对于拥有品牌优势的房企而言，代建业务不失为兼顾规模与利润的有力武器。不过，面对众多入局者，作为“代建新兵”的金地，想要占据更大的市场份额，似乎并不容易。 随着行业天花板的临近，房企整体增速放缓已成大势所趋。如今，房地产经营逐步向分工更为精细化的方向转变，代建业务随之快速崛起。 在这种背景下，金地集团（SH.600383）正加速在代建领域的拓展布局。继月初首度中标深圳一宗城市更新项目后，金地代建近日再度出手，将广州新华保险大厦项目收入囊中。 对于拥有品牌优势的房企而言，代建业务不失为兼顾规模与利润的有力武器。不过，面对众多大大小小的入局者，作为“代建新兵”的金地，想要占据更大的市场份额，似乎并不容易。 金地代建加速扩张 近日，金地成功中标广州新华保险大厦代建项目，借此实现了在广州的布局。 据悉，新华保险大厦总投资额约30亿元，未来将建设成为180米高的超高层写字楼。这是继深圳福田科技广场、深圳深信服科技总部大厦后，金地集团再度中标城市地标级写字楼代建项目。 事实上，这只是金地管理加速代建业务拓展的冰山一角。 进入2020年，金地代建先后进入沈阳、三河、成都、温州等多个城市，保持着高速发展的姿态。截至5月底，金地代建业务已在东南、华南、华中、东北、华北、华东、西部全国七大区域落子，布局20余座城市，累计管理面积超800万平米，涵盖政府公建、住宅、办公、产业园、商用等多种物业类型。 期间，为适应公司的快速扩张步伐，金地管理还顺势成立了温州政府代建事业部及深莞政府代建事业部，初步搭建了总部、事业部、项目中心（部）的组织构架。 虽然金地早在2006年的时候就涉水代建领域，先后参与深圳福田科技广场、龙悦居等项目建设，但其发展步伐并不快。直到2018年5月，金地集团将代建业务独立为一级子公司，由集团副总裁郝一斌亲自挂帅，该板块在公司中的地位才凸显出来。这也为后来代建业务的快速拓展提供了条件。 在知名地产分析师严跃进看来，如今代建业务存在着较多的市场机会。随着存量时代的来临，金地有望借助代建板块，在规模上实现新的突破。据悉，成立刚满两年的金地管理，计划在2020年实现100亿元的销售目标，规模野心可见一斑。 不过，与代建领域的头部企业相比，金地管理的规模明显仍处在初级阶段。资料显示，绿城代建、建业代建于2019年的销售额分别为664亿元、283.2亿元。同期，金地管理的销售额为76亿元。而据了解，TOP20房企中至少有8家已开展代建业务，且华润置地（HK.01109）、绿城等企业已有了相当的规模。 显然，无论在集团内部还是在行业里，金地管理要想占据一席之地，仍尚需时日。 代建蓝海挑战重重 金地发力代建业务的背后，是代建市场的潜力正被广泛关注。 绿城中国高管李军曾指出，代建有望占到地产行业10%的市场份额，达到万亿规模。随着行业天花板的临近，代建无疑是房企冲刺规模和保障利润的重要砝码。 中国企业资本联盟副理事长柏文喜向蓝鲸房产表示，与传统房地产开发业务相比，代建业务风险相对较低，收益率也高。 这是因为，在代建行业，房企一般并不需要投入大额的土地支出，而仅仅进行轻资产的输出。而在计算房企规模的时候，代建业务也会被包含其中。如成功突破2000亿销售额的绿城中国（HK.03900），其三分之一的销售额便是来自代建板块。 经过两年多的发展，目前金地管理已形成了政府代建、开发代建、配资代建、顾问咨询四套输出方案。 所谓政府代建，是房企帮助政府建设保障房和市政设施，行业内，代建收入可以达到建安工程的3%。商业代建，则是品牌房企帮助其它小开发商代建项目，通过输出品牌和管理，提升产品的市场价值。作为代建方，利润能达到销售收入的5%至8%。 如今，中小房企融资不畅，拥有品牌优势的房企，还可以携带资本介入代建项目，不但能够获取品牌、管理费用，还能够赚取利息差价。据了解，金地代建推出的“配资+代建”的打包服务里，金地集团旗下的稳盛基金扮演着重要角色。