交上的美好生活。可以预见，通过越秀集团与广州地铁、长沙轨交集团战略关系，越秀地产也将助力长沙做强做优轨道交通开发事业，为星城人民建设优质TOD项目。 越秀参与此次合作除了天时与人和，更有地利之便。事实上，越秀地产去年7月，连续在长沙获取3个优质地块，深耕布局长沙，三大项目中已有悦湖台、亲爱里两个项目在售，深受长沙市民欢迎，为母公司越秀集团与长沙轨道集团的合作奠定了良好基础。 未来，越秀地产将凭借丰富的TOD开发运营经验，大力推进长沙地铁站点TOD物业开发，同时凭借广州地铁战略关系以及母公司越秀集团强大资源整合能力，持续推进TOD模式的全国化布局，成就更多人轨道上的美好生活。
5月10日，越秀地产公布今年1至4月未经审核的营运数据。4月份，越秀地产实现合同销售额54.9亿元，同比下降约20%；实现合同销售面积23.43万平方米，同比下降约23%。 2020年1-4月，越秀地产累计实现合同销售额145.98亿元，同比下降约31%，累计实现合同销售面积约58.15万平方米，同比下降约35%。 截至四月末，越秀地产累计合同销售金额仅占2020年合同销售目标的18%。 三分之一时间过去，五分之一的目标还没完成。 此前一个月，越秀地产公布2019年财报，2019年度共实现营收383.4亿元，同比上升45%。毛利率34.2%，同比上升2.4%。归母净利润34.8亿元，同比上升27.7%。 回顾过去五年的业绩表现，越秀地产的营收和归母净利润复合增速分别为14.74%和36.17%。 年报显示，越秀地产的营业收入从2015年221.16亿元上升至2019年383.39亿元、同期的归母净利润从10.13亿元上升至34.83亿元。 过去五年，越秀地产毛利率持续提升，数据显示，越秀地产2015-2019年的毛利率分别为21.07%、20.79%、25.67%、31.75%以及34.21%。 越秀地产表示，毛利率的大幅上升主要是由于越秀地产的销售均价自2015年以来持续处于上升通道，结算业绩的毛利润率持续上升。 区域布局方面，越秀地产以广州为大本营，近几年逐渐向全国扩张，其中销售增速最快的是环渤海区域，2019年增幅为36.8%。 财报显示，2019年越秀地产华东区域、中报区域、环渤海区域分别实现营收168.8亿元、71.7亿元、56.2亿元，分别占销售额的23.41%、9.94%、7.79%。 三费方面，2019年，越秀地产的销售及营销成本达10亿元，同比上升53.7%。 然而，2018年以来，越秀地产存货周转率下滑明显，2017年存货周转率为0.32，2019年已降至0.23。 未再提千亿目标，排名从31位跌至52位 年报显示，越秀地产2015-2019年分别完成合同销售金额248.5亿元、302.5亿元、408.7亿元、577.8亿元和721.1亿元。 虽然逐年增长，但与其2017年提出的2020年千亿目标，差距甚远。 在3月30日的业绩会上，越秀地产董事长林昭远宣布，2020年销售目标为802亿元，增速降至11.21%。林昭远此前曾在多个公开场合表示：“越秀地产2020年冲刺千亿的目标不会改变。” 林昭远坦言，这个目标是综合考虑疫情做出的客观安排。相比2019年销售额的24.8%增速，其增速目标已下滑超一倍。 近两年，“稳健”是外界赋予越秀地产最常见的标签——稳健的销售增长、稳健的财务表现和稳健的销售目标，但稳健的另一面也意味着相对停滞。 2014年，与其体量相近的保利置业销售额为245亿、阳光城为230亿、旭辉为223亿，当这些房企已跨进千亿阵营时，越秀地产的销售额却还未突破800亿元。 据克而瑞数据显示，2014年，越秀地产以220亿销售额位居行业31位，而在2019年，越秀地产排名已跌落至第52位。 值得一提的是，面对“减速”前行的质疑，越秀地产2019年加大了土地投资，拿地支出同比增幅达88.68%。 