而在金地代建项目中，资本代建占据了近一半的比重。 得益于较快的发展速度和资金优势，金地管理也很快在代建领域尝到了甜头。2019年，金地代建业务收入3.9亿元，净利润为1.11亿元。 然而，不可忽视的一点是，房企在进行品牌、管理输出的同时，代建方的企业形象、市场口碑也会受到合作方波及。典型如绿城，多次因为合作方“不给力”，饱受负面新闻困扰。今年年初，因开发商出现资金周转问题，江苏启东的绿城·玫瑰园未能及时交付，导致业主多次维权，作为代建方的绿城品牌也深受其累。 对此柏文喜称，房企既需要通过自营项目去维护品牌形象，也有必要在代建业务中强化和突出自身品牌，并以产品品质和优质服务去做好自身的市场形象。 据了解，在承接代建业务之前，金地管理会按照自投项目标准对项目的可行性进行严格而详尽的调研，也会对项目及委托方进行背景调查。金地管理董事长郝一斌曾强调："金地管理和金地集团的品牌必须是相互促进的作用。” 然而，随着公司对规模的追逐以及管理半径的扩大，品牌形象的维护也会变得愈发艰难。金地集团又将如何应对？蓝鲸房产会持续观察。
6月19日，"代建第一股"绿城管理通过港交所聆讯，并披露聆讯后资料集。据悉，此次建议分拆完成后，绿城管理将继续为绿城中国的附属公司，且绿城中国将继续将绿城管理的所有资产、负债和收益表项目合并入账。 聆讯后资料显示，据中指研究院统计，按2017年至2019年累计已订约总建筑面积、2019年新订约总建筑面积及2019年总收入计，绿城管理已经为中国房地产市场最大的代建公司，市场份额23.7%，约为排名第二公司市场份额的两倍。 在2016年至2018年三年间，绿城管理市场份额更高，累计已订约总建筑面积为4270万平方米，占市场份额的34.6%。 绿城管理的收入主要来自三大业务：商业代建、政府代建和其他业务。 地产行业内，代建业务是指帮助项目拥有人协调及管理物业开发程序，及提供综合性项目设计、规划及咨询等服务。 而一家普通地产商，将自己的地块交给大牌房企来开发后，大牌房企的品牌效应让可以产品卖得更贵、更快。 背靠母公司绿城中国多年积累的业界声誉，绿城代建业务成长为母集团营收的两架马车之一。 与其他同类型企业相比，绿城管理并不依赖母公司输血，相反其还是母公司的核心营收来源。 截至2017年、2018年及2019年12月31日，绿城管理自绿城中国产生的收入分别为8490万元、8240万元及1.19亿元，占总收入的8.4%、5.6%及5.9%，主要与其向绿城中国提供的代建及设计服务有关。 另一个数据显示，2019年绿城管理代建业务合约销售总额共664亿元，占总销售额的33%。此般规模已经超过了大部分中小房企。 对于上市目的，绿城管理表示，如上市委员会批准绿城管理上市，董事会拟向公司股东提供优先认购配额，详情将会另作公告。上市募资所得将用于收购、于发展商业资本代建业务、研发、提升品牌形象，以及营运资金和其他一般公司用途。 从绿城管理近三年的经营情况来看，绿城管理遇到了增长瓶颈。 绿城管理聆讯后资料显示，近三年绿城管理分别实现营业10.16亿元、14.81亿元及19.94亿元，期内所得利润为2.57亿元、3.63亿元、3.89亿元，净利润率为25.2%、24.5%、19.51%。，三年间，绿城管理净利率连年下滑。 招股书还披露，绿城管理商业代建的毛利率由2017年的61.4%降至2018年的55.7%，于2019年进一步降至46.2%。 对此，绿城管理解释称，商业代建服务的毛利率减少主要由于透过与业务伙伴合作的商业代建快速发展所致。 资料显示，截至2019年底，绿城管理于中国26个省、直辖市及自治区的85座城市及于柬埔寨一座城市拥有260个代建项目，管理总建筑面积为6750万平方米。截至2020年3月31日，绿城管理新增6个代建项目，合计项目266个。