一增一减之间，越秀地产2020年的发展轨迹是降速求稳还是蓄势待发？ 2020年，越秀地产的激进还在继续。5月18日的公告显示，，越秀地产以74.92亿元总价拿下广州番禹长隆地块，溢价率16%。 事实上，自2016年起，越秀地产就开始扩储，土储增速逐年上涨。数据显示，2016-2019年越秀地产土储从1462万平上升至2387万平。其中大湾区约占51.7%，华东区域占15.8%，中部区域占18.9%，环渤海占11.7%。 数据显示，2019年，越秀地产新增土储771万平方米，销售面积349万平方米，二者比值达到221%，超2018年的182%。 根据年报显示，越秀地产预计2020年土地款支出及拍地保证金300亿元，其中包括工程款支出140亿元，利息40亿元，税及费用120亿元。 相较之下，越秀地产2018-2019年的拿地预算分别为159亿元和179亿元，今年公布的拿地预算几乎为去年的翻倍。 此外，“轨交+物业”模式是越秀地产土储大幅扩充的关键。 去年三月，越秀地产宣布以84.82亿向母公司越秀集团、以56.26亿向广州地铁集团收购广州地铁13号线官湖站上盖两处物业51%股权及35%股权。 同时，越秀地产向广州地铁以每股2港元发行30.81亿股认购股份，认购完成后，广州地铁将持有越秀地产19.9%股权，成为第二大股东。 “广州市地铁建设规划，至2023年将从400公里达到800公里。在修建过程中，都有上盖物业来支撑地铁资金，这个过程中广州地铁成为我们的股东，我们在获取轨交领域，应该是有很大的优势，这也是我们获取土地的重要渠道。”林昭远这样描述与广铁结盟的意义。 “在2019年的新增土储中，‘轨交’、国企合作两种模式增储达到464万平方米，占整个新增土地储备的60%。” 越秀地产投资者关系部总经理姜永进表示。 截至2019年底，越秀地产总土地储备达2387万平方米，同比上升23.0%。其中大湾区占51.7%，华东区域占15.8%，中部区域占18.9%，环渤海占11.7%。 负债三年翻番，经营净现金流同比下滑37.73% 伴随着拿地力度的加大，其资产负债率也在逐渐走高。2014年越秀地产资产负债率为67.5%，2015年为71.91%，2019年进一步增长到76.48%。 财报显示，越秀地产2016年负债总额为909亿元，到2019年增至1795.05亿元，三年时间负债翻番。 截至2019年年底，越秀地产账上拥有现金及现金等价物及监控户存款总额约301.9亿元。平均借贷成本为4.93%，净借贷比率为74%。 相比2018年同期，越秀地产的净借贷比率上升超过12个百分点。其中，越秀地产非流动负债中的借贷金额由2018年底476.2亿元上升至2019年底638.84亿元。 但与此同时，虽然越秀地产2019年的净借贷比率上升明显，但其2019年的财务费用却出现明显减少，金额由2018年20.02亿元下降至2019年11.61亿元，降幅超过四成。 年报显示，这主要是越秀地产加大了利息资本化的力度，导致2019年资本化利息同比增长55%。 在土地市场上的激进出击后，越秀地产的经营现金流也大幅下降。年报显示，越秀地产2019年经营活动现金流净额为63.7亿元，同比下滑37.73%，去年同期为102.3亿元。 越秀地产表示，经营性现金收入及已承诺银行融资资金为公司主要流动资金来源。 整体看，越秀地产截至2019年底的总借贷金额约710.2亿元，相比2018年底的534.1亿元同比增长近33%。对于一家没有跨进千亿门槛的房企来说，如此负债量级并不小。 从负债结构看，越秀地产3-5年期的负债占比是最高的，达到55%；其次是两年内的债务，占比为29%。 这意味着，从2021年起越秀地产的长期债务会逐渐到期。这会在一定程度上考验越秀地产的再融资能力。
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