绿城中国日前公告称，建议透过全球发售方式分拆集团代建业务，让绿城管理于联交所主板独立上市，厘定保证配额记录日期将为2020年6月19日。 独立上市但并表母公司 对于分拆绿城管理上市，在2019年度业绩发布会上，绿城中国执行总裁郭佳峰表示，绿城管理上市可以确立绿城中国代建业务的龙头地位，受到资本加持后，融资渠道和资本代建业务也会进一步扩展，可以支持绿城中国规模上的增长。 2016年至2019年，绿城管理代建业务销售额分别为181亿元、430亿元、552亿元及664亿元，占同期绿城中国总销售额比例的15.89%、29.39%、35.29%及33%，占比持续增加。 绿城中国2019年年报披露，2019年公司代建业务规模加速扩展，全年新增项目72个。截至报告期，公司代建项目预计可售金额约为3689亿元。绿城中国表示，随着代建业务规模不断扩大，盈利能力逐年稳步向上，将持续提升轻资产业务对公司的利润贡献。 相较于房企，轻资产运营模式下的绿城管理负债较低。绿城管理招股书披露，2017年、2018年及截至2019年9月30日，绿城管理的一年内到期银行及其他借款分别为1000万元、1000万元及0元。 中国证券报记者注意到，根据绿城中国2月28日发布的公告，建议分拆完成后，绿城管理继续为绿城中国的附属公司，绿城中国继续将绿城管理的所有资产、负债和收益表项目合并入账。 诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示，绿城管理本身具备较高盈利能力。借助板块分拆上市，在当前房企融资渠道收紧环境下，不失为一条明智选择。同时，并表对母公司财务状况也有好处。 中国最大代建公司 近年来，绿城中国确立了“轻重并举”发展导向，推进公司发展动能从重资产“单一引擎”向轻资产、重资产“双引擎”转变，绿城管理的代建业务也随之发展。 招股书披露，2017年、2018年及2019年1-9月，绿城管理营收分别为10.16亿元、14.81亿元及15.13亿元，净利润分别为2.56亿元、3.63亿元及2.96亿元；商业代建为公司主要营收部分，占上述同期总收入的比重分别为79.4%、77.3%及72.6%；绿城管理（自身及透过业务伙伴合作）已新订约代建项目分别为43、106及59个，新订约总建筑面积分别为10.6百万平方米、22.4百万平方米及14.5百万平方米。 中指研究院报告称，按2016年至2018年累计已订约总建筑面积、2018年新订约总建筑面积及2018年总收入计，绿城管理是中国房地产市场最大的代建公司。2018年，绿城管理新订约总建筑面积约为22.4百万平方米，占中国代建市场的41.1%。值得一提的是，若绿城管理成功上市，也将是首家上市的代建企业。 招股书显示，截至2019年9月30日，绿城管理（自身及透过业务伙伴合作）在中国25个省、直辖市及自治区和柬埔寨一座城市共计拥有262个代建项目，管理总建筑面积68.5百万平方米。 虽然绿城管理规模不断扩大，但其毛利率出现下降。招股书显示，2017年、2018年及2019年1-9月，绿城管理的毛利率分别为56.8%、50.2%及44.9%。公司解释称，毛利率减少是因为向合作伙伴支付的管理费增加所致。 中指研究院报告称，2010年至2018年，中国代建市场新订约项目的总建筑面积以年复合增长率25.1%增长。预计未来五年仍将以23.5%的年复合增长率继续增长，届时新订约总建筑面积估计可达约1.57亿平方米。 易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，代建市场本身具有一定的门槛，如实现上市，就具备更强的融资能力，出现强者恒强局面。同时，代建公司和地方政府、开发商联系较强。因此，预计未来行业集中度会进一步提高。
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